Comment créer 50K $ de revenus passifs avec 14 portes | Immobilier

(Avertissement: Ces opportunités sont valables pour tous ceux qui trouvent les marchés appropriés. Les chiffres décrits ci-dessous concernent les marchés réels et décrivent la valeur moyenne des propriétés, des flux de trésorerie et des bénéfices d'un marché sur lequel j'investis. Pour les besoins de cet article , le choix des propriétés sera abordé mais non précisé.)

Je vais exposer quelques solutions pour remplacer votre revenu par un nombre de portes inférieur à celui d’un investisseur immobilier type, en supposant que vous souhaitiez utiliser une combinaison de méthodes de financement et de gestion de patrimoine. Tout le monde n’empruntera pas cet itinéraire et ne sera même pas d’accord avec celui que j’ai choisi, et c’est correct

Phase d'accumulation de biens

De toute évidence, il doit exister un moyen d'obtenir des propriétés. Il y a beaucoup de façons peu ou pas d'argent de le faire. En fait, à un moment donné, je gagnais 26 000 $ par mois avec seulement 3 000 $ de mon argent sur le marché!

Voici quelques stratégies de création de portefeuille différentes:

1. Si la propriété nécessite des réparations importantes, envisagez un prêt HomeStyle pour la rénovation, qui englobe vos réparations et éventuellement un versement initial dans l'hypothèque elle-même. Il existe toutefois des limites à ce type de prêt. Vous devez donc vous assurer qu'ils respectent les conditions requises.
2. (HELOCs) peut être un excellent moyen de le faire, également si la valeur de votre maison s’est appréciée ou si vous avez remboursé une bonne partie de votre prêt hypothécaire. Mais il est facile de trop se surpasser. Il est donc important de prendre des risques calculés et contrôlés. J'ai personnellement utilisé cette stratégie pour financer les acomptes et même pour acheter des maisons entières, libres et claires (principalement des REO ou des saisies nécessitant d'importantes réparations).
3. Les partenariats sont également possibles. Vous aurez besoin d’un contrat assez détaillé si vous envisagez d’utiliser l’argent d’autres personnes de cette manière. Il existe de nombreux endroits en ligne pour trouver des informations sur ce processus.
4. sont généralement utilisés par les réparateurs et les nageoires qui ont besoin d'aide pour mener à bien un projet avant de le vendre, de rembourser le prêt et d'en tirer profit.
5. (achat, réadaptation, loyer, refinancement, répétition) est une méthode d’investissement consistant à acheter un lieu de réadaptation et à effectuer un refinancement à des fins de retrait afin de gagner de l’argent sur la propriété avec peu ou pas du placement initial restant dans la maison.
6. Bien qu'il y en ait beaucoup d'autres, au cours des dernières étapes de l'accumulation de biens, bon nombre de personnes profitent du réinvestissement de leurs revenus locatifs passifs en utilisant cet argent pour acheter davantage de biens immobiliers.

Il y a tellement d'autres façons d'obtenir des propriétés avec peu ou pas d'argent. Dans mon cas, j'ai principalement utilisé un HELOC, un peu de la méthode BRRRR et éventuellement la stratégie de réinvestissement.

Commencer

Sur mon marché, il n’était pas rare de trouver des maisons en rangée d’une valeur de 100 000 $ dans un quartier agréable. En 2015, il n’était pas rare non plus de trouver localement des maisons de ville en difficulté qui se vendaient entre 50 et 60 000 dollars.

Avec seulement 10 à 20 000 dollars de coûts de rééducation, on pourrait facilement avoir une équité automatique de 20% à la maison après la rééducation. Toutefois, dans la plupart des cas, une analyse appropriée permettrait de dégager 20% d’équité dans le refinancement. plus leur investissement initial retour avec 10K $ de plus. Comment sur cela?

Penses-y. Au mieux, une personne investit 15 000 $ de son argent pour acheter une propriété, à condition de ne pas l’acquérir de manière créative. Ensuite, ils ont de l’argent pour se remettre en état grâce à l’une des stratégies susmentionnées, avec 10 à 20 000 USD de plus que leur investissement initial (moins les frais, bien sûr) après le refinancement de la propriété.

Pas mal du tout, surtout s'ils continuent à le faire!

Obtenir 50 000 $

Surmonter les obstacles

Il n’est pas nécessaire de prendre 10 ans pour développer un tel flux de trésorerie. En fait, j'ai acheté ma première propriété en 2015 et la dernière mi-2018. Faire tout si vite peut être problématique pour vous, cependant. J'ai certainement rencontré quelques obstacles.

Par exemple, si une personne utilise la méthode BRRRR pour ses trois premières propriétés en une seule année, elle est susceptible de se heurter à son ratio d'endettement en ce qui concerne les prêts traditionnels. Cela suppose qu’ils sont nouveaux dans le processus et qu’ils n’ont pas encore de revenus locatifs deux ans après leur déclaration de revenus.

Soyez prêt à surveiller votre DTI et à nouer des relations avec des prêteurs conviviaux pour les investisseurs (souvent des prêteurs de portefeuille), qui comprennent le flux de trésorerie lié à la dette.

Si vous êtes nouveau, vous doit budget pour ce que vous ne savez pas. Les problèmes surviennent souvent pendant les réhabilitations, et ils peuvent finir par coûter plus cher que vous ne le pensiez, en particulier si vous n’avez pas eu une inspection minutieuse ou un bon entrepreneur.

Un jour, j’ai eu une facture surprise de 10 000 dollars sur une propriété, ce qui m’a finalement empêché d’en tirer profit. (J'ai gagné 10 000 USD au lieu de 20 000 USD dans mon refinancement.)

Bien que cela diffère énormément sur de nombreux marchés, on ne peut pas s’attendre à acheter des places d’une valeur de 100 000 USD en L.A. Cependant, il existe de nombreux marchés qui permettent ces chiffres à tout moment.

Portefeuilles de construction

Disons qu’une personne atteint le maximum de cinq prêts. N'oubliez pas qu'ils gagnent plus de 10 000 dollars avec chaque propriété, générant des revenus de location et récupérant leur investissement initial.

À ce stade, ils peuvent peut-être acheter et réadapter une maison en détresse en espèces uniquement à certains prix. Certains pensent que l'achat d'une maison et sa restructuration avec votre propre argent génère un rendement terrible, mais si votre état d'esprit est que cet argent appartient à «l'entreprise», qui réinvestit ses dividendes, vous y trouverez peut-être de la richesse L'accumulation un peu plus facile.

Donc, cette personne a cinq propriétés, générant des flux de trésorerie de 300 $ par mois chacune après que toutes les dépenses connues et potentielles sont budgétisées. Cela représente 1 500 dollars par mois en cash-flow et seulement 25% de leur investissement initial dans le jeu.

En supposant que l’investissement initial s’élève à 15 000 dollars, le portefeuille de cet investisseur fait en sorte moins d'une seule année.

Arriver à la ligne d'arrivée

Cinq transactions par an sont réalisables dans certaines circonstances. Une fois que votre entreprise a démarré, il est plus facile d’en obtenir plus. Mais si vous lisez ceci et que vous n’avez pas encore acquis une seule propriété et que vous faites des affaires sur un marché plus coûteux, vous vous demandez probablement comment vous allez reproduire ce type de succès.

J'ai pu obtenir ces chiffres sur trois marchés différents. Sur mon marché le plus cher (Denver), je me suis tout simplement attaché à ces propriétés pendant un court laps de temps, profitant de l’appréciation que la propriété a subie en si peu de temps. Pour être juste, la pression supplémentaire due à la hausse des cotisations HOA a également motivé notre départ anticipé dans une certaine mesure.

Le fait est que si cette opportunité n’est pas à la portée de tout le monde, elle l’est pour plusieurs personnes.

Investir et se réadapter peut être une activité plutôt passive si vous avez formé une bonne équipe pour gérer la réadaptation et la location. Ce fut une aide précieuse pour moi alors que je travaillais à plein temps et bâtissais mon portefeuille.

Au début, j’étais proche de mon DTI, mais c’est quand j’ai commencé à parler aux prêteurs de portefeuille (dans mon cas, une banque locale). La première année de revenus locatifs a considérablement réduit le nombre de DTI, ce qui m'a permis de rembourser mon HELOC avec des revenus locatifs supplémentaires et d'accumuler davantage de propriétés.

C’est pourquoi j’ai eu besoin de 14 portes seulement, soit une moyenne de 300 dollars par mois pour atteindre 50 000 dollars par an! Ce qui est encore mieux, c’est que, pour le moment, je n’ai aucun de mes investissements initiaux dans le jeu. J'ai accompli cela en achetant et en vendant d'autres propriétés et en réinvestissant les bénéfices.

Conclusion

Il n’existe pas de moyen unique d’enrichir (ni à ce stade), mais je ne regrette certainement pas le chemin que j’ai emprunté. Le secret est de budgétiser ce que vous ne savez peut-être pas, de trouver ces opportunités (même si ce n’est pas sur votre marché local) et d’en tirer parti.

Il y a beaucoup d’apprentissage et de préparation (lire et écouter des podcasts). Pour être honnête, il faut aussi beaucoup de courage! Ce n’est pas la tâche la plus facile, mais si vous connaissez votre matériel et avez de bons mentors, vous vous retrouverez peut-être dans une position similaire dans quelques années.

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Besoin d'un moyen d'améliorer votre jeu d'investissement immobilier? Auteur et investisseur, David Greene explique comment il a étendu son activité immobilière de deux maisons par an à deux par mois avec la stratégie BRRRR.

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