Comment j'ai acheté un complexe d'appartements de plusieurs millions de dollars

Il y a quelques années, mon frère et moi sommes entrés dans une maison laide construite dans les années 1800 et qui présentait un plan d'étage obsolète et plus d'un siècle d'entretien différé. Cette vieille maison de Junky était la première pièce d’investissement immobilier que nous ayons jamais achetée. Cette propriété a lancé le voyage qui, quatre ans et demi plus tard, nous a conduits à l’achat d’un complexe d’appartements de plusieurs millions de dollars.

Dans cet article, je décris exactement ce que cela a pris et les étapes qui y sont associées.

La route vers ce point était loin d'être facile

En misant sur nos compétences dans des métiers particuliers, nous avons pu réhabiliter, louer et refinancer un groupe de ces immeubles de 1 à 5 unités sur une période de 3 ans. Jumelez-le à 17 et nous avons eu la chance de pouvoir poursuivre notre objectif plus large d’acquérir des complexes d’appartements tout en maintenant notre portefeuille existant. Arriver à ce point était difficile! Il existe des moyens beaucoup plus faciles de développer une entreprise d’investissement immobilier prospère. À l'époque, malheureusement pour nous, nous n'étions tout simplement pas au courant de ces autres moyens, nous l'avons donc fait de toutes les manières possibles.

Ce qui nous manquait de sophistication était compensé par une éthique de travail. Nous n'étions pas et ne serons jamais les plus intelligents dans ce domaine. En fait, au début, nous ne savions pas grand chose du tout. La raison pour laquelle je soulève cette question est que je ne veux pas donner l'impression que c'est facile, mais en même temps, je veux que les gens réalisent que tout le monde peut le faire – si vous êtes prêt à faire des sacrifices et à travailler dur pour y arriver. .

Au fur et à mesure que nous continuions à investir cœur et âme dans le secteur, nous avons eu besoin d'aide. À ce moment-là, nous avons engagé un gestionnaire immobilier / comptable surqualifié, qui a accepté de l'associer ultérieurement à un partenaire pour gérer la gestion d'actifs après une année de succès éprouvé. Je vous en parlerai plus tard dans l'article.

Pourquoi nous n'avons pas utilisé l'argent des investisseurs privés

Avant de plonger, j'estime qu'il est important d'expliquer comment nous avons payé pour ce complexe d'appartements et pourquoi nous l'avons fait comme nous l'avons fait. La formation en investissement immobilier est submergée d’argent et explique comment utiliser l’argent d’autres personnes pour améliorer les rendements et entrer dans le jeu. Pour cette raison, certains peuvent se demander pourquoi nous avons opté pour un itinéraire aussi standard en utilisant un financement classique pour acheter cet immeuble. Bien que nous utilisions un effet de levier bancaire, il nous restait encore à trouver un demi-million de dollars pour finaliser l’achat. Comme il s’agissait là de la majorité des économies de mon frère et de mon propre frère sur les quatre années précédentes de dur labeur, beaucoup ont demandé pourquoi nous n’avions pas fait appel à des investisseurs extérieurs. En fait, à ce stade de notre carrière, plusieurs personnes ont remarqué notre croissance et nous ont proposé de participer en tant qu'investisseurs.

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La raison pour laquelle nous l'avons fait avec notre propre argent, c'est parce que nous avons toujours cru avant d'emprunter, il faut d'abord prouver le concept et votre capacité à utiliser votre propre argent. Ne pas dire que l’utilisation d’argent privé est une mauvaise chose; Nous gérons actuellement tout notre modèle commercial, mais pour nous, il était important de le prouver d'abord avec notre propre argent. À l'époque, nous avions fait nos preuves dans les bâtiments plus petits mais jamais dans les grands créneaux. Nous ne doutions pas de nos capacités, mais nous étions résolus à nous en tenir à nos normes personnelles. Pour cette raison, nous avons rejeté les offres d’investisseurs extérieurs et avons accepté l’opération en utilisant uniquement notre trésorerie pour financer l’argent nécessaire.

Déterminer quel type de propriété nous cherchions

Il était donc temps d'acheter un appartement! Nous avons été pompés parce que, dès le début de notre carrière, nous avons réalisé que pour atteindre nos objectifs à long terme, nous devions en fin de compte entrer dans de plus grands complexes d'appartements. C’est génial, mais qu’avons-nous voulu acheter? Répondre à cette question était plus difficile et plus important que prévu.

Heureusement, nous avions les bons partenaires pour répondre à cette question! Avec le diplôme en économie de mon frère spécialisé en immobilier, la maîtrise en comptabilité et son CPA de notre troisième partenaire, et mon diplôme en marketing, jumelés à notre solide expérience dans l'immobilier et la construction, nous en avons conclu que les points suivants étaient les suivants: directives générales de ce que nous recherchions dans un actif multifamilial.

Mesures financières

• Fourchette de prix: 500 000 $ à 3 millions
• Classe d'actifs: C-B
• Taux plafond: 6% ou plus
• Revenu médian des ménages:> 35 000 $; de préférence 50 000 $

Marché cible

• Zone métropolitaine de Cincinnati

Type de propriété

• Propriétés en détresse accueillies
• Valeur ajoutée fortement bienvenue
• Construit des années 1980 ou plus tard
• Lignes de drainage en PVC
• Gaz séparé / électrique
• Toit incliné préféré
• Extérieur en brique préféré

Évidemment, il y avait des analyses beaucoup plus détaillées sur les sous-marchés, mais nous avons trouvé cette courte liste générale très importante au moment de commencer à nouer des relations avec les courtiers. L’industrie n’est pas facile à percer, en particulier sur un marché en forte effervescence. Un document clair d’une page comme celui-ci nous a au moins permis de montrer clairement aux courtiers ce que nous recherchions et de nous séparer d’un autre appel téléphonique. .

Trouver le deal

Nous savions que le secteur multifamilial était très actif et que la concurrence était vive. Ce que nous avons constaté se situe dans la fourchette de prix (jusqu'à 3 millions de dollars), il semblait que les acheteurs étaient prêts à payer des prix exorbitants. De nombreux courtiers nous ont dit que les acheteurs de moins de 3 millions de dollars étaient des personnes à revenu élevé, achetant principalement pour des avantages fiscaux. Cela leur a permis d'être à l'aise de payer beaucoup plus que nous le voulions. Les courtiers le savaient, les vendeurs le savaient, et nous le savions maintenant. C'était décourageant, mais quand les temps sont durs, je retourne à mes racines. Peu importe l’obstacle, nous aurons toujours une éthique de travail, alors travaillez plus fort, c’est ce que nous avons fait.

J'ai construit une liste de tous les courtiers qui avaient une multi-famille dans nos zones cibles. J'ai dressé des listes à partir des sites Web des archives publiques de tous les propriétaires qui avaient acheté ou vendu des propriétés multifamiliales au cours des 15 dernières années dans nos zones cibles. Et je les ai tous appelés.

J'ai appelé au moins cinq courtiers et trois propriétaires par jour, TOUS les jours. Au bout de trois mois environ, je suis revenu plusieurs fois sur ma liste et j'ai appelé un gros courtier dans la région pour lui rappeler les critères d'achat que nous lui avions envoyés et pour me faire savoir s'il avait quelque chose à acheter.

C'est à ce moment-là qu'il a dit: "Oui, en fait, j'en ai un qui répond parfaitement à ce que vous voulez et qui est sous contrat depuis un bon bout de temps, mais je viens d'apprendre que celui-ci est sur le point de rompre officiellement dans les prochains jours." Je lui ai demandé de m'envoyer par e-mail toutes les informations qu'il possédait sur la propriété. Et je le rappellerais d'ici la fin de la journée pour planifier une promenade si nous étions intéressés. La propriété a touché la plupart, sinon la totalité, de ce que nous recherchions.

Achat de la propriété

Après avoir examiné les finances et marché dans la propriété, nous étions prêts à passer à autre chose. Nous savions que comme dans toute transaction immobilière, grande ou petite, lorsque tout se passe bien, il faut être rapide sur la gâchette, sinon ce sera cédé à quelqu'un d'autre qui ne fait pas de pause.

Nous étions l'une des trois offres; les deux autres avaient déjà passé des contrats avec le courtier et étaient connus sur le marché multifamilial. Malgré cela, nous avons convaincu le vendeur d’accepter notre offre. Nous avons agi de la sorte en étant disposés à payer plus que les autres enchérisseurs. Je sais que vous pensez: «Très bien, la stratégie d’achat de ce type est de trop payer?» Oui et non. Je vais t'expliquer.

Ce que nous avons réalisé en regardant plusieurs autres propriétés et en concurrence avec les personnes à revenu élevé qui achètent principalement pour le, c’est qu’elles ne sont pas créatives, car elles n’ont pas besoin de l'être. Ils se contentent de lancer l’analyse dans un tableur, de prendre le NOI, de le diviser par le taux de capitalisation et de dire: «C’est ce que cela vaut. Je paierai 90% à 100% de cela. »À cause de ce type d’achat, nous avons réalisé que nous devions voir quelque chose qui manquait à d’autres. Ce bâtiment avait exactement ce dont nous avions besoin.

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La propriété était en excellent état – très bien construite en 1989 par un constructeur bien connu et bien entretenue. L'occupation oscillait au-dessus de 95%. MAIS nous avons réalisé trois occasions que les autres ont peut-être manquées, ce qui nous a confortés à enchérir juste assez pour que le vendeur accepte notre offre.

En fin de compte, nous l'avons acheté à 93% du prix demandé et à 89% de la valeur estimée.

Les 3 opportunités que nous avons remarquées

1. Nous avons réalisé que nous pourrions sous-mesurer le service d'eau.

Au cours de notre visite, avec notre expérience en matière de sous-traitance, nous avons réalisé que les canalisations d'eau étaient raccordées individuellement à chaque unité, tant pour les lignes chaudes que pour les lignes froides, avec leurs propres chauffe-eau dans les unités. Mais la propriété était toujours au compteur, le propriétaire payant une facture d'eau de 29 000 $ chaque année.

Lors de la vérification préalable, nous avons constaté qu'il ne nous en coûterait que 200 à 250 dollars par unité pour installer des sous-compteurs à lecture sans fil dans chaque unité pour l'eau. Cela nous permettrait de facturer toute l’eau aux résidents, ce qui est une pratique courante dans la région. Les loyers étant légèrement inférieurs à ceux du marché lorsque l’eau était comprise, nous étions confiants qu’ajouter à la taxe sur la consommation d’eau les résidents ne les chasserait pas. Enfin, nous avons constaté auprès d’autres grands investisseurs de la région que la consommation totale d’eau diminuait de 30% lorsque les locataires étaient responsables du coût de l’eau. Cela signifie que vous diminuez vos dépenses X, mais que vous n'augmentez le coût de la vie des résidents que de 70% de X.

2. Nous avons constaté que le self-stockage suscitait un vif intérêt.

Il y avait au total huit salles de lavage communes dans l’ensemble du complexe, dont quatre seulement étaient utilisées. Les autres étaient vides, verrouillés et le propriétaire actuel n’avait jamais la clé.

Au cours de la diligence raisonnable, nous avons interrogé chaque résident et lui avons demandé: «Qu'est-ce qui améliorerait votre expérience de vie?» Un grand nombre de résidents ont demandé un espace de stockage supplémentaire, qui n'était pas disponible. Nous leur avons ensuite demandé: «Si un espace de stockage de 30 pieds carrés était disponible dans l'immeuble au prix de 29 $ par mois, le loueriez-vous?» Nous avions de nombreux habitants d'accord. Cela signifiait que les anciennes salles de lavage inutilisées pouvaient être transformées en unités de stockage à louer. Quatre salles ne fonctionnaient pas comme elles étaient actuellement, donc tout ce que nous devions faire était de dépenser entre 500 et 800 dollars pour faire construire des unités de stockage de base dans chacune d’elles. Les quatre autres viendraient plus tard.

3. Nous avons décidé de proposer des locations de laveuses et de sécheuses à chaque unité.

Chaque unité était équipée de branchements pour laveuse et sécheuse, mais la lessive à pièces était la seule option disponible pour les résidents.

Après environ un an avant que tous les résidents passent à une eau de moins d’un mètre, nous aurons une autre occasion dans la deuxième année d’enlever le linge à monnayeur des espaces communs, de remplir ces pièces de stockage et de commencer à louer des machines à laver individuelles. séchoirs à chaque unité.

Ce processus prendra environ 24 mois. Pendant tout ce temps, nous ne relèverons jamais les loyers d’un sou. Nos loyers ne représentant que 17% du revenu médian des ménages, nous sommes à l'aise même avec ces dépenses optionnelles supplémentaires. Nos résidents ne vont pas trop étendre leurs moyens. Grâce à cela, la valeur de notre propriété devrait augmenter de près de 425 000 $.

C'est pourquoi je dis maintenant est une marchandise. Ce sont des mathématiques de base que tout le monde peut faire. Des feuilles de calcul gratuites sont disponibles en ligne pour connecter les revenus et les dépenses corrects aux emplacements appropriés. Une valeur apparaît. La valeur réelle provient de la créativité entre ces lignes – voir la valeur qui a été laissée inaperçue pendant des années et l'exposer.

Financement

Grâce à nos sacrifices, nous avons eu la chance d’avoir assez d’argent pour verser un acompte sur cette propriété et obtenir le reste auprès d’un prêteur de portefeuille local, comme je l’ai mentionné au début de l’article.

Mais comment obtenez-vous une banque pour vous prêter tout cet argent?

Nous avons utilisé les mêmes 2-3 prêteurs pendant tout le temps que nous avons été en affaires, mais nous sommes restés fidèles à un seul prêteur. Ce prêteur est un petit prêteur de portefeuille avec deux succursales avec lequel nous travaillons très bien.

Nous savions que nous ne serions pas le plus fort des emprunteurs sur le papier à demander la taille du prêt nécessaire pour acheter le type de bâtiment que nous recherchions. Pour cette raison, en 2015, nous avons décidé de transférer nos comptes professionnels vers notre principal prêteur, non seulement pour qu'ils puissent voir les transactions en détail, mais aussi pour que nous soyons l'un de leurs grands comptes. Avec des revenus tels que des retraits d’encaissement provenant de nos autres propriétés, nous n’avons pas eu d’événements imposables et, par conséquent, ils ne figurent jamais dans une déclaration de revenus. Cependant, si la banque voit de l'argent entrer dans leurs comptes et y rester, elle devient de plus en plus à l'aise.

Une fois la propriété sous contrat, nous sommes allés voir notre prêteur pour présenter la transaction. Ils nous ont donné l’approbation conditionnelle d’un prêt de 75 LTV à un taux d’intérêt de 4,75%, 5/5 ARM, d’une durée de 20 ans. Nous avons été pompés! La banque allait nous prêter de l'argent! Après que l'excitation se soit calmée, nous nous sommes réveillés et avons commencé à magasiner pour traiter avec nos autres prêteurs. Après quelques rejets et de nombreux échanges avec deux banques, nous nous retrouvons avec notre premier prêteur.

La structure de prêt était:

• 80% LTV
• 4,25% d'intérêt
• 5/5 BRAS
• Amortissement sur 25 ans
• Terme de 20 ans
• Frais de clôture minimaux
• Pas de pénalité de pré-paiement après 12 mois

Nous avons beaucoup insisté pour que l'un des prêteurs atteigne un ratio de solvabilité de 80%. Ils étaient très réticents à l'idée que ce fût notre premier grand appartement et que nos finances personnelles ne semblaient pas incroyables, car nous travaillions à titre indépendant et une grande partie de notre revenu provenait d'événements non imposables, tels que des retraits d'argent. refis.

Après avoir entendu «non» à plusieurs reprises sur la demande de passer de 75% à 80% du LTV, j'ai proposé de déposer la différence de 5% (environ 100 000 dollars) sur un CD de leur banque pendant 6 mois. Cela permettrait à la banque de pouvoir prêter l'argent du CD et de gagner plus d'intérêts. En fait, en raison de la fraction de réserve, la banque a été autorisée à prêter environ 10 fois mon dépôt. C’était une offre à laquelle ils ne pouvaient résister. Cela nous permettrait également de récupérer notre argent dans 6 mois pour l’utiliser ailleurs. En fin de compte, nous avons convenu d’un CD de 12 mois. En fin de compte, nous avons été ravis des conditions que nous avons obtenues. Il y a peut-être mieux là-bas, mais pour notre situation particulière, ces conditions étaient excellentes.

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Prendre possession

Après la fermeture de la propriété, nous avons organisé une table de cuisson pour permettre à notre personnel de se présenter, de rencontrer les résidents et de répondre à toute question concernant la lettre de bienvenue que nous avions envoyée expliquant nos procédures. Choquant même pour nous, chaque résident a payé le premier mois sans problèmes!

Le plan d'affaires continue de suivre les prévisions, et dans les 24 mois suivant son achat, nous devrions refinancer et retirer la totalité de nos liquidités de l'investissement.

Chaque expérience ouvre de nouvelles portes

J'espère que cet article incitera d'autres personnes à s'en tenir à leurs plans, à faire des sacrifices et à poursuivre de grands objectifs. À l'âge de 26 ans, j'ai pu atteindre mes objectifs plus rapidement que je ne l'avais espéré et faire partie d'un formidable voyage en cours de route.

Maintenant que nous comprenons le processus et que notre équipe a exécuté cette transaction, nous recherchons activement de plus grandes opportunités. En atteignant le point où nous sommes prêts à faire appel à des investisseurs en actions, nous recherchons actuellement activement des complexes d'appartements sur les marchés de Cincinnati et d'Atlanta, à un prix d'achat de 10 millions de dollars. Pour atteindre cet objectif, j'ai même parcouru le pays pour m'installer dans la région d'Atlanta afin d'apprendre le marché, d'établir des relations et de développer notre société. Ce n'est qu'un sacrifice de plus que je suis prêt à faire pour bâtir une base solide sur laquelle nous pourrons créer un empire pendant de nombreuses années.

Nous republions cet article pour aider nos nouveaux lecteurs.

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