Comment faire des affaires peuvent être faites dans n'importe quel marché | Immobilier

Les marchés de l’immobilier sont en constante évolution, et j’entends les investisseurs dire que ces derniers temps, les stocks sont si serrés qu’il n’ya pas d’achat à faire.

Alors, qu'est-ce qui motive ces cycles et que pouvez-vous faire dans un marché serré?

Les marchés locaux varient considérablement en raison de la croissance / du déclin de l'emploi, de l'économie locale, des lois et règlements, de la croissance démographique ou même de la légalisation de la marijuana.

Dans un bon marché, dans une bonne région, le temps de vente ou de jours sur le marché (DOM) peut être de 30 à 90 jours. Cela dit, la moyenne des DOM varie en fonction de l'emplacement.

Par exemple, comme nous vendons des REO (propriétés appartenant à des biens immobiliers) dans tout le pays, j'ai récemment demandé à un agent du Dakota du Sud de nous dire à quoi ressemblait le marché immobilier au moment de la vente. Il a dit que c'était environ six mois. Quand j'ai mentionné que cela semblait un peu long, il a répondu: «Non, ça fait environ six mois depuis 20 ans."

Mais dernièrement, juste parce que les valeurs immobilières sont en hausse, que la situation en matière d’emploi et d’économie s’améliore, et que les taux d’intérêt augmentent peu à peu, tout le monde dit qu’il n’ya pas d’accord. J'ai du mal à y croire.

Ce qui se passe réellement, c’est que les moyens que vous avez conclus auparavant ne fonctionnent plus.

Si le marché change, si vous ne changez pas de stratégie, vous serez absolument laissé pour compte. Les marchés de l’immobilier résidentiel et résidentiel connaissent des cycles successifs et il vous suffit de savoir ce qui se passe et de vous adapter en conséquence.

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L’immobilier est une équation entre l’offre et la demande, et les marchés des acheteurs et des vendeurs vont et viennent en fonction de cette dynamique. Après le krach immobilier, il s’agissait d’un marché pour les acheteurs pendant un certain temps, en particulier avec l’ensemble des saisies et des stocks de constructions neuves, ainsi que des exigences de financement plus strictes qui limitaient le nombre d’acheteurs conventionnels. La chute des prix avec une offre excédentaire avec moins d’acheteurs qualifiés, des taux d’intérêt bas et beaucoup d’investisseurs assises sur de l’argent liquide retiré du marché boursier ont créé un marché pour les acheteurs de manuels. C'était presque une frénésie alimentaire pendant quelques années – surtout si vous aviez de l'argent.

Mais devinez quoi? Une grande partie de cela a changé. C’est un marché de vendeurs dans de nombreux domaines.

Parfois, les évolutions du marché nous offrent l’occasion d’élargir nos horizons. Peut-être qu'en ces temps de changement, nous devons adopter avec prudence et de manière intelligente d'autres moyens d'investir.

Par exemple, en 2006 et 2007, j’étais un investisseur actif en immobilier et je suis passé à 100% dans l’investissement en billets en souffrance. Tu parles d'un changement majeur!

J'ai beaucoup d'amis qui ont aussi changé leurs modèles au fil des ans. Certains ont déménagé dans le pays et j'avais même un ami qui travaillait dans les bureaux régionaux mais qui note maintenant. Un autre ami s'est installé dans plusieurs unités, bien qu'il estime maintenant que le marché est trop cher.

Bien sûr, les changements du marché ne signifient pas toujours que vous devez changer complètement de vitesse. Parfois, il suffit d’être plus créatif et d’utiliser différentes stratégies.

Stratégies pour créer une bonne affaire

Une autre philosophie qui m'a bien servi est que la qualité de la transaction dépend non seulement de la propriété, mais également du financement et de la structure de la transaction.

Je me moquais du vieil adage qui disait que si votre offre n’officiait pas votre vendeur, c’était trop élevé. Mais c’est plus que cela, car il faut que les deux parties soient gagnantes.

J’ai signé de nombreuses transactions qui n’ont pas eu l’air aussi attrayant, mais en ajustant les conditions et le financement, la vraie affaire est apparue soudainement. Lors de l'achat de maisons, j'avais l'habitude de faire plusieurs offres sur la même propriété et chaque offre était une bonne affaire pour moi.

Il peut y avoir des moyens de structurer vos offres qui changent complètement la qualité de la transaction. Par exemple, existe-t-il un financement du propriétaire ou une option permettant au vendeur de conserver une deuxième hypothèque dans l’une de vos offres? Mieux encore, s’agit-il d’une opération sans escompte?

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D'autres stratégies peuvent consister à reprendre la propriété «soumise à» ou à faire une option de location sur la transaction. Ou peut-être pouvez-vous acheter de l’argent privé avec de l’argent privé pour obtenir de meilleurs prix. Si vous structurez bien la transaction, même si vous payez le plein prix, vous pouvez compenser cela avec les termes. Par exemple, je peux payer le plein prix si le vendeur détient l'hypothèque et maintient le taux d'intérêt bas.

(Bien sûr, la négociation est toujours un facteur déterminant dans la conclusion de l’accord que vous souhaitez. Je me souviens d’avoir ma propre petite pratique secrète, où je riderais mon front, me frotterais le visage et dirais: «C’est le meilleur tu peux faire? »Ensuite, je voudrais juste me taire et essayer de ne pas rompre le silence en premier.)

Il existe également d’autres facteurs, tels que la quantité de travail dont a besoin l’endroit ou ce que le vendeur doit faire (par exemple, ils veulent peut-être déménager rapidement, ils peuvent avoir besoin d’aide pour le nettoyage ou les réparations, etc.). Cela dit, les meilleures offres sont souvent conclues par l’intermédiaire de vendeurs motivés qui aident à résoudre le problème auquel ils sont confrontés.

Rappelez-vous, si vous ne demandez pas, vous ne recevrez pas. Plus vous faites d'offres, plus vous obtenez d'offres.

Donc, si votre marché local est en train de changer, faites plus d'offres en utilisant peut-être le financement comme facteur et pas seulement le prix. Ou utilisez-vous d’autres stratégies pour trouver et créer des offres sur le marché restreint d’aujourd’hui?

Faites-moi savoir les expériences que vous avez vécues sur votre marché avec un commentaire ci-dessous!