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Ceux qui bénéficient du statu quo détestent les technologies perturbatrices.
Il suffit de regarder les millions de dollars que l'industrie des taxis a dépensés pour faire pression sur les gouvernements des états et les administrations locales afin de réglementer ou d'interdire carrément les services de covoiturage, comme Uber. Et bien sûr, le secteur hôtelier a dépensé des millions de dollars pour essayer de faire de même avec des services de location de vacances comme Airbnb.
C’est un cas étrange et ironique de lobbys d’hôtels qui invoquent des arguments de justice sociale pour influencer les politiciens.
«L'offre est en train d'être mangée par les locations de vacances! Personne ne peut plus se permettre de louer! Où est la réglementation?! Où est la taxation?! "
Y a-t-il quelque chose dans leurs arguments, ces défenseurs du statu quo? Quel est l'impact d'Airbnb sur les marchés locatifs?
Indépendamment de leur intérêt personnel évident, ces groupes de lobbying d’hôtel ne sont pas tout à fait faux. Mais ils sont loin d’avoir raison aussi.
Le cas contre Airbnb
Les locations Airbnb sont plus répandues dans les quartiers les plus recherchés, dans les plus grandes villes, où le tourisme est concentré.
En d’autres termes, Airbnb a peu d’impact dans les zones rurales, dans les vastes étendues de banlieue ou dans les quartiers populaires. C’est un phénomène observé principalement dans les quartiers urbains à loyer élevé et à forte demande.
Voici l'argument présenté par les lobbyistes des hôtels et les activistes des locataires: dans les quartiers urbains où la demande de logements est déjà forte, les locations Airbnb épuisent l'offre de logements pour les résidents.
Et ils ont raison, dans une certaine mesure. Après avoir examiné le marché immobilier de la Nouvelle-Orléans il y a quelques années, HousingWire a constaté que si toutes les maisons louées sur Airbnb étaient subitement proposées à la location à long terme, les inscriptions à la location à long terme augmenteraient de 30%. (1)
Cela semble choquant, sauf que ce chiffre est trompeur. Beaucoup de gens lisent cette statistique comme suit: «Oh mon Dieu, le logement Airbnb occupe 30% des logements locatifs disponibles!"
Mais ce n’est pas vraiment ce que cela signifie.
Cela ne fait pas référence au total des logements locatifs; il s’agit de logements locatifs qui sont vacants maintenant. Si le taux de vacance à la Nouvelle-Orléans est de 4%, on parle alors de l’ensemble des locations d’Airbnb pouvant ajouter 30% supplémentaires à ces 4% (ou environ 1,2% du total des logements locatifs).
Est-ce que c'est réel? Oui. Est-ce une force économique écrasante? Non.
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L'essor de l'économie collaborative
En réalité, l'économie de partage a contribué à démocratiser des industries autrefois dominées par les entreprises et les syndicats. Joe moyen peut maintenant participer à l'industrie hôtelière, avec la permission d'Airbnb. Et les chaînes d’hôtels d’entreprise ne l’aiment pas.
Cette démocratisation n’est pas simplement un concept agréable. Dans une enquête auprès des hôtes Airbnb, près d’un sur cinq a déclaré que les revenus qu’ils avaient gagnés en hébergeant des invités les avaient aidés à éviter ou à éviter. (2) C’est 16 000 Américains qui ont gardé leurs maisons dans les 10 premières villes américaines.
Cela ne veut pas dire que le monde des affaires se sente si chaud et confus au sujet de l’économie de partage. Toute personne cherchant à vendre quelque chose a de quoi s'inquiéter lorsque les consommateurs commencent à partager ces informations, plutôt que de laisser tout le monde acheter son propre produit.
Voici comment le commente Rob Chrisman, analyste du secteur hypothécaire: «Si tout le monde dans la rue n'a pas besoin d'acheter ou de posséder sa propre pelle ou sa propre voiture, et que le monde doit en fabriquer moins avec le temps, qu'est-ce que cela entraîne pour le secteur manufacturier? PIB lié au fil des ans? "
La réfutation la plus évidente de cet argument est que l’économie américaine n’a pas été dirigée par le secteur manufacturier depuis des décennies. La plupart des produits manufacturés sont importés. Par conséquent, si les consommateurs américains en achetaient moins, nous pourrions peut-être réduire notre déficit commercial avec des économies rivales comme la Chine.
La fabrication n’est peut-être plus l’épine dorsale de l’économie américaine, mais la consommation en est une autre. Néanmoins, l’économie du partage offre de nombreux autres avantages: moins de déchets pour les sites d’enfouissement, moins de dépenses pour les consommateurs, moins de chèques de paie des consommateurs deviennent des bénéfices pour les entreprises, et davantage d’allocations pour les fournisseurs d’entreprises.
Comment certaines villes ont tenté de légiférer en dehors de l'économie du partage
Certaines villes n’aiment pas vraiment Airbnb.
L'offre de logements soulève certaines préoccupations légitimes, décrites ci-dessus. Ensuite, il ya le hall de l’hôtel, qui a dépensé des sommes énormes pour modifier la législation.
Mais ce que les villes détestent le plus chez Airbnb, c’est la perte de recettes fiscales.
New York City a interdit la plupart des locations à court terme sur Airbnb. Dans les zones à forte demande de la Nouvelle-Orléans, telles que le quartier français, la ville a également interdit la plupart des locations à court terme.
Santa Monica a adopté une réglementation complète sur les hôtes Airbnb, exigeant des licences commerciales, obligeant les hôtes à rester sur place avec les locataires et imposant une lourde taxe de 14% sur les locations. Les quelques locations Airbnb autorisées à New York sont également soumises à de lourdes taxes.
Ils auraient peut-être fait une pause pour envisager d'autres solutions.
Solutions de marché: Côté offre
Un vieux proverbe s’applique bien à la technologie perturbatrice et à l’économie du partage: «Lorsque le vent tourne, il existe deux types de personnes: les constructeurs de murs et les constructeurs d’éoliennes.
Les gouvernements favorables à la réglementation ont réagi en construisant des murs, essayant de résister aux changements technologiques et économiques en les régulant. Mais que se passe-t-il si nous essayons plutôt une approche basée sur le marché, en rationalisant les modifications réglementaires au lieu de les empiler?
L’hôtellerie a été perturbée par l’économie du partage. Imaginez que 15% des hôtels sombrent et 85% évoluent et survivent. Les 15% d’hôtels qui se trouvent en dessous représentent des biens immobiliers de valeur qui pourraient être convertis à un usage résidentiel – si les administrations municipales sont suffisamment agiles pour les transformer en zonage sans des années de paperasserie.
De même avec «l'apocalypse du commerce de détail». Nous avons parc après acre des surfaces commerciales en jachère dans des emplacements de choix qui pourraient être transformés en zonage résidentiel – dans ces villes où les gouvernements locaux sont si préoccupés par l'offre de logements.
Les villes pourraient également approuver davantage de permis de logement si elles sont tellement concernées. Les autorités municipales de San Francisco se plaignent depuis des années de la hausse des loyers, de l’absence de logements abordables, etc. Mais ne cherchez pas plus loin que leur nouveau processus d’approbation des logements. Les nouveaux aménagements doivent être approuvés par les conseils de quartier (signaler le gémissement qui ne se passe pas dans mon arrière-cour), approuvés par la commission d’urbanisme et ensuite ratifiés par un conseil de surveillance. Si un projet de construction de logements survit à tout cela, il est sujet à un processus d’appel.
Comparez les nouveaux logements de San Francisco à Seattle, qui dispose d’un processus d’approbation plus simple. À San Francisco, 15 730 nouveaux logements ont été ajoutés de 2010 à 2016 (3), contre plus du double de ceux de Seattle (32 000). Depuis 2000, 38 000 nouveaux logements ont été construits à San Francisco, contre 70 000 à Seattle.
C'est d'autant plus impressionnant que Seattle ne compte que 700 000 habitants, contre 900 000 à San Francisco!
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Solutions de marché: côté demande
Devine quoi? Lorsque les loyers sont trop élevés dans un quartier, les gens commencent à déménager dans un autre quartier. Pensez à la popularité croissante de Brooklyn dans les années 2000, après que Manhattan soit devenu trop cher à la fin des années 90.
Les régulateurs aiment l'idée de résultats instantanés et garder un contrôle ferme sur ces résultats. Ils considèrent les forces économiques du marché comme une "théorie", mais cela se produit déjà. La demande a déjà commencé à s’éloigner de ces mêmes quartiers.
Les jeunes adultes ont déménagé dans des villes moins chères. Depuis 2010, les villes de deuxième rang ont connu une croissance démographique beaucoup plus forte chez les millénaires (4), par rapport à leurs populations. Considérez ces huit villes parmi les plus importantes pour la croissance des jeunes adultes: Virginia Beach, Richmond, Riverside / San Bernardino, Memphis, La Nouvelle-Orléans, Austin, Pittsburgh, Baltimore – des villes pas chères comme New York, Los Angeles, Chicago, San Francisco, Seattle. Washington, DC, Houston, Dallas, etc.
Et beaucoup abandonnent complètement ces quartiers urbains coûteux et très demandés. De nouvelles études menées par Zillow et Harvard ont montré que la plupart des membres de la génération Y envisagent de s’installer dans des banlieues plus abordables (5), s’ils ne l’ont pas déjà fait. En fait, près de la moitié des propriétaires de la génération du millénaire vivent déjà en banlieue, contre seulement 33% des citadins.
Airbnb, marchés de location et opérateurs commerciaux
Changements de technologie. Les économies changent. Et ce changement et cette perturbation se produisent plus rapidement que jamais dans le monde d’aujourd’hui.
Cela signifie que les gouvernements et les régulateurs devront eux aussi devenir plus rapides – plus agiles, plus efficaces – s'ils veulent réellement servir leurs électeurs comme ils le prétendent. Si nos bureaucrates continuent à avancer à la vitesse du 20ème siècle, nous verrons toujours des centres commerciaux vides assis à côté de quartiers sans logements abordables.
Voici un exemple rapide de la façon dont les administrations municipales auraient pu contacter Airbnb s’ils avaient été moins enclins à suivre la ligne du secteur hôtelier et moins avides de recettes fiscales.
Les propriétaires individuels qui louent des chambres ou louent leur maison à court terme plutôt qu'à long terme ne sont guère méchants. S'il y a un problème, il réside dans la montée des opérateurs commerciaux. Il s’agit d’entreprises qui achètent des logements dans les villes les plus demandées et les exploitent sous forme de location Airbnb.
Prenez Vancouver, par exemple. Plus d’un tiers des annonces de logements Airbnb de la ville appartient à une petite poignée de propriétaires. (6)
Cela suggère une nouvelle forme de l'industrie de l'accueil, plutôt que des participants à l'économie du partage. Si les villes sont si désireuses de réglementer et de taxer, elles auraient peut-être dû commencer par ces opérateurs commerciaux plutôt que d'interdire aux propriétaires de remplir leur chambre supplémentaire comme bon leur semble.
Néanmoins, il existe de nombreuses solutions de marché à ces problèmes de logement locatif si les régulateurs deviennent suffisamment agiles pour suivre le rythme du monde actuel. Au lieu de cela, nous voyons des bureaucraties du siècle dernier essayer de résoudre les problèmes du 21ème siècle.
Habituez-vous à la technologie perturbatrice, car elle ne fera que venir de plus en plus vite. Vous pouvez construire des murs ou des moulins à vent. Pour quoi préféreriez-vous être connu?
Ressources
(1) https://www.housingwire.com/blogs/1-rewired/post/38125-heres-proof-airbnb-is-destroying-the-new-orleans-housing-market
(2) http://www.businessinsider.com/statistics-data-airbnb-rent-prices-2016-10
(3) https://www.bizjournals.com/sanfrancisco/news/2017/04/28/san-francisco-seattle-housing-production-production-pipelines.html
(4) http://time.com/4797956/cities-millennials-moving/
(5) http://www.latimes.com/business/la-fi-millennial-homes-20170303-story.html
(6) http://www.theglobeandmail.com/real-estate/is-airbnb-inflating-the-vancouver-housing-crisis/article25156301/
Que pensez-vous de la montée en puissance d'Airbnb et de l'économie de partage en général? Les propriétaires ont-ils le droit de les louer aussi longtemps qu'ils le souhaitent?
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