Guide de l'investisseur en immobilier pour élaborer un cadre de travail

Au cours de mes années, j'ai souvent vu des personnes engager un entrepreneur pour faire un travail dont la portée finale ressemble à ceci:

• Extérieur (réparation de la clôture, remplacement des volets, réparation de la pourriture, aménagement paysager): 2 400 $
• Intérieur (peinture, remplacement des fenêtres, des portes endommagées, etc.): 4 300 $
• Cuisine (armoires, électroménagers, comptoir, revêtements de sol): 5 900 $
• Salle de bain (toilette, contour de la douche, coiffeuse, porte-papier toilette, butée de porte, porte-serviette, porte-savon): 5 200 $
• Chambres à coucher (garde-robe dans le lit à gauche, plancher, etc.): 3 500 $
• Prix ​​total: 22 400 $

Et c'est à peu près tout. Oubliez les nombres et les éléments de la "portée" ci-dessus, car ils ne sont là que pour donner un exemple. En général, mon expérience avec de telles offres montre que beaucoup de travail de bibelot sera négligé. Il y aura généralement une confusion quant à ce qui a été convenu, en particulier en ce qui concerne le type de matériaux à utiliser, les articles les plus petits et parfois même l'emplacement.

Un de mes amis a embauché un entrepreneur et lui a dit de mettre les branchements pour la lessive au premier étage, mais il les a plutôt placés dans le sous-sol malgré l'accord verbal. Malheureusement, ce n’était pas dans le champ d’application, il n’y avait donc pas grand-chose à faire après coup, à moins de discuter.

De plus, les coûts peuvent être cachés dans les paragraphes de ce qu'ils vont faire. Si vous remarquez ce qui précède, j’ai placé beaucoup d’articles dans la catégorie «salle de bains», mais c’était pour la plupart de petits objets (porte-serviettes, porte-papier hygiénique, arrêt de porte, porte-savon). Sauf si vous installez une toilette incrustée de diamants ou un tablier de douche en or massif, rien ne devrait coûter 5 200 $. Mais il est plus difficile de détecter ce genre de choses lorsqu'un entrepreneur cite plusieurs articles à la fois.

C'est pourquoi il est si important d'exiger des éléments de campagne individuels:

1. Il est beaucoup plus facile de repérer les choses qui sont hors de prix. Vous pouvez également enchérir sur ce qui vous préoccupe et voir si le prix en vaut la peine.
2. Il est plus facile de comparer l’offre d’un entrepreneur à l’autre, car vous savez qu’il offre la même chose.
3. Cela réduit les problèmes de communication et vous pouvez vous assurer que l'entrepreneur fait tout le travail que vous voulez.

Alors, comment mettez-vous ensemble une portée de travail? Nous commencerons par votre première visite, avant que vous obteniez la propriété sous contrat.

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Estimation initiale

Pour cela, je recommande vivement le livre de J. Scott. Il présente 25 catégories différentes qui induiront des dépenses. J'en ai ajouté quelques-unes (par exemple, j'ai séparé le sous-sol et la fondation) pour effectuer mon estimation initiale. Les éléments sont les suivants:

• Toit
• Gouttières / soffites / fascias
• Parement
• Ext. Peindre
• Ponts / Porches
• Béton
• Garage
• Aménagement paysager
• Système septique
• Peinture intérieure
• Menuiserie / Encadrement
• Sheetrock
• Revêtement de sol (HW / Tapis)
• Revêtement de sol (vinyle / tuile)
• Chambres à coucher
• Salle de bain
• Armoires / comptoirs
• appareils électroménagers
• les fenêtres
• Isolation
• Sous-sol
• Fondation
• Démo
• Plomberie
• Électrique
• CVC
• Les permis
• Moule
• Termites / parasites
• Autre

J'ai mis en place un formulaire d'une page qui me permet d'estimer rapidement les coûts de réadaptation. Tout d'abord, je note les bases de la maison (c'est-à-dire la VDA, le prix demandé, les lits, les salles de bain, le garage, la qualité du quartier, etc.), puis je réalise une estimation pour chacun de ces articles. Ensuite, j'ajoute un peu plus de bibelots, une réserve pour les canalisations d'égout (si la maison est plus ancienne), le coût de possession estimé, puis une réserve pour le projet général (généralement 20%). Ensuite, je les additionne pour mon estimation totale.

Voici à quoi ressemble la feuille de devis:

Ainsi, par exemple, si tous les éléments de campagne ont été ajoutés à 20 000 €, la dernière partie de l'étendue ressemblerait à ceci:

• Rehab Estimation: 20 000 $
• Knick Knacks: 1 000 $
• Éventualité de canalisation d'égout: 500 $
• Coûts d'exploitation: 2 500 $
• Contingence du projet (20% de l'estimation de la réadaptation): 4 000 $
• Estimation totale de réadaptation: 28 000 $

Bien sûr, vous feriez mieux que moi d'estimer à l'avance et vous n'avez pas besoin d'ajouter l'éventualité. Par expérience, j’ai constaté que les éléments imprévus et les choses que j’ai manquées s’ajoutent à cela, c’est ce qui fonctionne pour moi. Vous devrez le personnaliser un peu.

En ce qui concerne l'estimation des dépenses, cela dépend des matériaux que vous utilisez, de la qualité de l'entrepreneur que vous utilisez et parfois du lieu de résidence. Je vous recommande d’analyser les citations que vous avez reçues d’entrepreneurs, d’interroger des entrepreneurs et d’autres investisseurs immobiliers de votre région, et d’analyser les prix de diverses choses là où vous habitez. C'est quelque chose que vous voudrez certainement apprendre.

Cela étant dit, en étant capable de rassembler cette estimation rapidement et sur une feuille, vous pouvez faire vos offres avec la certitude que vous ne récupérerez pas tout votre capital. Mais ce n’est pas quelque chose que vous ne pouvez pas envoyer à un entrepreneur pour une offre. Pour cela, nous devons établir un cadre de travail.

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Étendue des travaux

Avec des champs de travail, vous voulez attraper chaque petit article. Pour cette raison, vous voulez vraiment vous assurer que les utilitaires sont activés. Parfois, cela nécessitera de travailler à l’avance, et il est généralement préférable de le faire puis d’en effectuer ensuite la portée.

Nous avons une grande liste de contrôle de six pages qui parcourt chaque pièce de la maison pour prendre des notes et prendre des notes sur chaque élément de chaque pièce. Oui, c'est un processus fastidieux, mais vous voulez être minutieux à l'avant pour éviter les maux de tête à l'arrière.

La page de couverture de notre modèle de champ de travail ressemble à ceci:

J'ai rencontré des gens qui apportent simplement un bloc-notes et commencent à prendre des notes. Mais je trouve la liste de contrôle plus utile, car je suis moins susceptible d’oublier quoi que ce soit. (D'un côté, c'est vrai pour presque tout; pour plus, lisez .)

Comme vous pouvez le constater, sur la droite, il y a un espace pour les éléments supplémentaires qui ne figurent pas dans la liste de contrôle. Votre système de travail n’a pas besoin de ressembler au mien, mais il doit être très complet et détaillé. Ne vous précipitez pas dans ce processus. Cela nous prend entre 30 minutes et deux heures, selon la taille de l'appartement ou de la maison et l'ampleur des tâches à accomplir.

Nous transcrivons ensuite cela dans un gabarit d'étendue de travail. Ce serait bien de passer outre cette phase, et si vous pouviez écrire un oscilloscope avec un iPad sur site, vous auriez plus de puissance. Mais je tape lentement sur les iPad et il est trop difficile de tout placer dans le bon ordre. Nous utilisons donc un processus en deux étapes.

Le produit final ressemble à ceci:

Nous séparons chaque article en quatre sections:

• Préconstruction: Cela signifie, par exemple, réparer l’électricité afin que l’alimentation puisse être allumée, ce qui est généralement fait avant la mise en place de la lunette de visée.
• Construction
• Articles du vendeur: Cela inclut tout ce que notre contractant principal ou notre équipe de construction ne fait pas. Cela peut inclure des choses comme la peinture, les revêtements de sol, les appareils ménagers, la réparation des fondations, la coupe des arbres, etc. Si votre entrepreneur principal fait tout, cette liste est inutile.
• Punchout: Ce sont les derniers éléments à réaliser après la peinture et le revêtement de sol. Cela inclut des éléments tels que les couvercles de prises, les arrêts de porte, l’installation des appareils, le nettoyage des tapis et le nettoyage général.

Nous utilisons un programme appelé Smartsheet et, une fois la portée terminée, nous l'envoyons à tout entrepreneur qui va soumissionner pour le projet. Nous établissons également un budget dès le départ pour nous assurer que les devis correspondent à ce que nous pensons. (Il s'agit également d'une bonne pratique lorsqu'il s'agit de déterminer le coût des réhabilitations.) Nous leur demandons également de placer l'offre dans ce modèle.

Au début, il peut être difficile d’exiger cela d’un entrepreneur que vous venez de rencontrer, mais je le demanderais certainement. Il est beaucoup plus facile de comparer différentes citations si elles sont sur le même modèle. La grande majorité des entrepreneurs que nous avons rencontrés n’ont eu aucun problème à le faire.

Une fois le projet accepté, nous demandons également aux entrepreneurs de mettre toute demande d'ajout au bas de la page.

Le résultat final

Que vous souhaitiez utiliser un système comme le nôtre ou un système tout à fait différent pour la création de champs de travail, il est très important d’être minutieux et cohérent à ce sujet. Une partie du travail en désordre mènera à un projet en désordre. Et un budget en désordre conduira à un budget époustouflant.

Comme Abraham Lincoln l'a dit un jour: «Donnez-moi six heures pour abattre un arbre et je passerai les quatre premiers à aiguiser la hache.» Faites travailler la jambe à l'avant et le projet se déroulera sans problème plus souvent qu'autrement.

Comment composez-vous votre travail?

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