Hack Your Way Out de l'analyse Paralysie | Investissement immobilier

C'était soit mon tiers de la quatrième propriété. Juste avant de virer l'acompte, je me suis arrêté et j'ai pensé: «Suis-je vraiment prêt à faire cela? Suis-je vraiment prêt à m'endetter davantage pour gagner quelques centaines de dollars de plus par mois?

La réponse – évidemment – était oui. Avance rapide pour posséder quatre propriétés, ce qui me rapportait 1 500 $ de plus par mois (en moyenne) après tous les frais. Si je continuais à me servir correctement (et en toute sécurité, bien sûr) à ce rythme, je pourrais éventuellement en acquérir quatre autres et devenir!

À ce stade, je me suis demandé: «Qui ne profiterait pas de l’argent d’autres personnes pour faire un profit si on lui en donnait la possibilité?

Certaines personnes pensent qu'il faut de l'argent pour gagner de l'argent. Mais je dis que cela prend de l’argent d’autres personnes (alias O.P.M.) pour gagner de l’argent. (Dans mon cas, le «O.P.» est la banque.)

C’est tellement facile de se laisser prendre au dépourvu par les "si-ça" en matière immobilière. C’est un état d’esprit très sain à avoir. Il y a beaucoup de considérations.

Mais si vous ne parvenez pas à agir et êtes bloqué dans un cercle vicieux de pensées et de chiffres, voici comment vous sortir de la paralysie de l’analyse.

Fixer des objectifs et avancer vers les atteindre

Il y a une raison pour laquelle vous faites cela, non? Est-ce l'indépendance financière? Est-ce qu'il se retire tôt? Une de vos propriétés est-elle destinée à payer pour le collège de vos enfants?

La propriété, etc., sont d'excellents véhicules qui peuvent vous aider à atteindre ces objectifs, s'ils sont utilisés correctement.

Mon objectif était la retraite anticipée. Aujourd'hui, il faisait 60 degrés avec un ciel bleu! Mon mari et moi avons apprécié un déjeuner rapide et une ou deux bières, suivis d'une belle promenade et d'un peu de jeu aller chercher avec notre chien. Nous avons parlé de combien nous profitons de la retraite.

Les immeubles locatifs nous ont donné cette liberté. Garder vos priorités à l'esprit aidera à calmer toutes vos pensées effrayantes au sujet de sauter.

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Planifier les pires scénarios

Pouvez-vous gérer une situation pire des cas? Que se passe-t-il si quelqu'un détruit votre propriété ou doit être expulsé?

Ces histoires d'horreur se produisent. Des locataires ont endommagé ma propriété au-delà de leur dépôt de garantie. D'autres locataires sont partis en pleine nuit. Des locataires ont même refusé de payer le loyer après l'échec des réparations demandées. (Certes, chacun de ces locataires a été placé par un terrible gestionnaire immobilier, que je n'emploie plus.)

Ces expériences m'ont exposé très tôt aux maux de tête que peut entraîner l'immobilier. Mais l'assurance est là pour vous! Et parfois, oui, vous perdrez de l'argent parce que les gens sont minables. La plupart du temps, cependant, les gens veulent éviter tout recours juridique, tel qu'une expulsion ou une cour des petites créances. Si vous parvenez à un accord (plan de paiement, etc.), la plupart du temps, vous éviterez les tribunaux.

La question est, pouvez-vous le gérer? Si les liquidités de votre propriété rapportaient 5 000 dollars par an et que vous deviez dépenser ces liquidités pour une expulsion, pourriez-vous vous en occuper?

L'idée ici est d'atténuer les risques. Si cet argent a été dépensé subitement pour une expulsion, pouvez-vous assumer les hypothèques et autres dépenses? Si tous les appareils se cassent en même temps, ou si une tempête traverse la région et décime la maison, pouvez-vous y faire face?

Bien sûr, dans bon nombre de ces scénarios, c’est exactement l’assurance. Mais il ne fait aucun doute que ces choses peuvent arriver.

C’est pourquoi je prévois le pire en ajoutant quelques milliers de dollars à mes dépenses prévues chaque année. Si je ne l'utilise pas, génial! C’est un bonus de fin d’année pour moi.

Et honnêtement, c’est aussi la raison pour laquelle j’ai acheté plus que quelques maisons. Cela m'amène à mon prochain point…

Diversifier, diversifier, diversifier

Si une location a des problèmes, j'ai assez de liquidités pour la faire flotter et aider à répondre aux besoins des autres. La diversification rend cela possible.

Je diversifie à la fois dans l'immobilier et à l'extérieur. J'ai investi dans trois États et donc dans trois économies différentes, des zones climatiques et des marchés immobiliers.

Si un ouragan frappe mes propriétés du Sud, j'ai des propriétés locales et des propriétés situées dans d'autres États pour compenser la perte de profits. Si une énorme tempête de neige frappe mes propriétés du Nord (comme le «vortex polaire» de janvier, lorsque j’ai reçu un billet de 900 dollars pour huit jours de déneigement pour deux propriétés), je peux traiter.

Cependant, calculer des estimations de flux de trésorerie prudentes m'aide également à supporter ces situations. Je n’ai jamais besoin de me sentir obligé de partir, car j’ai une fois de plus mes estimations prudentes.

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Préparez-vous aux inondations, aux incendies et aux problèmes des locataires (Oh My!)

Je suis propriétaire d'un appartement dans un immeuble où d'autres résidents ont allumé un incendie. Lorsque cela s'est produit, je n'avais eu la propriété que pendant six mois. À ce stade, j'étais encore plus récent.

Un incendie survenant dans l'immeuble où je possédais une propriété a toujours été une préoccupation discrète – la possibilité fait partie de la nature de la possession d'un condo. Je n'avais jamais pensé que cela m'arriverait si tôt.

Il s’est avéré que j’ai eu énormément de chance pour plusieurs raisons:

• Personne n'a été blessé
• L'incendie était de l'autre côté du bâtiment
• Après les essais, le logement que je possédais était encore habitable (ils n’avaient même pas besoin de dormir ailleurs cette nuit-là).
• Aucun de mes locataires n'a subi de perte de propriété

J'exige que les locataires aient leur propre assurance de loyer pour couvrir les pertes de biens personnels, et l'assurance du propriétaire aurait autrement permis de couvrir les dépenses liées à la réadaptation, aux revenus de location et aux autres solutions d'hébergement. Mais si les choses s'étaient déroulées différemment, cela aurait été un casse-tête majeur et aurait sans aucun doute entraîné des dépenses initiales.

Dans une autre copropriété, mes locataires ont déjà téléphoné au milieu de la nuit pour se plaindre d’une fuite de plafond. (Cogner sur du bois, c’est le seul appel au milieu de la nuit que j’ai reçu de l’un de mes locataires que j’ai personnellement géré.)

La fuite était si grave que les pompiers ont dû fermer l’eau à tout le bâtiment. J'ai proposé de couvrir un séjour à l'hôtel pour les locataires.

La tuyauterie était déterminée à être le problème — quelque chose qui est couvert par le H.O.A. — alors je n’étais pas responsable de payer pour le correctif. Après avoir demandé gentiment, on m'a remboursé pour le séjour à l'hôtel des locataires.

J'ai également eu des locataires qui divorçaient ou qui traversaient de terribles ruptures. les locataires qui étaient déployés pour l'armée et qui devaient donc rompre leur bail plus tôt; et même les locataires qui ont eu de si mauvaises expériences avec notre gestionnaire immobilier (oui, le même que j'ai mentionné plus tôt), ils ont recherché mes informations et m'ont appelé à ce sujet.

Au début de tout cela, j'aurais considéré n'importe laquelle de ces urgences. Mais maintenant, cela fait juste partie des affaires.

Les choses peuvent être manipulées. Une communication ouverte et une attitude gagnante font des merveilles pour toute l'expérience.

Pour ceux qui divorcent, déterminez qui reste (le cas échéant). Si personne ne reste, créez un document de rupture de bail, appliquez-leur les pénalités appropriées et relouez le bien. Tout est faisable.

L'adoption de cet état d'esprit est le fruit d'années d'expérience.

Calculez vos salaires horaires

Demandez-vous: "Votre salaire mensuel dans l'immobilier et le temps que vous consacrez à l'immobilier en valent-ils la peine?"

Si vous faites 300 $ par mois avec une propriété et passez trois heures par mois dessus, c’est 100 $ l’heure. Pas mal du tout!

Deux fois par an, des locataires me parlent, et l’un de ceux-ci est simplement mon enregistrement.

Le salaire horaire le plus élevé enregistré pour l'une de mes propriétés au cours de la dernière année était supérieur à 5 000 $ l'heure. Bien sûr, c’est parce que je n’ai eu qu’un appel d’entretien et qu’ils ont renouvelé leur bail. Mais si j'avais passé une heure par semaine sur cette propriété (ce qui serait une rareté pour la plupart des propriétés), j'aurais quand même une moyenne de plus de 100 $ l'heure.

Le salaire horaire le plus bas concernait une propriété que j'ai acquise cette année. Cela m’a rapporté environ 202 dollars de l’heure jusqu’à présent, en raison de problèmes entre la société de gestion et les locataires.

Dans ce cas, je devais m'impliquer directement auprès des locataires, en leur présentant mes excuses pour leur expérience et en résolvant le problème à leur guise. Ce n’était pas si difficile à faire, cependant – les locataires ne se sentaient tout simplement pas écoutés.

Une fois que j'ai pris le temps de demander ce dont ils avaient besoin, de comprendre leur situation et de répondre à leurs besoins, tout était réglé et tout allait bien.

Conclusion

Comme mentionné précédemment, au début de tout cela, les appels de maintenance et tout le reste étaient très stressants pour moi pour une raison quelconque. Maintenant, à chaque appel, chaque chiffre d’affaires, etc., j’ai affiné mes processus, appris à contrôler les locataires de manière appropriée et ai très bien servi mes locataires – sans le stress personnel que j’avais connu auparavant.

Il y aura des douleurs de croissance, pour être sûr. Mais si vous êtes comme moi (généralement une personnalité de type A), vous serez plus détendu avec plus d’expérience. Vous vous sentirez également plus à l'aise que vous si vous gérez vous-même ou embauchez un gestionnaire immobilier de qualité. Cela fait vraiment des merveilles pour votre tranquillité d'esprit (et votre résultat net!).

Souffrez-vous de la paralysie d'analyse? Quelles méthodes avez-vous utilisées pour essayer de vous en sortir? Qu'est-ce qui a fonctionné? Qu'est-ce qui n'a pas?

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