8 conseils pour embaucher le meilleur gestionnaire immobilier (pour les locations sans tracas!)

En tant que propriétaire expérimenté, j'aime donner des conseils à ceux qui ont des problèmes avec les locataires. Bien que j'aime aider ces propriétaires à formuler les meilleures approches pour leurs situations respectives, le problème avec lequel je vis est que ces clients ont des gestionnaires immobiliers rémunérés qui devraient connaître ces informations. Plus important encore, ces administrateurs de biens doivent être prêts, disposés et capables d'agir pour le compte du propriétaire afin de résoudre les problèmes sans que le client ait à guider ses actions – ou, dans un cas, exiger que des actions spécifiques soient prises.

Pour de nombreux investisseurs immobiliers, faire appel à un gestionnaire immobilier, c'est comme devoir rendre visite à un dentiste. C'est l'une des choses les moins amusantes à faire. Et pourtant, si vous choisissez correctement, un bon gestionnaire immobilier peut assurer votre flux de trésorerie mensuel. D'autre part, un pauvre pourrait vous conduire à la faillite.

Quoi qu'il en soit, gardez à l'esprit que personne – et je veux dire personne – ne gérera jamais vos propriétés et ne sera plus préoccupé par les résultats de vos flux de trésorerie mensuels que vous. Où vais-je avec ça? Si vous devez utiliser des gestionnaires de biens immobiliers, passez autant de temps, sinon plus, à les filtrer comme un locataire éventuel. Cela ne cesse jamais de m'étonner de voir comment la plupart des gestionnaires immobiliers semblent détourner votre flux de trésorerie mensuel dans leurs poches. Fondamentalement, ne supposez rien avec les gestionnaires immobiliers, et tout devrait bien se passer.

Alors, en supposant qu'il y ait au moins quelques gestionnaires immobiliers décents dans ce pays, comment les trouveriez-vous et quels critères devriez-vous utiliser pour les sélectionner?

Le moyen évident de trouver ces quelques gestionnaires immobiliers qui prendront réellement soin de votre portefeuille est de les trouver en fonction de l'expérience des autres. Si vous avez assisté aux réunions de votre club immobilier local, vous pouvez obtenir des recommandations d’autres investisseurs. Dans de nombreuses grandes communautés, il existe des associations spécifiques aux propriétaires, appelées associations de propriétaires. De toute évidence, il s’agit d’un groupe de propriétaires et ils auront des opinions très arrêtées sur les bons gestionnaires d’immeubles. Il y aura aussi très probablement des membres de l'association qui fournissent actuellement des services de gestion immobilière.

Si tout échoue, vous pouvez toujours faire ce que j'ai fait: apprendre le métier de la gestion immobilière à la base. Ensuite, lorsque vous êtes prêt à confier la gestion à un gestionnaire immobilier, trouvez quelqu'un qui essaie de se lancer dans cette activité et formez-le. Une fois formés, vous serez rassuré de savoir qu’ils dirigeront leur entreprise comme vous le feriez. En supposant que vous ayez bien fait les choses, cette approche fonctionne comme un champion.

OK, disons que vous avez quelques recommandations pour le proverbial «bon» gestionnaire d’immeubles et que vous devez maintenant passer par le processus de sélection. Que devriez-vous chercher?

8 conseils pour embaucher le meilleur gestionnaire immobilier pour votre portefeuille immobilier

1. Sachez combien de propriétés ils gèrent.

La première chose que je veux savoir, c'est combien de propriétés (les unités sont une meilleure mesure) qu’elles gèrent. Ensuite, demandez combien d’employés gèrent ces unités. Voici ce que j’ai trouvé sur la base de notre expérience en matière de renforcement de nos capacités de gestion immobilière en interne, puis de transfert de l’ensemble du portefeuille aux gestionnaires d’immeubles: Un employé qualifié disposant des outils appropriés et de processus éprouvés peut gérer entre 30 et 40 unités, à condition non inclus.

Ainsi, si vous qualifiez un gestionnaire immobilier sans employés et si vous gérez actuellement 37 unités et que vous souhaitez leur en donner sept autres, quelle sera selon vous la qualité de leurs services pour votre portefeuille?

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2. Apprenez ce qu’il y a dans leur portefeuille immobilier.

Possèdent-ils eux-mêmes des propriétés locatives? Pour moi, s'ils le font, cela peut être un dealbreaker!

Voici ce que j’ai vécu: Bien qu’il puisse sembler avantageux pour un gestionnaire de posséder des biens immobiliers, car ils peuvent mieux comprendre ce que vit un investisseur, je le vois différemment. À mes yeux, ce sont mes propriétés et mes locataires sont en concurrence constante avec les gestionnaires et leurs propriétés. Si le gestionnaire a un poste vacant en même temps que vous, comment pouvez-vous savoir que votre propriété sera occupée en premier?

3. Découvrez à quelle fréquence ils inspecteront vos propriétés.

Un élément essentiel de la gestion des propriétés et des locataires est de s’intéresser régulièrement à ces propriétés. Lorsque vous interrogez des gestionnaires potentiels, vous souhaitez obtenir un engagement de leur part quant à la fréquence à laquelle ils effectueront des inspections officielles de vos propriétés. Dans certains cas, les gestionnaires seront très accommodants. Dans la plupart des cas, toutefois, ils hésiteront à cette exigence ou l'utiliseront comme moyen d'augmenter les frais qu'ils factureront. Je ne suis pas trop impressionné par les administrateurs immobiliers qui pensent que les inspections de propriété de routine constituent un extra, qui ne fait pas partie de leur ensemble de services habituel. Je serais très méfiant de ce type de gestionnaire immobilier.

4. Recherchez des indications indiquant que le gestionnaire immobilier vous respecte et respecte vos besoins.

Au cours des discussions, si vous constatez que le gérant de la propriété vous coupe constamment la page ou tente de terminer vos phrases pour vous, vous aurez des problèmes si vous les engagez. Chaque fois que vous avez un problème ou une question concernant votre investissement, vous recevrez le même traitement. Les meilleurs gestionnaires sont ceux qui savent qui sont leurs clients et qui cherchent constamment des moyens de s’assurer que ces clients sont satisfaits.

5. Comprendre leurs systèmes et leurs rapports.

Le nombre de systèmes automatisés de gestion des locataires sur le marché peut être écrasant. La bonne nouvelle est qu’il n’ya qu’une poignée d’importants. Vous voulez vous assurer que le gestionnaire de propriétés que vous sélectionnez utilise un outil de gestion de propriétés de qualité / locataire et qu'il peut fournir des exemples de rapports de sortie de ce système pendant l'entretien. S'ils n'utilisent pas de logiciels pour améliorer leur efficacité ou hésitent à partager des rapports avec vous, votre expérience risque d'être moins que rentable.

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6. Creusez dans leurs structures de frais.

La plupart des gestionnaires immobiliers facturent entre 7% et 10% des loyers pour la gestion de vos propriétés. Assurez-vous de savoir sur quoi repose ce pourcentage. Certains gestionnaires exigent que vous leur payiez le pourcentage convenu sur le total des loyers qui POURRAIENT être collectés, qu'ils soient collectés ou non. C'est un non-starter pour moi. Ce serait une sacrée journée froide en vous-savez-où avant que je ne paye quelqu'un pour des loyers qu’ils n’ont pas perçus.

7. Assurez-vous de savoir comment ils vont résoudre les problèmes de maintenance.

En tant que propriétaire, vous payez de différentes manières pour résoudre les problèmes d'entretien. Vous pouvez vous attendre à ce que le gestionnaire immobilier veuille prendre des décisions en matière d’entretien (dépensez votre trésorerie) jusqu’à un certain montant avant d’obtenir votre permission. Je ne laisse jamais ce montant dépasser 250 $. Vous ne devriez pas non plus. De plus, de nombreux gestionnaires d’immeubles ajoutent des frais de 10% en plus de la facture. Bien qu’il soit souvent difficile de trouver un gestionnaire qui n’en fait pas une exigence non négociable, je négocierais quand même l’objet de cette renonciation.

8. Assurez-vous de recevoir les rapports et les loyers à une date donnée.

En ce qui concerne le logiciel que j'ai mentionné au point 5 ci-dessus, assurez-vous que le gestionnaire immobilier s'engage à vous fournir des rapports au plus tard le 6e jour de chaque mois et que votre partie des loyers vous est versée à ce moment-là. Et si vous ne recevez pas ces loyers du gérant avant le 6, allez camper à leur porte! Je ne plaisante pas!

Bien, tu l'as maintenant. Je suis sûr que plusieurs autres éléments pourraient être ajoutés.

Si vous avez d'autres éléments que vous jugez essentiels pour la sélection d'un gestionnaire immobilier, ajoutez-les aux commentaires ci-dessous.