Posséder son propre bureau est plus facile que vous ne le pensez | Immobilier

Rien ne nuit plus à un investisseur immobilier que de rédiger un chèque de loyer, en particulier pour ses propres bureaux. Mais il existe des aspects subtils d'un accord qui peuvent vous aider à acheter votre propre espace sans perturber votre budget mensuel.

J'étais ici avec une société immobilière prospère et une entreprise d'enseignement et de formation, mais je louais notre immeuble de bureaux à 2 643 dollars par mois. En tant qu'investisseurs, une fois que nous connaissons les techniques appropriées pour acheter à des conditions avantageuses sans utiliser notre propre capital, ni signer personnellement ni nantir d'actifs, toutes les formations que nous recevons en valent d'autant plus la peine, en particulier si nous pouvons acheter notre propre maison ou notre bureau.

Cela peut aller à l’encontre du mode à but lucratif, mais beaucoup d’entre vous sont pris au piège, mais acheter votre propre espace est un investissement pour vous-même et votre entreprise. Bien sûr, c’est plus compliqué que de vouloir posséder son propre bureau. Le moment choisi devrait être le bon, et des facteurs tels que l’emplacement et les possibilités de croissance devraient être pris en compte. Et puis il y a le contrat lui-même…

Achat de bureaux

Lorsque nous avons décidé de chercher un plus grand espace de bureau pour notre expansion, les propriétés correspondant à nos besoins et à nos désirs allaient de 3 800 à 5 000 dollars par mois, de quoi faire frémir tout le monde. Nous avons donc commencé à chercher à acheter éventuellement à des conditions (ce qui est également ce que nous apprenons aux autres investisseurs à faire).

Avec l'énergie concentrée dans ce domaine, les résultats ont été rapides. A nous a référé à une propriété à vendre par le propriétaire près d'une intersection achalandée. Il se trouve que je conduis tout le temps, mais j'ai totalement manqué cette propriété.

Le vendeur n’était pas nouveau dans l’immobilier et avait bien évidemment fait ses devoirs pour trouver cet emplacement de choix 22 ans auparavant. Une fois que nous avons été présentés et que nous avons parlé davantage, il s’est occupé des honoraires de l’agent immobilier et a choisi de traiter directement avec moi.

Lors de discussions avec le vendeur, j’ai appris qu’il possédait d’énormes quantités de biens immobiliers dans la région (principalement des terrains). Il avait initialement acheté cette propriété pour que son fils l'utilise, mais son fils était sorti de l'état. Avec nous deux dans le secteur et le sentiment de confiance créé en traitant directement, nous avons conclu cet accord sans contrat d’achat.

Je suis un type avec une poignée de main et j'aimerais en faire plus, mais ce n’est pas sûr ni réaliste de le faire avec tout le monde. Il n’y avait aucun dépôt et le vendeur a donné sa parole qu’il prendrait le signe «à vendre» le lendemain. Il s’est également avéré que nos avocats se trouvaient dans le même bâtiment. Nous les avions donc laissés clouer le contrat le moment venu.

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Briser nos propres règles

Comme je l’ai souvent dit, il arrive parfois qu’un acheteur expérimenté dans le secteur immobilier puisse jouer un rôle déterminant dans une transaction donnée. Notre propre transaction comprenait plusieurs aspects, chacun d'entre eux pouvant constituer un moyen utile et avantageux de structurer votre propre transaction.

Le vendeur annonçait initialement un financement de propriétaire de 650 000 $ pour la propriété inscrite sur le marché. Il voulait une mise de fonds de 20% et une hypothèque de 5,5% sur 20 à 25 ans.

Au moment où nous avions affaire à lui, le prix avait été réduit à 565 000 $. Nous sommes revenus avec une offre légèrement inférieure de 550 000 $ et des conditions différentes. Ces conditions reposaient sur le fait que je ne voulais pas dépasser notre paiement de loyer mensuel de 2 643 dollars alors, et nous avons procédé à une ingénierie inverse de notre offre de cette manière.

À la clôture, nous avons dégagé un montant de 35 000 dollars, qui provenait des contrats en cours comme premier et troisième jours de paiement, par opposition aux économies personnelles ou aux réserves d’affaires. (Rappelez-vous que lorsque les conditions sont structurées de la manière dont nous le faisons – achat de crédit-bail et financement par le propriétaire – nous avons trois jours de paie. Souvent, ils s’étalent sur une période donnée, ce qui nous donne un bel échéancier prévisionnel sur lequel nous pouvons compter pour le développement du commerce et des affaires. I considérez cela comme une réaffectation dans un investissement plus important.)

L'un des aspects les plus nuancés de la transaction a été de demander trois mois sans paiement après le dépôt. Cela visait à éviter un chevauchement entre le paiement du loyer sur les espaces loués et les nouveaux locaux à bureaux, ce qui a permis de libérer environ 8 000 $ pour les coûts de déménagement et d'amélioration des bâtiments.

Le fait de ne pas payer le double du premier mois et de disposer des fonds nécessaires pour que la nouvelle propriété rénovée réponde à nos besoins était un aspect intéressant de cet accord, mais nous avons ajouté encore plus.

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Après les trois mois d'absence de paiement, j'ai négocié des paiements fixes de 2 500 dollars par mois pendant quatre mois, soit un principal moins élevé – un taux inférieur à nos paiements de location précédents. Cela a mis 10 000 $ de plus sur le capital.

Bien qu'il puisse sembler que cela ne fait que retarder le paiement, nous avons structuré un gros paiement pour le huitième mois et alloué des fonds pour nos contrats à terme entrants au paiement de 15 000 $ supplémentaires ce mois-ci. Un cash-flow structuré et fiable issu de nos autres transactions a rendu cette transaction possible.

Nous avons fixé le solde du prêt pour qu’il commence à s’amortir (y compris les intérêts, ce que nous ne faisons généralement pas dans nos contrats d’investissement) au cours du huitième mois, et non du premier jour. Ainsi, avec ce dernier versement de 15 000 dollars, le vendeur a obtenu le dépôt souhaité de 60 000 dollars, puis il est devenu un amortissement conventionnel du solde de 490 000 dollars.

Nos nouveaux paiements mensuels vers le principal restant de 490 000 USD ont été payés à 5,2%, ce que j'ai négocié au lieu de 5,5% pour maintenir ces paiements à moins de 3 000 USD. Oui, 2 921 dollars se situent au nord des 2 643 dollars de loyers que nous avions versés dans nos anciens bureaux, mais nous étions maintenant propriétaires des locaux et n’avions pas perturbé notre budget mensuel. Nous avions également trois fois et demie l’espace et des suites louables supplémentaires dont nous pouvions tirer profit.

Il y avait deux locataires existants dans le bâtiment. Les deux étaient là depuis plus de 20 ans (rappelez-vous, le propriétaire avait la propriété pour 22 ans) et n'a jamais eu d'augmentation de loyer. Je les ai rencontrés tous les deux et j'ai négocié un bail de 24 mois à 1 550 $ par mois et un bail de 550 $ à 12 mois à l'autre.

Donc, le mois qui a suivi la clôture, nous avons eu un bon revenu de 2 100 $ pour compenser nos liquidités sortantes. Ces 2 100 $ couvrent la majeure partie de notre paiement (sans compter les taxes et les assurances).

Structurer le deal

• Dépôt de 35K $
• Aucun paiement pendant 3 mois
• Paiements fixes de principal pour les mois 4 à 7 (10K $ appliqués au principal)
• 15 000 $ sur le mois 8, cachés chaque mois par les conditions des contrats et le loyer des locataires
• Paiements mensuels traditionnels sur les 490 000 $ restants
• Intérêts négociés de 5,5% à 5,2%, donc paiements mensuels inférieurs à 3 000 $
• Terme de 20 ans

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