Comment estimer rapidement l'ARV d'une propriété (valeur après réparation)

Quelle est la compétence n ° 1 que vous devriez acquérir en tant qu’investisseur immobilier? Je dirais qu’il apprend à valoriser avec précision une propriété.

“Acheter bas, vendre haut” est la formule de base de la réussite en investissement immobilier, mais pour acheter bas, vous devez savoir comment évaluer le niveau élevé.

Ce guide vous expliquera donc, étape par étape, comment faire une estimation rapide et approximative de la valeur d'une maison individuelle ou d'une autre petite propriété résidentielle. Les propriétés commerciales ou multifamiliales plus grandes ne sont pas couvertes ici car elles nécessitent un processus différent.

Pourquoi ne pas simplement embaucher un évaluateur ou un agent?

Vous pourriez faire valoir que certains évaluateurs et agents immobiliers sont des experts en évaluation de biens immobiliers. Pourquoi ne pas simplement externaliser ce travail pour eux?

Les évaluateurs et les agents SONT un élément clé de votre équipe. Vous devriez certainement compter sur des professionnels expérimentés et compétents pour obtenir de l'aide et des conseils.

Mais chaque jour, vous devriez rechercher des dizaines d’investissements potentiels si vous espérez en trouver les meilleurs. Pouvez-vous demander à un agent ou à un évaluateur d’évaluer chacun d’entre eux avant même de faire une offre?

Non, c’est peu pratique et trop cher. Vous avez besoin d'un processus d'évaluation rapide et sale.

Et même lorsque vous engagez un expert, pouvez-vous vous permettre de dépendre complètement de quelqu'un d'autre pour l'un des plus importants de votre activité? J'aime faire ma propre évaluation rapide et sale sur une propriété, puis je vais comparer mon calcul avec la valeur de l'évaluateur ou de l'agent.

La plupart du temps, mon estimation est similaire à celle de l’expert. Mais heureusement, l'expert m'apprend parfois des idées nouvelles et utiles. Et de temps en temps, je trouve que l'expert a tort. Et en tant qu'investisseur, se tromper fait mal parce qu'il perd de l'argent.

Donc, ce guide consiste finalement à poser les bonnes questions. Il s’agit d’apprendre les bases de ce que font les experts. Et il s’agit de gagner et de conserver plus d’argent en tant qu’investisseur en apprenant à penser de manière critique pour vous-même.

Commençons!

Évaluation rapide et sale en 3 étapes

Le processus d'évaluation rapide et sale est une version abrégée de ce que l'on appelle l'approche de comparaison des ventes (SCA) à l'évaluation immobilière. Le SCA est un processus que les courtiers et les experts en immobilier utilisent souvent pour estimer la valeur en comparant et en mettant en contraste une propriété.

Les investisseurs achètent souvent. Par conséquent, cette évaluation rapide et approximative fournit un point de départ pour comprendre la valeur potentielle d'une propriété, également appelée valeur après réparation (ARV).

Pour les investisseurs expérimentés ayant beaucoup d’histoire dans un quartier, ce rapide peut être tout ce dont vous avez besoin pour prendre une décision. Pour les investisseurs inexpérimentés ou les nouveaux venus dans un pays, il peut s’agir d’un premier pas avant d’obtenir l’aide d’autres personnes.

Voici les 3 étapes:

1. Recueillir des informations sur la propriété en question.
2. Recueillir des informations sur des propriétés comparables.
3. Comparez les compositions et les sujets afin d'estimer la valeur.

Je vais décompresser et expliquer chacune d’elles dans les sections suivantes.

Étape n ° 1: Recueillir des informations sur la propriété en question

Le processus d'évaluation commence par la propriété en question. C'est la propriété pour laquelle vous essayez d'estimer une valeur.

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Dans mon monde, le sujet est généralement une opportunité de faire une offre sur une propriété. Il peut s’agir d’une propriété inscrite sur le MLS (service inter-agences) ou d’un vendeur qui m’a contacté directement à partir d’une recommandation ou de l’une des .

D'autres fois, le sujet est l'une de mes propriétés existantes. Cela peut arriver, par exemple, lorsque je songe à vendre un bien locatif.

La clé de cette étape consiste à collecter des informations précises sur votre sujet. À l'étape 3, vous le comparerez à d'autres propriétés. Vous souhaitez donc disposer d'une bonne base de comparaison.

Voici une liste d’informations que vous voudrez collecter, bien qu’elles ne soient en aucun cas exhaustives. Je les ai séparés en grandes catégories pour les rendre plus faciles à mémoriser.

Emplacement:

• Ville / municipalité? À l'intérieur ou à l'extérieur des limites de la ville?
• Quartier?
• District scolaire?
• La proximité de commodités attrayantes (comme un lac, un océan, un parc, un centre culturel, etc.)?
• La proximité de choses désagréables que vous ne pouvez pas changer (odeurs, bruits forts, lignes électriques, voisins junky, chiens dangereux, etc.)?

Lot:

• Taille (acres ou pieds carrés)?
• Cour clôturée?
• Coin ou lot intérieur?
• Sur une route passante?
• Pentes majeures?
• Paysages matures ou inexistants?

Maison de construction:

• Taille (pieds carrés)?
• Nombre de chambres à coucher, salles de bain, garage?
• Type (maison, condo, maison en rangée, etc.)?
• Style (bungalow, ranch, moderne, etc.)?
• Année de construction?
• État?
• Finis (c.-à-d. Bois durs versus vinyle bon marché, ou comptoirs en granit versus stratifié)?

Une grande partie des informations d'emplacement, de lot et de bâtiment sera incluse dans la fiche d'informations MLS de votre agent. Les feuilles MLS ont aussi généralement des photographies utiles pour que vous puissiez voir les caractéristiques de vos propres yeux. Voici un exemple:

Si la propriété ne figure pas dans la liste ou s'il manque des informations, vous pouvez également rechercher d'autres sources telles que votre évaluateur local des impôts, , ou une recherche sur Google. Bien que Zillow ne soit pas aussi complet que le MLS, il est très convivial et permet souvent de faire le travail.

Voici une capture d'écran des informations de propriété sur Zillow.

J'aime aussi voir la propriété moi-même avant d'estimer une valeur. Peu importe la complexité des sites d’immobilier en ligne, la plupart des acheteurs décident d’acheter une transaction après avoir eu un lien émotionnel en personne avec un lieu et une maison.

Il est donc rentable de reproduire cette décision d’achat le plus souvent possible lorsque vous estimez la valeur en tant qu’investisseur.

Lorsque je visite une propriété, j'emporte avec moi une liste de contrôle qui inclut toutes les informations sur la propriété répertoriées ci-dessus et plus encore.

Je prends aussi autant de photos et de vidéos que possible. Ces deux éléments m'aident à tout retenir pour une comparaison ultérieure.

Étape n ° 2: recueillir des informations sur les propriétés comparables

Une fois que vous avez rassemblé des informations sur la propriété en question, vous pouvez alors commencer à rechercher et à filtrer les meilleures propriétés comparables (comp.a.a.).

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Pour commencer, où trouvez-vous les comps?

La meilleure source est presque toujours votre MLS par l’intermédiaire d’un agent immobilier ou d’un évaluateur local. Un agent professionnel ou un évaluateur saura comment appliquer les filtres que vous lui donnez pour obtenir de bons compléments.

Si vous n’êtes pas vous-même, vous devrez en créer un dans votre équipe qui acceptera d’envoyer des concours régulièrement. Si vous utilisez un agent d’acheteur pour vos achats, cette demande serait raisonnable.

En passant, le manque d'accès à la MLS, surtout au début de votre carrière, peut être une motivation suffisante pour obtenir votre propre licence immobilière. C’est une ressource essentielle en tant qu’investisseur.

Si vous devez effectuer la recherche vous-même sans le MLS, vous pouvez toujours être OK. J'utilise souvent des sites comme pour tirer rapidement les compositions vendues et actives. Ses cartes et sa fonction de recherche sont très conviviales. Bien que le MLS ne soit pas aussi à jour et complet que le MLS, il possède néanmoins un grand nombre de compositions que vous pouvez utiliser pour cette estimation rapide et approximative.

Si vous choisissez la route non-MLS, laissez-moi vous expliquer le processus pour extraire et filtrer les compositions sur Zillow.

La première méthode consiste à entrer l'adresse de la propriété du sujet sur l'écran d'accueil, à cliquer sur Continuer, puis sur "Développer" pour afficher la propriété en plein écran:

Sur le côté droit de la page, trouvez la liste des «Ventes similaires à proximité» et cliquez sur le lien «Voir les ventes similaires»:

Vous verrez maintenant un écran avec une carte et une liste de compositions similaires vendues. Zillow les choisit pour vous et vous explique en quoi chaque composition est différente de votre sujet.

En utilisant cette carte, j’écris habituellement 5 à 10 compilations sur une section d’une fiche de travail que j’utiliserai plus tard lorsque je visiterai les compos en personne. La section comp de ma feuille de calcul ressemble à ceci:

Une autre méthode pour collecter des comps consiste à commencer par le écran d'accueil et cliquez sur «Acheter» dans la barre de menu supérieure:

Vous verrez maintenant une carte de votre région donnée, avec des filtres en haut qui vous permettent de réduire vos compositions. Commencez par choisir uniquement «Récemment vendu» dans le menu déroulant Type de liste:

Ensuite, choisissez vos autres filtres, tels que chambres, salles de bains, type de maison et autres, afin d'affiner votre recherche:

Quelle que soit la source utilisée (MLS, Zillow ou d’autres bases de données en ligne), vous souhaitez disposer d’une grande liste de compositions (au moins 5 à 10) répondant à certains critères de filtrage élémentaires. Vous ne voulez pas toutes les propriétés de la ville, mais vous ne voulez pas non plus filtrer si étroitement que vous vous retrouvez sans aucun complément.

Voici donc les premiers filtres que j'utilise pour collecter des compositions:

1. Propriétés vendues: jeje veux surtout des ventes au cours des 3 à 6 derniers mois.
2. Même emplacement: Pour les propriétés de banlieue, cela signifie souvent le même quartier. Pour les propriétés urbaines ou urbaines, il peut s'agir du même bloc ou du même quartier. Pour les propriétés rurales, il peut s’avérer à une certaine distance du sujet (<1 mile). C’est là que la fonction de carte dans Zillow est très utile. La plupart des bases de données MLS vous permettent d'effectuer une recherche selon divers filtres d'emplacement, tels que la distance par sujet, les districts scolaires, les codes postaux, les secteurs de recensement, les villes et autres.
3. Même taille: La superficie en pieds carrés doit être comprise entre 15 et 20% du sujet.
4. Ventes traditionnelles non perturbées: À moins que la plupart des ventes sur le marché ne concernent que des achats en difficulté ou des investisseurs, je souhaite ignorer les ventes en difficulté (appartenant à une banque, à une forclusion, etc.) à des fins de comparaison. Je souhaite également ignorer les ventes de financement du vendeur ou d'autres ventes avec des concessions de vendeur inhabituelles. La collecte de ces informations n’est pas toujours évidente, mais on trouve généralement des indications dans la description MLS et dans les photos de la propriété si celle-ci est manifestement vacante et nécessite des travaux.
5. Même nombre de chambres et de salles de bain: Parfois, vous pouvez modifier ces critères, notamment le nombre de salles de bains. Si vous avez utilisé les quatre premiers filtres et que vous ne disposez pas de suffisamment de compositions, il peut être correct d’inclure des maisons à 1, 2 et 2,5 salles de bains, par exemple.

N'oubliez pas que l'objectif de cette étape n'est pas de trouver une composition identique à celle de votre maison (c'est presque impossible). Au lieu de cela, vous voulez simplement trouver un groupe de compositions qui partagent les critères les plus courants énumérés ci-dessus.

Maintenant que vous avez une liste de compositions filtrées, il est temps de la prendre et d'aller les visiter en personne. Souvent, je fais cela lors du même voyage lorsque je visite la propriété en question. Dans les deux cas, rien ne remplace l'expérience de l'évaluation de la propriété sur le terrain, comme le ferait un acheteur.

Si vous êtes dans votre voiture, assurez-vous de ralentir, de baisser les vitres ou même de sortir et de vous promener dans le quartier. Découvrez comment un utilisateur expérimenterait cette propriété et cet emplacement. Vous remarquerez beaucoup plus de facteurs en personne que derrière un ordinateur.

Si vous devez rester derrière un ordinateur à ce stade, profitez pleinement de visiter le quartier. Mais gardez à l'esprit que les images peuvent être obsolètes. Les photos d’une liste MLS ou de Zillow constitueront une autre ressource importante pour vous si vous ne pouvez pas vous rendre en personne.

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Lorsque vous regardez chaque composition, prenez des notes sur votre feuille de travail. Demandez-vous, physiquement devant la propriété, si celle-ci est meilleure ou pire que le sujet. Et écris pourquoi. Veillez à entourer ou à noter les 3-4 compositions qui ressemblent le plus à la propriété de votre sujet.

Pour l'instant, il suffit d'écrire vos réactions initiales. À l'étape 3, vous utiliserez cette information et d'autres pour obtenir une estimation rapide et approximative de la valeur.

Étape 3: Comparez les compositions à la valeur estimée

C'est l'étape où tous vos travaux précédents se rejoignent.

S'il ne s'agissait pas d'une analyse rapide et sale, vous feriez maintenant des ajustements très détaillés. Vous estimeriez la valeur de chaque caractéristique d’une maison (comme un garage, une terrasse, un foyer, etc.), et vous ajouteriez ou soustrayiez de la composition pour essayer de comparer des pommes avec des pommes.

Une très bonne explication de ce processus d’ajustement a été écrit par l’auteur de BiggerPockets J Scott et est disponible en .

Mais comme il s’agit d’une évaluation rapide et sale, vous pouvez être un peu moins précis. Si vous en avez besoin plus tard, vous pouvez effectuer une analyse plus détaillée ou obtenir des avis professionnels.

Votre objectif avec ce processus est d’atteindre une limite de valeur supérieure et inférieure. Vous souhaitez découvrir une plage dans laquelle votre propriété sera probablement comprise.

Alors, regardez les informations que vous avez collectées sur la propriété sujet (étape 1) et votre liste de compositions (étape 2). Quand vous avez conduit par les comps, avez-vous été en mesure d'identifier 3-4 propriétés qui étaient les plus similaires au sujet?

Si c'est le cas, récupérez un morceau de papier et faites un tableau comme celui-ci:

Votre travail consiste maintenant à penser comme un acheteur potentiel de ces maisons. Vous voulez "magasiner" parmi vos choix et décider lesquels sont les meilleurs et ceux qui sont les pires.

Pour ce faire, comparez la propriété de votre sujet avec cette courte liste de 3-5 compositions. Sur chaque composition, comparez tous les critères d'emplacement, de lot et de propriété dont vous disposez. Alors posez-vous cette question:

"Est-ce que cet appareil est meilleur ou pire que mon sujet?"

Une fois que vous avez pris cette décision, placez simplement dans la marge de votre graphique une flèche vers le haut à côté d’une composition meilleure, une flèche vers le bas à côté d’une composition qui est pire et une flèche latérale si elle est trop proche pour être appelée. J'aime aussi mettre un + ou – à côté des fonctionnalités qui rendent chaque composition meilleure ou pire.

Le graphique avec l'analyse pourrait ressembler à ceci:

Si vous avez trouvé les bonnes compositions qui ne diffèrent que par quelques variables, vous devriez être en mesure de décider quelles sont les meilleures ou les pires que le sujet.

Par exemple, si le bien A vendu pour 130 000 $ US mais que sa seule différence significative était une salle de bain de moins, vous pourriez dire que la composition est la suivante: les peurse que le sujet.

Et si la propriété B était vendue 120 000 $ et que la seule différence importante était son mauvais état, vous pourriez aussi dire que la composition est pire que le sujet.

Et si la propriété C est vendue 150 000 $ et que la seule différence significative est la plus grande surface, vous pourriez dire que la composition est meilleur que le sujet.

L'exemple ci-dessus est simplifié pour faciliter l'explication, mais le point est le même quel que soit le nombre de critères ou de critères que vous comparez. Le processus consiste à restreindre continuellement la fenêtre de valeur estimée de la propriété de votre sujet en choisissant des compositions meilleures et pires.

Dans l'exemple, je pourrais dire avec une certaine confiance que le sujet vaut plus de 130 000 dollars et moins de 150 000 dollars. Une estimation raisonnable et rapide de la valeur pourrait donc être comprise entre 135 000 et 145 000 dollars.

Si vous utilisez un pour faire une offre, vous pouvez brancher les deux extrémités de votre plage de valeur pour voir le numéro auquel vous devez acheter pour réaliser votre profit minimum.

Si vous achetez des biens en location, vous pouvez utiliser cette formule rapide et simpliste pour vous assurer de ne pas trop payer. Vous pouvez également créer un rabais si cela fait partie de votre .

En fin de compte, l'objectif principal du processus était de vous fournir une estimation approximative de la valeur plus rapidement et à un coût moindre que les méthodes d'évaluation alternatives. Ce sera votre travail de déterminer quand et comment l’utiliser dans votre entreprise de placement.

Tout est conjecturable (mais ça va)

Vous avez réussi le processus en 3 étapes! Mais avant de terminer, je voudrais expliquer quelque chose de très important concernant l’estimation des valeurs.

L'évaluation immobilière est toujours juste une supposition éclairée.

Même le meilleur évaluateur, courtier ou investisseur du monde ne peut prédire parfaitement l’avenir. Et c’est exactement ce que nous essayons de faire.

Nous prenons l’information passée sur le marché et nous la projetons dans un avenir imprévisible. Les marchés peuvent changer et changent très vite.

Nous traitons également avec des propriétés complètement uniques. Il n'y a pas deux propriétés ou endroits sont exactement les mêmes. Ainsi, contrairement au marché boursier, où une part de Coca-Cola est exactement identique à une autre, nous comparons toujours les pommes aux oranges dans une certaine mesure.

Cela ne signifie pas que le processus d’évaluation n’est ni important ni utile. Notre analyse rapide et nos évaluations plus détaillées sont TRÈS importantes et EXTRÊMEMENT utiles.

Mais souvenez-vous qu'en tant qu'investisseur, gardez une bonne dose d'humilité et de scepticisme en ce qui concerne les estimations de valeur, les évaluations et les CMA des courtiers. Vous ne pouvez pas laisser cela vous empêcher de prendre des mesures, mais vous pouvez intégrer ce scepticisme sain dans votre psyché et dans vos systèmes d’entreprise.

Comment compensez-vous cette incertitude tout en continuant d'investir?

Comme je l'ai recommandé ci-dessus, utilisez des plages de valeurs plutôt que des nombres exacts. Faites en sorte que le chiffre du bas soit quelque chose en lequel vous êtes très confiant, puis assurez-vous de pouvoir réaliser un bénéfice acceptable avec ce chiffre inférieur.

Vous voudrez peut-être aussi avoir un plan A, un plan B et un plan C dans vos offres. Si vous ne pouvez pas obtenir votre prix, pouvez-vous vendre plus bas, réduire vos pertes et passer à autre chose? Pouvez-vous louer la propriété et attendre patiemment jusqu'à ce que le marché vous donne votre prix?

Si le plan A (image optimiste et optimiste) est le seul moyen de survivre, vous finirez par avoir des problèmes.

Vous pouvez également créer une marge de sécurité dans chaque transaction. Benjamin Graham, mentor de Warren Buffett, a écrit dans son excellent livre :

"Si vous deviez résumer le secret d'un investissement judicieux en trois mots, nous nous aventurons dans la devise, MARGIN OF SAFETY."

Une marge de sécurité dans l'immobilier signifie d'acheter en deçà de la valeur réelle. Mais le truc avec Warren Buffett ou avec l’un d’entre nous est que la valeur réelle est illusoire. C’est toujours une estimation. Ainsi, la création d’une marge de sécurité contribue à compenser ce manque de certitude en nous laissant une marge de manœuvre pour les erreurs humaines.

Et enfin, n'oubliez jamais de sur chaque affaire!

Si vous avez confiance en la valeur après réparation d’un retournement, agissez rapidement, corrigez-le et mettez-le rapidement sur le marché avant que les choses ne changent.

Ou même si les choses vont mal, continuez à vous dépêcher. Les entrepreneurs font toujours des erreurs, y compris avec leurs estimations de valeurs. Je me souviens de nombreuses fois où je me suis débrouillé pour éviter les erreurs et que je continuais à avancer. Vous pouvez également.

Conclusion: allez vous entraîner!

Le meilleur moyen d'apprendre quelque chose est de pratiquer. La lecture de cet article est une théorie. La vraie chose est de prendre le concept et de l'appliquer dans le monde réel.

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Je vous mets donc au défi de procéder vous-même à une évaluation rapide et sale des propriétés. Utilisez votre propre résidence. Utilisez des pistes sur de nouvelles offres.

Vous pouvez même vous tester en utilisant comme sujets les maisons vendues récemment. Ne regardez pas le prix vendu pour le moment. Il suffit de parcourir tout le processus d’évaluation rapide et sale de chaque propriété, puis de voir à quel point vous vous rapprochez du prix vendu.

L'évaluation n'est pas une compétence que vous pouvez maîtriser du jour au lendemain. Les évaluateurs et les courtiers mettent des années à devenir des experts dans ce domaine.

Mais vous pouvez devenir compétent avec ce processus d'estimation rapide et sale. Et en l'appliquant de manière stratégique et régulière, vous pouvez rapidement devenir un expert de la valeur dans une très petite tranche de votre marché. Vous pouvez devenir la personne qui en sait plus sur votre créneau que quiconque.

Et cette expertise de niche se traduira autant que toute autre chose en investissement immobilier réussi.

Bonne chance avec vos estimations rapides et sales de la valeur! Et bonne chance dans vos investissements futurs!

Nous avons mis à jour cet article et nous le republions pour aider nos nouveaux lecteurs.

Investisseurs:

• Avez-vous un processus d'évaluation rapide et sale que vous utilisez?
• Quelles mesures prenez-vous?
• Comment pouvez-vous avoir confiance dans les valeurs des propriétés que vous allez acheter?

J'espère avoir une discussion avec vous dans la section commentaire ci-dessous.