Prêts hypothécaires «à la moitié»: combien épargnent-ils?

On me pose souvent la question de savoir si payer la moitié d’un versement hypothécaire deux fois par mois, par rapport à un versement hypothécaire complet une fois par mois, en vaut réellement la peine.

Disons, par exemple, que vous vous trouvez dans la situation dans laquelle se trouve Paul, un de mes lecteurs qui a écrit récemment, il vient de prendre une hypothèque de 219 000 dollars. Son versement mensuel sur cette hypothèque est de 1 300,89 $. Paul veut savoir si le fait de payer la moitié de l'hypothèque deux fois par mois lui fera économiser un montant considérable.

La première chose qu'il doit faire est assurez-vous que son prêt hypothécaire autorise les paiements anticipés et leur fonctionnement. Appelez votre prêteur et demandez-lui combien de fois l'intérêt est composé (il doit être journalier ou composé mensuellement en fonction du solde moyen du mois – si vous composez seulement mensuellement, le paiement anticipé ne vous aidera pas), plus les paiements effectués au cours d'un mois sont appliqués à votre prêt (ils doivent être appliqués dès qu'ils sont reçus pour que cela fonctionne). Plus les prêts fonctionnent de cette façon, mais pas tous.

Il existe deux options pour effectuer des paiements anticipés.

Premier, Paul peut littéralement faire deux paiements par mois – le 15 de chaque mois et le dernier jour de chaque mois. Cela signifie que, sur une année, Paul verse le même montant qu’en principe. La seule différence est que, le 15 de chaque mois, il paie la moitié de son paiement et à la fin de chaque mois, il paie le reste de son paiement.

Dans mes calculs dans Excel, j'ai supposé la composition mensuelle en utilisant le solde moyen du dernier mois. En utilisant cette méthode, j’ai calculé que cette méthode économiserait à Paul un peu plus de deux mois d’équilibre sur l’hypothèque. Il économiserait 2 931,33 dollars d’intérêts, ce qui lui permettrait d’éviter ses deux derniers paiements et de ne faire qu’un paiement final partiel.

Cependant, une méthode supérieure pour ce faire serait de: faites simplement un versement égal à la moitié du montant de la facture hypothécaire mensuelle toutes les deux semaines. En un an, cela correspond à un paiement complet supplémentaire: comme il y a cinquante-deux semaines par an, vous effectuez 26 paiements en demi et donc 13 paiements complets.

Dans mes calculs, j'ai de nouveau supposé la composition mensuelle en utilisant le solde moyen du dernier mois. J'ai calculé ça cette méthode permettra à Paul d'économiser 41 117,09 $ au cours du prêt. Son paiement final, partiel, serait émis près de cinq ans plus tôt.

Cette méthode correspond parfaitement à de nombreux barèmes de revenus (le gouvernement fédéral, par exemple, émet des chèques de paie toutes les deux semaines), ce qui signifie que vous pouvez simplement affecter un certain montant de chaque chèque de paie directement à votre prêt hypothécaire sans y penser.

Pour moi au moins des paiements deux fois par mois ne procureraient pas suffisamment d'avantages pour valoir la peine de leur gestion à moins que cela se produise pour aligner directement avec mes chèques de paie.

D'autre part, les paiements aux deux semaines – une fois toutes les deux semaines – constituent une incitation financière considérable pour leur donner un coup de pouce. Ajoutez à cela le fait que cela correspond directement à de nombreux barèmes de rémunération et que cela semble être un gagnant pour moi.

En un mot, payer deux fois par mois ne permet pas d’économiser beaucoup, mais payer une fois toutes les deux semaines fait économiser beaucoup. Oui, un ou deux jours de moins par paiement peuvent vous faire économiser des dizaines de milliers à la fin des paiements.

Bonne chance.