Apeas
[ad_1]
La tarification des terrains pour le développement peut être une tâche ardue pour un investisseur non formé. En tant que sous-ensemble de niches résidentielles et, l'utilisation de comparables («comps») pour les terrains peut être aussi dangereuse pour un développeur que mystérieuse, provoquant parfois l'échec de ce qui était certain d'être un développement fantastique.
Cependant, pour l'investisseur avisé, il existe une méthode d'évaluation de la terre universellement acceptée, utilisée par les professionnels du développement, les entreprises et les évaluateurs: la. En utilisant cette méthode, vous serez en mesure de déterminer la valeur actuelle et future d’un terrain, qu’il soit utilisé à des fins résidentielles ou commerciales. Vous pourrez également attribuer un prix à la terre de sorte que tout développement que vous proposez génère un profit incorporé. Avec un peu de pratique, vous pourrez utiliser la méthode de la terre résiduelle en quelques instants, en résumant la valeur de presque toutes les propriétés visibles.
La technique des résidus terrestres a un nom qui sonne à la fantaisie, mais pour l'utiliser, il vous suffit de comprendre quelques notions mathématiques simples. La technique de la terre résiduelle est un calcul qui utilise au mieux et au mieux une parcelle de propriété donnée et soustrait le coût total du développement pour obtenir la valeur résiduelle: la valeur du terrain.
Une fois que vous avez les chiffres, c’est aussi simple que cela. Alors, comment obtenez-vous les chiffres? Il faut des recherches, mais même un investisseur débutant peut s'en rendre compte assez rapidement.
Pour les besoins de cet article, je parlerai de développement résidentiel unifamilial ou de terrains unifamiliaux. Rassurez-vous, le développement commercial utilise les mêmes principes, même si les calculs sont un peu plus approfondis.
Utilisation et utilité
Vous avez entendu l'expression «emplacement, emplacement, emplacement» dans de nombreux cercles de l'immobilier. Ce n'est jamais plus vrai que lors de l'aménagement d'un territoire. Bien que je ne recommande pas d’utiliser un type de comparable pour évaluer une terre, il est généralement admis que les terres situées près de l’océan (ou de tout autre corridor à prix élevé) ont une valeur intrinsèque plus élevée que les terres situées plus loin d’un hub ou d’un centre commercial.
Cela revient à utiliser et utilité. Par exemple, un immeuble de bureaux de 100 unités situé au centre-ville de Seattle aura probablement une valeur supérieure à celle du même immeuble situé dans l'Arkansas rural. En règle générale, les terrains sur lesquels ces propriétés sont situées seront évalués en conséquence. C’est une chose d’accepter cela, mais une autre de comprendre pourquoi.
En relation:
La valeur de la propriété est déterminée par son utilisation optimale. Un bien immobilier pouvant être développé en centre commercial régional aura plus de valeur qu'un bien immobilier qui ne peut être développé qu'en une maison unifamiliale. En effet, l’utilisation finale du premier produit une valeur finale beaucoup plus élevée que le dernier. La valeur des matériaux est supérieure et le revenu escompté de la location ou de la possession du premier est beaucoup plus précieux que le second. Tout se résume à la rentabilité et au retour sur investissement (ROI).
En règle générale, il y a plus de profit à réaliser dans les grands immeubles commerciaux que dans une maison unifamiliale. Cependant, la propriété commerciale prend beaucoup plus de risques et d'argent à développer, d'où la plus grande valeur du terrain.
La première partie de la méthode des terres résiduelles consiste à estimer la valeur finale ou future de la propriété proposée. Cela peut être fait par plusieurs approches. Dans le cas d'un développement de maison unifamiliale, il peut être rapidement estimé à l'aide des données de vente récentes. Assurez-vous que vous avez affaire à de vraies compositions – de style, de taille, de commodités et d’âge similaires. Vous ne devriez pas utiliser une vente de 10 ans comme une composition pour une maison sur le point d'être construite.
Dans notre exemple, supposons que vous construisiez une maison de 3 chambres et 2 salles de bain, d’une superficie de 1 500 pieds carrés, d’une superficie de 0,5 acre. Supposons également que, selon votre rapport comparable, le prix de vente médian des maisons au cours des six derniers mois pour ce type de maison soit de 500 000 $.
Une fois que vous êtes arrivé à une estimation de la valeur finale ou complétée de votre propriété, vous déterminez ensuite le coût de la construction de la propriété proposée.
5 étapes pour savoir quelle quantité offrir sur le terrain que vous envisagez de développer
1. Déterminez vos coûts de développement.
Les coûts de développement peuvent varier énormément d'un État à l'autre et d'une ville à l'autre, en fonction de la quantité de travail effectuée dans la région et du coût de la livraison des matériaux sur votre site. Lors de l'estimation des coûts de développement, je conseille aux investisseurs d'effectuer des recherches sur leur marché en appelant des développeurs locaux. Découvrez ce qu'ils ont payé. Parlez à des entrepreneurs et découvrez quel est le taux en vigueur pour le matériel et la main-d'œuvre. Parlez aux associations de constructeurs locaux. Ils conservent souvent des données sur les coûts de construction de maisons dans la région.
Il existe deux manières d'estimer les coûts. Vous pouvez utiliser une méthode de calcul du prix au pied carré ou sélectionner un poste par poste. La deuxième méthode ne peut être utilisée que si vous disposez d'une liste de tous les éléments de ligne nécessaires à la construction de votre maison. La méthode du prix au pied carré est plus facile à faire mais pas aussi précise. Votre objectif est de déterminer le total des coûts de développement souple et matériel.
Les coûts minimaux et fixes se décomposent comme suit:
UNE coût dur est tout ce qui contribue à la construction directe de la structure elle-même. Ceux-ci sont généralement limités aux coûts qui vont verticalement. Frais accessoires sont tout ce qui ne rentre pas dans cette catégorie. Certains frais accessoires sont les honoraires du courtier; frais de financement; l'aménagement horizontal, comme l'exploitation des services publics, la démolition des structures existantes, le défrichage et le nivellement du terrain, des bordures, des routes et des allées; et beaucoup d'autres articles.
Si votre entrepreneur local vous indique que le coût moyen de construction de votre maison serait de 100 $ / pied carré, alors vous savez que votre coût total de développement serait de 150 000 $ (100 $ / FS x 1 500 FS = 150 000 $).
2. Faites le calcul.
Il est maintenant temps de résoudre vos problèmes. La valeur de la maison achevée est estimée à 500 000 $, ce qui est, espérons-le, le montant qu’elle ira chercher lorsque vous serez prêt à vendre. Vos coûts de développement sont de 150 000 $. La valeur foncière résiduelle est la différence entre la valeur finale et les coûts de développement. Dans notre exemple, la valeur foncière résiduelle de la propriété proposée est de 350 000 $ (500 000 $ à 150 000 $ = 350 000 $).
Cela signifie que pour que vous puissiez construire une maison qui coûterait 150 000 $ et qui aurait une valeur de 500 000 $ sur le marché libre, vous pourriez payer jusqu'à 350 000 $ pour ce terrain. C'est le seuil de rentabilité. Si vous payez plus cher pour la terre, il y a un grand potentiel pour que vous perdiez de l'argent. Si vous payez moins pour le terrain, vous réalisez potentiellement un profit. Et c’est exactement comment un développeur professionnel le ferait.
Mais ils ne s’arrêtent pas à la valeur foncière résiduelle. Ils vont un peu plus loin en travaillant dans leurs profits.
3. Travailler dans votre profit.
En tant que développeur / investisseur, vous êtes ici pour faire des profits. Vous voulez intégrer cela dans l'équation avant de fixer le prix de votre terrain et de faire votre offre. La plupart des promoteurs immobiliers souhaitent faire 20-30%. Tout ce qui se trouve en dessous sera difficile à financer par l’intermédiaire d’un prêteur conventionnel et constituerait également un risque pour vous.
Les marchés montent et descendent, parfois jusqu'à 10% en quelques mois. Si votre marge bénéficiaire n’est que de 15% et que le marché chute de 10%, il vous reste un bénéfice de 5%. Pour ce type d’argent, vous n’aurez pas à courir le risque du développement. Vous pouvez simplement sortir, acheter un bon de caisse et siroter du thé glacé sur votre porche jusqu’à la retraite.
En relation:
Si votre coût de développement était estimé à 150 000 USD et que vous souhaitez réaliser un profit de 30% sur les coûts, votre marge bénéficiaire serait de 45 000 USD (150 000 USD x 30% = 45 000 USD). Ce nombre est ensuite soustrait de la valeur foncière résiduelle de 350 000 $ pour un prix d'offre maximal de 305 000 $ (350 000 $ à 45 000 $ = 305 000 $). Cela signifie que, pour réaliser un bénéfice de 30% sur vos coûts de développement, vous ne paieriez pas plus de 305 000 $ pour le terrain.
Eh bien, c’est bien et bon, mais la plupart des développeurs veulent profiter de l’ensemble du projet, pas seulement des coûts. Ainsi, nous effectuons ce calcul une fois de plus, cette fois pour la partie achat de terrains également. En supposant que vous souhaitiez gagner 30% sur la portion terrestre, combien auriez-vous à revenir en arrière? Vous économiserez environ 90 000 $ (305 000 $ x 30% = 91 500 $).
4. Établissez votre prix d'offre maximum.
Prenez votre valeur foncière résiduelle moins votre profit sur le coût et votre profit estimé sur le coût du terrain, et vous pourrez déterminer le prix maximum de votre offre foncière. Dans notre exemple, la valeur foncière finale et le prix d'offre maximal seraient de 215 000 $ (305 000 à 90 000 $ = 215 000 $).
Pour la propriété citée dans l'exemple, je n'offrirais pas plus de 215 000 $ au vendeur pour acheter son terrain. Cela garantit que je peux faire le développement et faire un bon bénéfice pour moi-même. Juste pour vérifier mes chiffres, je relance le calcul une fois de plus.
5. Vérifiez les maths.
Pour vérifier votre bénéfice final attendu, exécutez simplement les chiffres à partir du début. Voici à quoi cela ressemblerait:
Achat de terrain de 215 000 $
+ 150 000 $ de coûts de développement et de construction
Coût total du projet: 365 000 $
500 000 $ de revenus de vente projetés
– Coût total du projet: 365 000 $
135 000 $ de profit
135 000 $ de profit / 365 000 $ de coût total du projet = 37% de marge bénéficiaire totale
N'oubliez pas que nous n'avons comptabilisé aucun impôt. Bien entendu, cela réduira votre marge bénéficiaire, mais cela n’est pas moins dommageable pour un développement qui a probablement pris moins d’un an du début à la fin.
Pour des rendements encore plus élevés, votre offre foncière serait faite à un nombre encore inférieur au prix maximum de votre offre, juste au cas où vous finissiez par négocier le prix plus haut avec votre vendeur. Comme vous pouvez le constater, la technique de la valeur foncière résiduelle consistant à obtenir de la valeur foncière est un moyen simple et efficace de s’assurer que vous payez la valeur marchande réelle du terrain, tout en travaillant dans un but lucratif.
Des questions sur l'équation ci-dessus? Comment estimez-vous la terre pour le développement?
Commentaires ci-dessous!
[ad_2]
