Un couple prendra sa retraite tôt avec 250 000 $ / an grâce à l'investissement immobilier

Cette étude de cas concerne de vraies personnes qui sont des clients permanents et à long terme. Ils sont venus avec moi il y a environ huit ans. C’est leur histoire jusqu’à maintenant.

Vers 2011, j'ai accepté de rencontrer Brick et Carm pour le déjeuner à San Diego. Nous avions d'abord parlé au téléphone quand ils avaient aimé l'un des miens et ils m'avaient appelé.

Brick est un directeur des ventes publicitaires, sur la route la plupart du temps. Carm a enseigné au primaire pendant plus de 20 ans et l’apprécie beaucoup.

Lorsque nous nous sommes rencontrés, ils avaient tous les deux entre le milieu et la fin de la trentaine et disposaient de suffisamment d’argent pour acquérir immédiatement des biens immobiliers. En fait, ils avaient déjà trempé leurs orteils dans le portefeuille de placements immobiliers avant notre rencontre, car ils vivaient dans l’un des logements d’un quatuor qu’ils avaient acheté.

Leur coût total du logement à l'époque était facilement inférieur à 700 $ par mois. Ils vivaient dans la côte SoCal.

Objectifs de revenu de retraite

Ils vivaient toujours de manière relativement économe, leur permettant d’économiser au moins 5 000 dollars par mois, parfois beaucoup plus. En fait, ces jours-ci, ils économisent beaucoup plus.

J’ai immédiatement repéré le fourplex comme candidat principal pour un projet, car la valeur qu’ils avaient déjà ajoutée lors de la réparation était pour le moins impressionnante. Mais cela s'est avéré être une chose personnelle avec eux. Comme ils avaient effectué la majeure partie du travail eux-mêmes, ils étaient quelque peu investis sur le plan émotionnel et n’envisageaient même pas de déménager à l’époque – peu importe à quel point cela les rapprocherait de la retraite. (Plus sur cela plus tard.)

C’est Brick qui a décidé de prendre sa retraite, car il n’est plus aussi actif que par le passé. Il veut un le minimum 100 000 $ par an en revenu de retraite passif.

La stratégie d'investissement initiale

Ils avaient économisé 190 000 dollars, en plus des réserves de trésorerie, pour commencer à investir dans la retraite.

C'était assez simple au début. Je leur ai conseillé d’acheter un couple flambant neuf de duplex au Texas.

C’est là que leur revenu élevé et leur mode de vie frugal s’avèrent utiles. Jamais entendu parler de? Ce n’est ni plus ni moins qu’une approche différente de l’amortissement.

Pour ceux qui débutent dans l’investissement immobilier, l’amortissement est simplement une perte «matérielle» – une traduction: pas une perte réelle. La plupart des investisseurs ont utilisé l’amortissement normal comme abri fiscal pour les flux de trésorerie de la propriété. Tout reliquat est ensuite appliqué au revenu (de travail) ordinaire de l’investisseur. L'échéancier utilisé par la plupart des investisseurs pour amortir leurs avoirs de revenu de placement est généralement de 27,5 ans pour les immeubles à revenus résidentiels et de 39,5 ans pour les bureaux, les commerces de détail et autres.

Cependant, la ségrégation des coûts (CostSeg) est une approche totalement différente.

Au lieu de simplement soustraire la valeur du terrain du prix d'achat, puis de diviser la valeur restante par 27,5, CostSeg utilise des durées de vie beaucoup plus courtes pour chaque système ou facteur impliqué dans sa construction. Un exemple serait tous les appareils qui, en général, peuvent être amortis en cinq petites années – beaucoup moins de temps que 27,5. L'électricité, la plomberie, la toiture, l'air conditionné et le reste sont traités de la même manière, leur durée de vie utile étant pratiquement toujours plus courte.

Voici le résultat final de l’utilisation de CostSeg en tant qu’approche d’amortissement: par rapport à l’approche linéaire normale, le dollars d'amortissement par an est pratiquement doublé! Dans le cas du couple, cela signifiait que leur amortissement annuel par duplex passerait d’environ 10 000 dollars à 20 000 dollars par an.

Cela semble trop beau pour être vrai, non? Il s'avère d'une manière critique qu'il est. Vous voyez, notre couple dynamique gagne facilement plus de 150 000 $ / an, revenu brut ajusté ou AGI. Voici le problème avec ça.

Lorsque votre AGI se situe entre 100 000 et 150 000 USD, l'IRS élimine lentement mais sûrement votre capacité à utiliser tout reliquat d'amortissement supplémentaire après avoir protégé vos flux de trésorerie contre votre revenu ordinaire. En d'autres termes, si votre AGI dépasse 150 000 $, cela signifie que tout le temps que vous possédez cette propriété, tous les amortissements restants sont évacués vers la ligne de touche pour ramasser la poussière, à une exception près. Pourquoi? Parce que vous faites trop d'argent au travail!

Mais cette histoire se termine bien dans la vie réelle.

Billets à prix réduits sécurisés par des biens immobiliers

Quelques années plus tard, ils possèdent maintenant quatre duplex au Texas. Le total des flux de trésorerie varie, mais il reste dans la fourchette de 20 à 25 000 dollars par an, le tout à l'abri de l'impôt.

Ils discutent et discutent de mon conseil de passer aux billets à rabais. Le marché offrait de belles réductions, 30% n’étant pas inhabituel. Ils ont appuyé sur la gâchette, dépensant environ 85 000 $ sur un solde total d'environ 118 000 $. Les rentrées de fonds atteignaient un peu plus de 12% par an, avec un revenu d’environ 10 300 dollars.

Plus tôt cette année, ils ont acquis 400 000 $ supplémentaires en billets de première position actualisés, garantis par des biens immobiliers. Leur revenu actualisé sous forme de billets: un peu plus de 54 000 $ / an.

Remarque: L'amortissement résiduel chaque année a été utilisé en contrepartie des intérêts générés par les billets. Cela a eu pour effet de rendre toutes leurs notes non imposables. Ils économisent maintenant environ 90 à 100 000 dollars par an.

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Échange avec impôt différé

L’idée d’exécuter un échange avec report d’impôt (IRC Sec. 1031) sur leur quadruplex leur conviendrait parfaitement. Ils en viendraient à comprendre les énormes avantages à long terme d’exploiter l’équité considérablement accrue qu’ils avaient créée en moins de trois ans.

Nous l'avons vendu et nous avons transféré le produit net au Texas. Ils ont fini avec une demi-douzaine de duplex neufs sur le marché d'Austin.

Comme je le prévoyais un an et demi plus tôt, cette décision s’est avérée extrêmement bénéfique. Combien

Moins de cinq ans plus tard, ils ont été en mesure de les refinancer à hauteur de 500 000 dollars en espèces, le tout en franchise d'impôt selon la définition de l'IRS. Avance rapide encore quelques années. Ils ont maintenant amassé environ 1 million de dollars en espèces, en plus de leurs belles réserves de trésorerie.

Attends juste une seconde ici! Comment ont-ils gérer ça? C’est un calcul simple et quotidien.

Ils ont économisé un minimum de 5 à 6 000 dollars par mois, puis ont porté ces économies à 8 à 10 000 dollars par mois. Ajoutez 10 000 $ / an de revenus de billets exempts d’impôt. Ensuite, il y a les flux de trésorerie mensuels de, «compter» – 10 duplex, qui étaient historiquement entre 50 000 et 60 000 $ par an. Encore une fois, c'était après les taxes.

Deux de leurs achats duplex originaux au Texas sur lesquels CostSeg a été exécuté ont été vendus. Entre les impôts non payés sur les revenus de billets et la dépréciation résiduelle de près de cinq ans, ils ont essentiellement compensé 85 à 90% de ce qui aurait été leur compte de taxes, net. Le produit en espèces dépasse facilement 250 000 $.

Ils disposaient de nombreuses économies et avaient acheté un portefeuille impressionnant d'environ une douzaine de billets à prix réduits. Leur achat s’est avéré être d’environ 50 000 dollars, soit 12%.

La meilleure chose? Ce nouveau portefeuille de billets affiche un prêt global équivalant à moins de 50% d'un cheeseburger!

Leur taux d'épargne annuel actuel atteint maintenant environ 130 000 dollars par an.

Quelques années plus tard, ils ont décidé d'investir 400 000 $ dans l'un de mes groupes d'investissement. Ils continuent à économiser de l'argent comme un fou.

Avance rapide à aujourd'hui. Les premiers bénéfices sont imminents, car le développement d'un lot destiné à plusieurs logements est désormais disponible à la vente. Le retour sur investissement pour les investisseurs dépassera 10%, probablement davantage.

Ils ont maintenant accumulé un autre million de dollars en capital d’investissement. L’idée est d’en toucher plus de la moitié et de les transférer dans un autre groupe d’investissement qui développe également des biens immobiliers à revenus. Le solde sera directement mis en partenariat pour acquérir leurs propres objets dans le même projet que le groupe.

Les flux de trésorerie générés par ces deux investissements à eux seuls devraient générer au moins 100 000 dollars par an. Rappelez-vous: c’était leur objectif initial de revenu de retraite.

Plus de revenu libre d'impôt

Je ne vous ennuierai pas avec un tas de charabia d’assurance ici. Autant dire que l'un des membres clés de mon équipe, David Shafer, assure une minorité de mes clients dans le but principal de produire une source autonome de revenu libre d'impôt à la retraite.

Dans le cas de Brick 'n Carm’s, ce revenu de retraite commencerait dans environ 20 ans (65 ans) et se situerait dans une fourchette de 70 000 à 80 000 dollars par an, jusqu’à 89 ans. Je mets mes propres enfants et leurs enfants dans ce produit.

Trésorerie réelle et projetée à la retraite

Ici, j’utiliserai le cash-flow connu chaque fois que possible. Sinon, la limite inférieure de la plage de flux de trésorerie sera utilisée.

Revenu annuel courant de la note: 60 000 $. Le revenu d’intérêt est toujours protégé, mais ce refuge atteint maintenant ses limites. S'ils achètent plus de billets à l'avenir, une partie (sinon la totalité) de ce nouveau revenu d'intérêts sera imposable. Le revenu d’intérêts actuel reste toutefois protégé.

Il est important de comprendre quelque chose à propos de ces notes. Ils sont comme des lapins. Gardez-les au chaud et nourris, et très vite vous aurez encore plus de lapins. Ce qui est mieux, c’est qu’ils viennent avec les plans B et C, si nécessaire. Mais c’est un tout autre post.

Revenu annuel actuel de la propriété: 20 000 $. Cela représentait presque le triple de ce montant. Mais depuis que la décision a été prise de les refinancer toutes pour un peu plus de 500 000 $ en franchise d’impôt, les flux de trésorerie ont été durement touchés.

Ligne de fond? Tous leurs acomptes initiaux et leurs coûts de clôture sont désormais rentables dans d'autres investissements, alors qu'ils ne vendent que 20% des propriétés.

Investissements du groupe: Actuellement, ils ont versé 1 million de dollars dans deux ou trois groupes d’investissement, dont plus de la moitié ce mois-ci. Le premier groupe est maintenant sur le point de distribuer des bénéfices attractifs à leurs investisseurs.

À partir de 2020 et au cours des prochaines années, les rentrées de fonds pour les deux groupes devraient facilement atteindre 100 000 dollars par an. Certaines années seront moins; certaines années seront probablement plus embarrassantes.

EIUL: Cela commencera à 65 ans, bien que cela puisse certainement se faire tôt ou tard, à la discrétion de Brick et Carm. Nous utiliserons le montant le moins élevé, soit 70 000 $ en franchise d’impôt par an.

Remarques: 60 000 $ Propriété à revenus: 20 000 $ EIUL: 70 000 $ libre d'impôt Groupes d'investissement: 100 000 $

Total: Revenu annuel de 250 000 $ à la retraite

Cela suppose que les loyers n'augmentent jamais, ne génèrent jamais de profits sur les billets, que les paiements ne augmentent jamais et que les investissements de groupe ne rapportent jamais plus que 10%.

Aucun de ces chiffres ne tient compte de la somme d’environ 400 000 dollars sur de mettre dans de nouvelles propriétés de location nocturnes à être construit dans un autre État. Selon les projections prudentes, les rentrées de fonds devraient facilement atteindre 9,6%, probablement au nord.

À Noël 2021, mon capital personnel dans le même projet sera d'environ 3 à 6 millions de dollars. Walkin ’the talk, non?

Oh, et leurs réserves de trésorerie avoisinent les 200 000 dollars – un sujet sensible pour moi.

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Brick et Carm ont toujours vécu leurs vies avec parcimonie, bien que pas comme des moines. Ils ont toujours été d’énormes épargnants, évitant les voitures impressionnantes et les vacances somptueuses. Combinez ce style de vie à l’utilisation de plusieurs stratégies bien planifiées, toutes conçues pour réduire les risques, et ces résultats sont possibles.

En fait, les chiffres moins conservateurs de tous leurs investissements finiront probablement par leur départ à la retraite bien plus que ce qui est indiqué ici. Ils ont profité de ce que leur donnait le marché et n’ont jamais essayé de le contrôler – un numéro de cirque pour clowns s’il en existait un. Ils ont surmonté une récession, pas de problème.

Oh, et à propos de ces notes. Au moment où EIUL se concrétisera, le portefeuille de billets aura considérablement augmenté, même après impôt. Le revenu suivra naturellement cette croissance.

Quatre sources de revenus autonomes. Il est maintenant probable que Brick prenne sa retraite avant ou son cinquantième anniversaire.

Êtes-vous conservateur avec vos dépenses? Êtes-vous en train d'économiser? Investissez-vous? Quel est votre plan de retraite?

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