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Les «droits des squatteurs» sont deux mots qui invoquent la colère, eh bien, partout. Le concept même peut sembler idiot, mais il est enraciné dans le droit réel.
Mais cela ne signifie pas que les squatters peuvent fonctionner en toute impunité.
Quels sont les droits des squatters et des propriétaires? Comment l'investisseur intelligent gère-t-il les squatters?
Poursuivez votre lecture pour apprendre les réponses et savoir comment vous éviter un scénario défavorable.
Accroupi ou intrus?
Le squat et l'intrusion sont deux choses différentes. C'est pourquoi appeler la police sur des squatters peut être un jet de dés.
Si la situation ressemble à un squattage et qu’aucun autre crime n’est commis, il est probable que la police vous dise (correctement) que votre différend est une affaire civile.
L'intrusion, en revanche, est un crime. Si vous surprenez quelqu'un en train d'essayer de violer et de vous installer chez vous dans une propriété privée, en particulier une avec des locataires, alors vous êtes vraiment dans une excellente position.
C'est indéniablement une violation. Appelez les flics, faites retirer l'intrus et poursuivez votre vie.
Cependant, squatting est généralement utilisé pour désigner les locataires indésirables qui occupent une propriété avec l’intention de rester sur le long terme. De plus, les «locataires sous réserve» qui ne sont pas partis et qui ne paient pas de loyer peuvent également être considérés comme des squatters dans certains cas.
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Les vrais squatteurs peuvent avoir
L’idée des droits des squatters a sa racine dans une loi authentique. Le principe de possession adverse joue dans la loi et, bien sûr, dans la vie réelle, beaucoup.
Qu’est-ce que la possession adverse, vous demandez? C’est là le véritable concept juridique auquel on fait généralement référence lorsque les gens parlent de «droits des squatters».
Possession indésirable est une façon rare mais très réelle de devenir propriétaire d’une propriété sans payer de loyer. Son existence a suscité de nombreuses idées fausses au sujet des droits des squatters. Mais la réalité de la possession adverse est que, dans les États qui le permettent, la personne doit habiter sur la propriété pendant une période minimale, généralement plusieurs années.
En plus de cela, ils doivent également utiliser la terre comme le ferait un véritable propriétaire. Chaque juridiction et chaque juge aura des critères de preuve différents, mais cela peut aller du locataire qui entretient la propriété au paiement des services publics, voire aux taxes foncières.
Au premier abord, il pourrait sembler que la loi tolère carrément les squattages. Mais la réalité est que ces lois existent pour une autre raison: éviter le gaspillage.
En tant qu’investisseur, vous n'avez pas besoin de rester éveillé la nuit pour vous inquiéter de la possession adverse. Voici la vraie affaire: la possession adverse légale est ultra rare car il existe des critères stricts.
Celles-ci varient d’une juridiction à l’autre, mais dans mon État de Texas, les squatters devraient occuper la propriété. continuellement pendant 30 ans même être considéré pour possession adverse. D’autres États sont peut-être plus gentils, mais pas beaucoup: ce n’est pas une tâche facile à accomplir n’importe où.
Le plus aimable est de loin la Californie. Les investisseurs pourraient vouloir effectuer des recherches dans ce domaine.
En plus de cela, les squatters ont d’autres critères légaux en matière de protection de la propriété et devraient probablement faire appel à des témoins (ce qui n’est pas une tâche facile si la relation devait avoir débuté il ya 30 ans). Encore une fois, d’autres États peuvent avoir des lois supplémentaires, bien qu’aucune d’entre elles ne soit ce que nous appellerions «facile» à satisfaire.
Pour que quelqu'un réponde à des critères de possession défavorable, vous devez sérieusement perdre la balle en ne vérifiant pas votre propriété et en cherchant une réparation bien avant que les poursuites judiciaires ne soient raisonnables.
Comment ne pas gérer les squatters
Quoi que vous fassiez, n’enfreignez pas la loi en essayant de débarrasser vous-même votre propriété des squatters.
Voici certaines choses que vous ne pouvez pas faire pour forcer les locataires indésirables à sortir:
- Couper l'électricité ou les services publics. C’est illégal, peu importe le comportement des occupants fautifs.
- Les menacer ou les intimider. Aussi illégal, et un excellent moyen de vous faire poursuivre. Dans mon travail, nous faisons tout ce qui est en notre pouvoir pour éviter les litiges insensés.
- Rassemblez des amis et «aidez-vous». Méga illégale, probablement criminelle, et maintenant nous parlons de prison.
Bien que toutes ces options puissent être extrêmement tentantes face à une situation de squatter frustrante, ne cédez pas à l'instinct le plus bas pour ne pas aggraver le problème. Voici comment prendre la grande route.
Comment gérer les squatters
Franchement, les squatters sont mieux gérés que la plupart des autres problèmes juridiques: de manière proactive. C’est beaucoup plus facile d’empêcher que votre propriété vacante devienne redevable à des invités non invités en premier lieu, plutôt que de supprimer ces «invités».
jeSi vous ne pouvez pas vérifier physiquement le poste vacant, engagez quelqu'un pour le faire. Si cela relève de la gestion immobilière, vous devriez pouvoir régler cela avec l’entreprise.
Bien sûr, tout le monde n’a pas la chance d’attraper les squatters à l’avance. Si vous découvrez de telles personnes sur votre propriété, vous pouvez faire certaines choses.
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Appelez la police et retenez l'avocat — Stat.
Vous pourriez avoir de la chance et la police peut vous aider à renvoyer quelqu'un qui ne fait qu'empiéter sur vos biens. Mais si vous forcez quelqu'un à sortir sans que la loi soit en votre faveur, il pourra peut-être vous poursuivre plus tard. En cas de doute sur la loi, contactez toujours un avocat connaissant bien votre juridiction.
La police peut vous dire qu'il s'agit d'une affaire civile plutôt que criminelle si aucun autre crime n'est commis. S'ils le font, ils ont probablement raison et vous devrez vous adresser à un recours civil. Mais si cela se produit, vous serez toujours content que vous ayez appelé les flics, car vous allez maintenant avoir des témoins assermentés et un rapport documenté de ce qui s'est passé.
Quant à votre avocat, impliquez-le si vous ne vous sentez pas chanceux après le premier appel aux flics. Si la situation n’est pas résolue immédiatement, vous voudrez que votre avocat soit bouclé dès que possible. Suivez leurs conseils à la lettre.
Respectez les lois de votre État et préparez-vous à une action illégale contre un détenu.
Selon l'endroit où vous vivez, vous aurez un protocole différent pour quels documents vous devez légalement faire sortir la personne. Ces documents pourraient inclure un avis d’éjection des squatters ou une poursuite illégale contre un détenu.
Si vous servez des squatters avec un, ils risquent de se plier et le monde peut continuer à tourner. Ce sont les mesures que vous parlez à un avocat de prendre si vous n’êtes pas si chanceux.
Appelez les flics, encore.
Ou appelez l’organisme local d’application de la loi qui élimine les squatters. Votre petite «affaire civile» devient une affaire d'application de la loi une fois que vous avez un avis d'expulsion ou une ordonnance du tribunal signé.
Si vous gagnez les actions civiles ci-dessus, vous pouvez généralement payer le shérif local pour retirer les individus de votre propriété. Encore une fois, vérifiez la loi de chaque État, chaque juridiction ayant son propre protocole et ses propres coutumes. Et bien sûr, ne agissez jamais sans le conseil et l’approbation de votre avocat.
Document, Document, Document.
Conservez des copies de toutes les communications avec votre. Faites des copies des documents qui leur sont délivrés pour vos propres dossiers. Gardez votre comportement au-dessus de tout reproche, restez professionnel et évitez surtout l'intimidation. Cela vous sera utile si vous vous retrouvez dans une dispute.
Offrez-leur un contrat de location.
Cette option peut sembler sauvage, mais si la situation n’est pas particulièrement conflictuelle et que les occupants peuvent être des locataires (vous avez la garantie d’avoir pris soin de la propriété ou occupé un emploi), vous pouvez formaliser votre arrangement. Ensuite, bien sûr, ils auraient tous les droits des locataires ordinaires, mais vous auriez un moyen légal de vous en débarrasser s’ils violaient votre contrat.
Si, à votre avis, ces personnes feraient de bons locataires si l'occasion se présentait, vous pouvez leur donner cette chance, mais ACY avec un contrat de location en bonne et due forme.
Bottom Line: Les squatters ont des droits, mais pas sur vos propriétés de location
Les squatters, aussi lourdes soient-ils, sont des êtres humains et méritent un peu de dignité et de respect pour ce seul fait. Et rappelez-vous, le simple fait d’entendre une histoire d’horreur ou deux autour des droits des squatters ou de possession adverse ne fait pas de ces histoires la norme.
Une gestion intelligente de la propriété et un mode de gestion proactif peuvent vous sauver un monde de blessures.
Pensez aux squatters comme à tout autre animal intrusif: si vous décelez le problème tôt, il sera plus facile à traiter. Parce que ces cas peuvent causer de tels maux de tête, je pense que maintenir une approche proactive de la gestion de votre propriété qui empêche les squatters (et tous les drames qui s’y rattachent) en vaut la peine.
Avez-vous rencontré des squatters dans votre propriété? Comment as-tu géré cela? Avez-vous entendu des histoires folles d'autres propriétaires?
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