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Lorsque le moment est venu de sortir de votre zone de confort pour conclure un accord, c’est toujours un appel pressant.
À leurs débuts en matière de transaction, je recommande aux nouveaux investisseurs de suivre un scénario et de subordonner leurs transactions à la recherche d'un acheteur. En plus de l'expérience, il est utile d'avoir de nombreuses autres sources de flux de trésorerie (mes associés et moi structurons généralement trois jours de paie) pour pouvoir sortir de la zone de confort et financer des transactions.
C'est l'histoire de l'un de mes associés les plus expérimentés, Bill, qui était assez à l'aise avec le vendeur et la propriété dans certains cas pour sortir de ses conditions habituelles.
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S'éloigner de la norme
La propriété était une maison de ville expirée-énumérée en bon état et dans un bon voisinage. Le vendeur avait besoin d'un engagement ferme sur une date de début d'achat de bail auprès de Bill afin d'obtenir du financement pour une autre maison qu'il achetait.
Il accepta cela, mais avec un délai très long de six mois pour trouver un locataire-acheteur. Bill a convenu que s’il ne pouvait pas trouver un locataire dans six mois, il commencerait à payer l’hypothèque sous-jacente.
Ils avaient été incapables de trouver un acheteur sur le marché pour 359 000 $ et Bill avait été en mesure de le liquider pour un contrat de location-acquisition de 320 000 $. C'était un autre réconfort; s’il ne trouvait pas de locataire-acheteur, il pourrait le revendre à son prix d’achat.
Pour arriver à un accord, il a fallu trois réunions entre acheteurs et vendeurs à la maison, mais une fois que Bill a commencé à commercialiser avec notre entonnoir éprouvé, les demandes de renseignements se sont multipliées.
Tout le monde nous demande: «Eh bien, si je reçois une propriété, comment saurai-je que je peux la vendre?"
Le problème des acheteurs n’est pas le défi, car entre 60 et 82% du pool d’acheteurs (selon votre région) ne peuvent obtenir de financement. Cela rend votre option de location-achat extrêmement attrayante – vous aurez beaucoup d’acheteurs.
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Venir à bout
Dans ce scénario, le locataire-acheteur avait des problèmes financiers. Lorsqu’il a été préqualifié, la date d’emprunt hypothécaire laissait penser qu'il aurait besoin de 24 à 36 mois, et les conditions de l’accord étaient les suivantes: 36 mois du côté de Bill avec le vendeur.
C'était risqué, mais tant que rien ne décollait le locataire-acheteur, la transaction pouvait être conclue. (Sinon, il y a d'autres options, mais celles-ci sont pour un autre article.)
Pour compenser ce risque, Bill a insisté sur le versement d’un acompte important d’environ 40 000 dollars, dont 25 000 dollars au cours des premiers mois et les 15 000 dollars restants l’année suivante.
En fin de compte, le risque valait la récompense d'un bénéfice de 78 000 $ tous les trois jours de paie. Une autre récompense était que les vendeurs étaient heureux et que les acheteurs ont félicité Bill pour les avoir aidés à accéder enfin à la propriété.
Résumé de la structure de la transaction
- Bail-achat: 320 000 $
- Prix de vente: 369 900 $
- Terme: 36 mois
- Paiement principal:
- Jour de paye 1: Acompte de 40 000 USD (25 000 USD en avance, 15 000 USD en première année)
- Jour de paye 2: 9 K $ (250 $ x 36 répartis)
- Jour de paye 3: 28 000 USD (remboursement du principal et reste de la majoration, moins le dépôt)
- Profit: 78 000 $ (juste en dessous de la moyenne de Bill d'environ 110 000 $ par transaction les trois jours de paie)
Quel est votre niveau de confort pour sortir de la norme dans les affaires?
Parlons dans la section commentaire ci-dessous!
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