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Vous êtes intéressé par l'investissement immobilier parce que vous recherchez un revenu passif et une richesse à long terme. Et peut-être avez-vous envisagé d’investir, mais vous ne l’avez pas fait parce que vous ne saviez pas comment vous y prendre.
Dans cet article, je souhaite vous montrer comment planifier votre première transaction immobilière. Je pense qu'une fois que vous verrez la feuille de route de votre premier accord, vous commencerez à croire que vous aussi pouvez le faire.
Comment atterrir votre première affaire d'immeuble
Étape 1: Ne parlez pas comme un débutant.
Vous devez utiliser le bon langage lorsque vous parlez à d'autres professionnels. Vous n'avez qu'une seule chance de faire une première impression. Donc, si vous appelez un courtier et sonnez comme un débutant, il vous sera difficile de le convaincre du contraire plus tard.
Cela signifie que vous devrez vous éduquer. Lisez tout ce que vous pouvez sur BiggerPockets. Découvrez toutes les ressources gratuites, comme le, et. Lis . En fin de compte, cela peut vouloir dire que vous investissez dans votre éducation en achetant un cours ou en assistant à un séminaire.
De toute façon, faites vos devoirs en premier. Apprenez le jargon, utilisez les mots justes et comprenez les concepts financiers de base.
Étape n ° 2: Bien analyser les offres.
L'immobilier est un jeu de chiffres: plus vous faites d'offres, plus vous faites d'offres. Malheureusement, les offres de construction d’appartements sont plus complexes que l’analyse d’une bascule ou la location d’une maison unifamiliale.
Je me souviens très bien de mon arrivée dans des immeubles en 2007 – il m'a fallu quatre heures pour analyser un accord. Quatre heures! Cela a pris si longtemps et était si accablant que j'ai failli arrêter.
Et puis j'ai découvert un meilleur moyen. J'appelle cela «L'offre de 10 minutes», et cela vous permettra de faire une offre sur une transaction que vous recevez d'un courtier dans les 10 minutes qui suivent l'obtention du package marketing. C’est si puissant et cela accélérera les progrès que vous ferez vers votre premier accord.
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Et une fois que vous recevez une contre-offre, il est temps de tailler votre crayon. Vous avez maintenant besoin d'un modèle financier vous permettant de déterminer exactement ce que vous pouvez offrir, en tenant compte des revenus et des dépenses, de vos investisseurs et des conditions de votre prêt hypothécaire. Il doit être facile à utiliser et à accueillir les investisseurs, mais il doit également être capable de modéliser des situations plus complexes, telles que des scénarios à valeur ajoutée ou un refinancement avec encaissement.
Pour certaines recommandations sur un tableur analyseur de transaction multifamiliale,
Voici un effet secondaire de l’analyse efficace des offres: une fois que vous avez analysé environ une douzaine d’opérations, vous constaterez que votre niveau de confiance va monter en flèche.
Nick, un de mes étudiants, m’a dit que ses investisseurs potentiels le questionnaient toujours sur son expérience et qu’il n’avait pas de bonne réponse à leur donner. Mais après quelques semaines d'analyse des contrats, il s'est rendu à sa réunion REIA locale et s'est entretenu avec trois investisseurs potentiels qui ne lui ont jamais demandé combien d'unités il possédait déjà. Cela n'a jamais été soulevé! Pourquoi? Parce qu'il parlait avec tant de confiance, ces investisseurs ne se sont jamais posés de questions sur son expérience.
C’est la différence que fait la confiance, et vous renforcez la confiance en analysant bien les transactions.
Étape n ° 3: Créer un flux de transaction.
Une fois que vous pouvez analyser les transactions rapidement et avec précision, il est temps de traiter le plus grand nombre possible de transactions. Vous pouvez le faire de différentes manières, mais la première solution consiste à passer par des courtiers.
C’est parce que leur travail consiste à trouver, à réseauter et à connaître les propriétaires d’immeubles d’appartements. Ils envoient des cartes et des lettres, passent des appels téléphoniques et tentent de rencontrer ces propriétaires. Lorsqu'un propriétaire est prêt à vendre, il est probable qu'il appelle l'un de ces courtiers avec qui il a noué des relations au fil des ans.
Il existe d'autres techniques, telles que l'envoi de lettres et la sollicitation à froid, mais la solution numéro 1 consiste à utiliser des courtiers.
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Étape n ° 4: Apprenez le secret pour amasser des fonds.
Le problème des investissements dans la construction d'appartements va de soi: «Je n'ai pas de contrat sous contrat, je ne peux donc pas parler aux investisseurs». Ou «J'ai un contrat sous contrat, et maintenant, je n'ai pas assez de temps pour trouver des investisseurs afin de pouvoir fermer. "
C’est un problème réel qui vous arrêtera complètement. Mais ce n’est pas nécessairement le cas. Vous pouvez obtenir des engagements financiers de la part de personnes LONG AVANT de signer un contrat. Une fois que vous avez engagé la majorité de l'argent, vous pouvez faire des offres en toute confiance et vous avez une très grande chance de pouvoir fermer.
J'ai beaucoup écrit sur BiggerPockets au sujet de la collecte de fonds. Si cela vous intéresse, consultez les articles suivants:
Étape 5: Évitez les erreurs coûteuses.
Vous allez faire des erreurs, peu importe ce que vous faites. Vous voulez juste prendre des mesures pour éviter le genre où vous perdez votre chemise. Voici quelques-unes des erreurs les plus courantes (mais évitables) que les débutants font avec l'investissement dans la construction d'appartements:
- Acheter dans le mauvais secteur
- Pas correctement analyser une transaction et payer en trop
- Choisir une transaction qui ne dispose pas de suffisamment de trésorerie
- Ne pas avoir assez de réserves d'argent
- Ne pas démarrer assez tôt le processus de collecte de fonds
- Dépenser de l'argent trop tôt dans le processus de diligence raisonnable
- Ne connaissant pas les exigences de votre prêteur en matière de souscription
Le meilleur moyen d'éviter ces erreurs est de vous renseigner et de vous entourer d'investisseurs expérimentés et / ou d'engager un coach.
Étape n ° 6: Envisagez de vous associer ou de vendre en gros votre première transaction.
Ne croyez pas que vous ayez besoin de tout l’argent nécessaire pour investir dans l’immeuble. Absolument pas. En fait, de nombreux nouveaux investisseurs commencent par faire référence ou en gros à un accord ou en s'associant avec quelqu'un.
J'ai eu un étudiant qui m'a apporté un accord à Columbus. Il l'a trouvée, l'a analysée et se rapprochait d'un accord verbal autour d'un chiffre qui avait du sens. Il m'a ensuite appelé et nous avons déterminé que le marché allait en fait fonctionner. Nous nous sommes mis d’accord sur une commission de renvoi de 45 000 $ payable à la clôture, et je prendrais la relève.
Cela lui permettrait de dire qu'il avait conclu un marché ET qu'il avait été payé 45 000 $. Expérience + être payé = très cool.
Écoutez, si vous pouvez trouver un accord, l’analyser correctement et négocier autour d’un chiffre qui a du sens, CELA a de la valeur. C’est quelque chose pour lequel vous pouvez être payé.
Conclusion
De nombreux investisseurs débutants ne cherchent pas l’investissement dans la construction d’appartements comme une option viable pour atteindre l’indépendance financière en raison de ces trois convictions:
- "Je n’ai ni argent ni crédit."
- "Personne ne me prendra au sérieux sans antécédents."
- "Je ne sais pas comment commencer et quoi faire ensuite."
J'espère que cet article dissipe certaines de ces croyances limitantes et vous donne une carte pour vous aider à visualiser le chemin à suivre pour conclure votre premier contrat de construction d'appartements.
Avez-vous envisagé de vous lancer dans des investissements multifamiliaux? Qu'est-ce qui vous retient?
Parlons dans la section commentaire ci-dessous!
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