Dominez avec cette stratégie d'investissement immobilier simple

"Attends quoi? Comment réalise-t-il un TRI de 64,5%?

C'était aussi ma question initiale. Mais maintenant je connais la réponse.

J'ai récemment organisé un webinaire à l'intention des investisseurs pour présenter à nos investisseurs le dernier opérateur en date dans l'un de nos fonds. Mon entreprise et moi-même avons reçu beaucoup de commentaires des investisseurs depuis le webinaire. Ma réaction préférée était peut-être la plus courante.

Aujourd'hui, je parlais à l'un de mes amis investisseurs les plus expérimentés. (Lui et moi avons investi ensemble depuis le début des années 90.) Quand il a entendu parler du nouvel opérateur auquel nous donnons accès aux investisseurs, il s’est exclamé: “Attends… quoi? Comment réalise-t-il un TRI de 64,5%?

La réponse n’est pas simple, car elle implique des acquisitions, des mises à niveau, des opérations et la recherche d’un bon acheteur en bout de ligne. Mais il y a une chose que cet opérateur fait extrêmement bien, et j'espère que vous pourrez apprendre à le faire aussi. Si vous y parvenez avec succès, vous pourriez être sur la voie de la domination immobilière mondiale (ou du moins d'un bon flux de revenus passifs).

Ce que font différemment les investisseurs immobiliers les plus prospères

Cet opérateur recherche les anomalies. Attends, c’est trop simple.

C’est ce qui a fait de Warren Buffett l’un des hommes les plus riches du monde. La stratégie de Warren était en fait assez simple: c’est sa beauté.

Warren passait ses journées et ses nuits à étudier les entreprises. Il a fait fortune en cherchant des anomalies.

Warren n’a pas utilisé de feuilles de calcul sophistiquées. Il utilisait rarement une calculatrice. Après des années d'incitation par ses amis et collègues, il a acheté à contrecœur un ordinateur, mais uniquement pour jouer à Bridge.

(Buffett joue à Bridge huit heures par semaine, parfois avec des cartes, parfois en ligne. Je trouve cela amusant, mais je suppose que la vie peut devenir ennuyeuse au sommet.)

Réussir dans l’immobilier en multipliant les chiffres et en repérant les anomalies

Buffett étant resté hyper concentré et fournissant des informations sur des milliers d'entreprises, il a été en mesure de déceler des incohérences entre les prix et les bénéfices, entre les liquidités disponibles et les distributions aux actionnaires.

Buffett est devenu un maître à repérer les anomalies.

Je viens de lire, qui est la biographie autorisée de Warren Buffett. J'ai appris que Buffett avait transformé des dizaines de petits investisseurs en millionnaires alors qu'il était relativement inconnu.

Ce sont les jours où il détestait les projecteurs. Comme je l'ai dit, il passait ses nuits et ses jours à étudier. Il a lu et étudié jusqu'à 80% de son temps. Il fait toujours.

Maintenant, c’est notre objectif! Et dévouement.

Soyez concentré et dédié – à une chose

Ceux qui me connaissent savent que Gary Keller et Jay Papasan m'obsédent beaucoup. Mon but dans la vie est de vivre les principes de ce volume court mais puissant.

Ce livre nous apprend à être obsédé par une chose, l'objectif de la vie que nous voulons atteindre. Mais cela nous ramène aussi à nous concentrer sur une chose nous devons faire aujourd'hui, en cette heure, pour y arriver.

Vue d'ensemble à long terme de Warren Buffett, une chose était de gagner de l'argent. Mais son travail quotidien, cet effort au niveau micro qui exigeait sa concentration, consistait à lire et à étudier – à la recherche d’anomalies.

Ils disent que vous faites de l'argent lorsque vous achetez. C'est partiellement vrai.

De nos jours, un opérateur typique du secteur de l'immobilier commercial analyse une dizaine de transactions. Bien que si terriblement surchauffé, il existe encore des offres dans les parcs de stockage et de maisons mobiles.

Avec plusieurs dizaines d'offres à choisir chaque année, un bon opérateur peut en acquérir quelques-unes. Et en raison de la fragmentation du marché, ils peuvent souvent obtenir de bons rendements.

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Soyez stratégiquement différent de vos concurrents

Notre dernier partenaire opérationnel a une stratégie différente. Quatre personnes travaillant à temps plein au téléphone tous les jours, téléphonant à environ 2 000 propriétaires-exploitants chaque semaine, il a la possibilité de passer en revue des centaines et des centaines de contrats chaque année. Il a le choix parmi de nombreuses offres que d'autres ne verront jamais ni n'entendront parler.

Il a la chance de trouver des anomalies.

C’est l’une des nombreuses raisons pour lesquelles il réalise des rendements vraiment démesurés. Et ces résultats vérifiés de manière indépendante ont conduit sa société à devenir le n ° 1 des fonds immobiliers performants à valeur ajoutée (inférieurs à 50 millions de dollars) à l'échelle nationale l'an dernier et n ° 2 cette année.

Mais comme Warren Buffett à la fin des années 1960, vous n’avez probablement jamais entendu parler de lui (pour le moment).

Un exemple de la hausse des anomalies

Jetons un coup d’œil à l’une de ses récentes acquisitions en auto-stockage.

Comme je l'ai dit, cet opérateur dispose d'une équipe de quatre ou cinq spécialistes des acquisitions à temps plein qui travaillent au téléphone. Ils appellent environ 150 à 200 propriétaires et gestionnaires de parcs de maisons mobiles et de sites de libre stockage. chaque sur une base quotidienne. Beaucoup d'entre eux sont des mères. Leur objectif est de créer des transactions hors marché.

Ils cherchent des anomalies.

Repérer l'anomalie

Un des membres de leur équipe, James, a pris contact avec le propriétaire d’une installation construite à la fin des années 70. Elle semblait nerveuse mais a admis qu'elle voulait vendre. James la connecta à Matt, le propriétaire de la firme, et il commença un dialogue avec elle.

Elle a expliqué à Matt qu'elle était propriétaire et gestionnaire depuis très longtemps et que les choses ne se passaient pas bien. Bien qu’elle ait été occupée à 80%, sa délinquance s’élevait également à environ 80%. Ainsi, quatre locataires sur cinq ne payaient pas à temps, et certains accusaient un retard de plusieurs mois.

Quand Matt a appris à la connaître, il a compris pourquoi. Elle était névrosée, craintive et dominante, ennuyeuse. Elle avait apparemment aliéné la base de locataires et ils ont appris qu’ils pouvaient payer en retard (ou pas du tout).

L’exploitant s’est rendu sur les lieux, notant de nombreux symptômes typiques d’un actif de stockage personnel:

• Problèmes de délinquance graves
• Occupation inférieure au marché
• Loyers inférieurs au marché
• Maintenance différée
• Mauvais systèmes et comptabilité
• Mauvais service client

Matt était non seulement l’acheteur potentiel de cette installation, mais il était devenu le thérapeute personnel et le planificateur de la retraite du vendeur. Elle l'appelait plusieurs fois par semaine, parfois dès 4 heures du matin.

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Faire une offre attrayante

Matt la guida patiemment tout au long du processus. On a vite compris pourquoi elle n’avait pas consulté un courtier quand il avait vu ses livres, écrits au stylo et au papier, et en plein désarroi.

Matt a dû vendre son banquier sur le potentiel de hausse important de cet actif, car les revenus étaient légers et les dépenses lourdes (ce qui est également typique des relations familiales).

Acquérir, puis réparer ce qui est cassé

Après beaucoup de discussions et de suspense, l’acquisition a finalement été clôturée il ya un peu plus de six mois.

Au cours des six premiers mois, Matt et son équipe ont créé de la valeur de différentes manières:

• Occupation accrue de 80% à 92%.
• Diminution de la délinquance à 5% contre 80%.
• Augmentation du revenu brut de 17%.
• Rebranding de l'installation, créant une nouvelle image et améliorant l'expérience client des locataires existants et nouveaux.
• Remplacement de la porte d'entrée et de la signalisation, priorité accordée au nouvel aménagement paysager et au resurfaçage de plusieurs sections de l'asphalte.
• Les locations de camions U-Haul ont entraîné une augmentation de 3 900 dollars de votre revenu mensuel et contribué à la création de trafic et, par conséquent, à la location de locaux.
• Lancement du marketing en ligne via Sparefoot, permettant à l’installation de générer 50 nouveaux arrivants en seulement quatre mois.
• Construit une présence de marque en ligne via la création de site Web et Google, qui a généré un trafic important.
• Recrutement d'une nouvelle équipe de direction dotée d'un service à la clientèle et de compétences en vente exceptionnelles, qui ont été en mesure d'exécuter la stratégie de gestion rapidement et efficacement.

Découvrez la nouvelle propriété améliorée ci-dessous!

Revel dans la gloire

Cette installation a 71 762 pieds carrés louables nets avec 650 unités. Il dispose également de 114 places de stationnement pour véhicules de camping (ce qui pourrait offrir une possibilité d’agrandissement des installations ultérieurement). La facilité a été acquise pour 4,3 millions de dollars.

Au moment de l’acquisition, la facilité avait un bénéfice net d’exploitation de 295 322 $. Six mois plus tard, les revenus ont été augmentés de 161 569 dollars pour atteindre 456 891 dollars.

Cela se traduit par une augmentation de la valeur projetée de 2 300 000 $ à 6,6 millions de dollars – ou même mieux si le taux de capitalisation est comprimé.

Valeur = Revenu net d'exploitation Rate Taux plafond

Étant donné que la dette initiale de la facilité s'élevait à environ 50%, les fonds propres mobilisés s'élevaient également à environ 50%. Cela représente un peu plus de 2,15 millions de dollars d’équité.

Cette équité a juste doublé en valeur projetée.

L'installation prévoit un taux d'exploitation de 21% et un taux de rendement interne de 47%. Si les opérations se déroulent comme prévu, l’immeuble générera un multiple en actions de 4,2X en quatre ans à partager entre les investisseurs et l’exploitant.

Cette stratégie est répétable

Ce type de scénario peut-il être répliqué régulièrement? Pas nécessairement. Sauf si vous êtes déterminé à détecter des anomalies hors marché.

Il ne s'agit que de l'un des deux opérateurs de nos fonds qui ont obtenu ce type de résultats à maintes reprises au cours de la majeure partie de la dernière décennie. Un autre de nos opérateurs a fourni aux investisseurs un rendement annuel de plus de 40% au cours des 21 derniers projets en cycle complet.

Il utilise une stratégie similaire pour trouver des mères et des mères hors marché avec un potentiel latent. Après la modernisation de l'installation, il réalise:

1. résultat opérationnel net nettement meilleur
2. un taux de capitalisation comprimé en vendant à une FPI

En appliquant un effet de levier, ces opérateurs génèrent des rendements démesurés pour eux-mêmes et pour les investisseurs.

C'est ton tour

Alors, comment pouvez-vous suivre le chemin de Buffett pour trouver des anomalies? Si vous êtes dans le monde unifamilial, cela signifie peut-être que vos concurrents sont en concurrence pour les maisons de la MLS et les marches du palais de justice.

Si vous êtes dans l’arène multifamiliale ou de stockage personnel, vous pourriez peut-être prendre le temps de nouer des relations avec les propriétaires de maman et de papa, qui finiront par vous vendre plutôt que de passer par un courtier. Il en va de même pour les parcs de maisons mobiles.

Et si vous êtes occupé à poursuivre une carrière à temps plein ou à profiter de la retraite, vous devriez peut-être envisager d'investir de manière passive avec quelqu'un comme Matt, un opérateur expert, qui sait comment détecter les anomalies.

Je veux dire, hé, si vous aviez la possibilité d'investir avec M. Buffett dans les années 1960 ou de le faire seul, en choisissant vos propres actions le soir et après le travail et le week-end, je vous poserais la même question que celle que je m'étais posée l'année dernière: "Pourquoi travailler plus que nécessaire … pour gagner moins que ce que vous pouviez?"

Avez-vous appris à trouver des anomalies?

Dites-nous comment vous l'avez fait.