Combien pouvez-vous radier vos impôts?

Apprenez à naviguer dans les lois fiscales délicates autour des immeubles de placement, y compris les moyens d'épargner.

En tant qu’investisseur immobilier, vous pouvez prendre certaines mesures pour gérer votre facture d’impôt et optimiser votre retour sur investissement après impôt. Pour ce faire, toutefois, vous devez comprendre les principaux moyens d'imposer les portefeuilles immobiliers de placement. Vous devez également avoir une connaissance générale de certains concepts abstraits comme le calcul de votre base d’imposition, ainsi que de l’amortissement des investissements en capital.

Attention: Cet article ne fera pas de vous un expert. Mais il vous familiarisera avec la terminologie de base afin que vous puissiez être mieux préparé pour une réunion avec votre conseiller fiscal.

Imposition des revenus locatifs

L'IRS taxe les portefeuilles immobiliers d'investisseurs en vie de deux manières principales: l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les gains en capital. (Une troisième façon, ne s’applique qu’aux investisseurs décédés.)

Le revenu de location est imposable – comme. Cela signifie que vous devez le déclarer comme revenu dans votre déclaration de revenus et payer des impôts sur le revenu. Contrairement aux salaires, les revenus de location ne sont pas soumis aux taxes FICA.

Votre revenu correspond à tout ce que vous recevez des loyers et des redevances sur la propriété, moins les dépenses déductibles. Cependant, vous ne pouvez pas tout déduire. Vous ne pouvez déduire que les intérêts hypothécaires et les réparations que vous effectuez qui restaurent la propriété à son état initial de fonctionnement minimal. Vous ne pouvez pas déduire des investissements en capital tels que de nouveaux bâtiments, des ajouts ou des rénovations. Plus sur ces plus tard.

Impôt sur les gains en capital

La deuxième facture d’impôts dont vous devez vous soucier est. L'IRS vous impose tous les bénéfices nets que vous retirez d'une propriété lorsque vous la vendez. Si vous renversez la propriété et que vous en êtes propriétaire depuis moins d'un an, vous payez un impôt sur les gains en capital à court terme, qui correspond au même taux que votre taux d'imposition marginal. Si vous vous trouvez dans la tranche d'imposition de 28%, vous paierez une taxe de 28% sur les gains en capital à court terme.

Si vous détenez la propriété pendant 12 mois, vous aurez droit à des gains en capital plus favorables à long terme. Selon votre tranche d'imposition marginale, ces taxes peuvent aller de 0% à 15%. Cependant, dans chaque tranche, l'IRS utilise moins de gains à long terme que de revenus ordinaires ou de gains à court terme.

Calcul des gains en capital

Vous payez l'impôt sur les gains en capital sur la différence entre votre prix de vente dans la propriété et votre base d'imposition ajustée. Votre base d'imposition ajustée dans une propriété correspond au coût initial que vous avez payé pour la propriété, plus tout montant investi en rénovations et améliorations (y compris les coûts de main-d'œuvre pour ces projets) que vous n'aviez pas déduit auparavant pour les taxes.

Si des déductions sont associées à la propriété, vous les soustrayez de votre base d’imposition. Si votre base d'imposition ajustée est supérieure à votre vente, vous subissez une perte en capital. Vous pouvez soustraire les pertes en capital d'une année donnée des gains en capital afin de réduire votre facture d'impôt. Si vos pertes en capital sont supérieures à vos gains en capital, vous pouvez les reporter à des années ultérieures pour compenser les gains en capital futurs. Si vous ne réalisez aucun gain en capital, vous pouvez déduire 3 000 $ par an jusqu'à ce que vous ayez comptabilisé toutes vos pertes en capital reportées.

Comment différer l'impôt sur les gains en capital: introduction à des échanges similaires

L’IRS constitue une exception importante à l’imposition des gains en capital, faite sur commande pour les investisseurs immobiliers: si vous êtes propriétaire d’un immeuble de placement, vous pouvez vendre votre propriété à profit et transférer votre argent dans une autre propriété dans les 60 jours sans avoir à payer des impôts sur les gains en capital du tout. Cette transaction est connue sous le nom d’échange au titre de la section 1031, nommée en fonction de la section du code des revenus des États-Unis qui l’autorise. Vous ne pouvez pas échanger votre bien locatif contre une résidence personnelle ou inversement. Pour cette raison, ces échanges sont appelés des échanges de type similaire, en ce sens que la propriété que vous remplacez doit être sensiblement similaire à celle que vous avez vendue.

L’échange 1031 permet aux investisseurs immobiliers de différer le paiement de l’impôt sur les gains en capital, ce qui représente un autre avantage par rapport à un investissement dans des fonds communs de placement, des actions, des obligations et d’autres titres ou objets de collection. En dehors d'un compte de retraite, vous devez payer l'impôt sur les gains réalisés sur ces éléments avant le 15 avril de l'année suivant leur vente.

Dépréciation et amortissement

Ceci est un concept large, nous ne pouvons donc couvrir ici que les bases. Lorsque vous achetez un bien d’investissement – qu’il s’agisse d’un immeuble, d’un ordinateur ou d’un cheval – l’IRS sait que cet objet ne restera pas jeune et nouveau pour toujours. Au fil du temps, la propriété diminuera en valeur. L’amortissement consiste à demander une déduction pour vous indemniser de la baisse de valeur du bien au cours de l’année.

Remarque: vous ne pouvez pas déprécier votre résidence personnelle. Vous ne pouvez qu'amortir un bien d'investissement. Pour plus d'informations sur le processus d'amortissement, consultez la publication IRS 946,.

La terre, bien sûr, ne se déprécie pas. Mais les minéraux sous la terre le font. Si vous extrayez de la terre du pétrole ou d’autres minéraux, ou du bois d’œuvre, vous serez tenu compte de la perte progressive de valeur par le biais d’un processus appelé.

De même, lorsque vous effectuez un achat d'immobilier de placement ou de biens d'équipement ayant une durée de vie utile supérieure à un an, l'IRS sait que vous utiliserez cet immeuble pour générer des revenus pour une longue période.

Sauf dans certaines circonstances, l'IRS ne vous permet pas de déduire le coût total de votre investissement au cours de la première année. Au lieu de cela, vous devez amortir votre investissement sur plusieurs années. Pour les biens immobiliers, vous devez étaler la déduction sur 27,5 ans.

Règles d'activité passives

Encore une fois, ces règles sont complexes. En un mot, si vous êtes un investisseur passif (ce qui signifie que vous ne travaillez pas au quotidien dans la gestion de vos investissements immobiliers), vous êtes assujetti. Fondamentalement, vous ne pouvez déduire les pertes passives que dans la mesure où vous pouvez annuler les gains provenant d'activités passives. Ces règles limitent votre capacité à utiliser les pertes d'activité passive pour compenser les gains en capital réalisés ailleurs dans votre portefeuille. Le Congrès a mis en œuvre ces règles en 1986 pour éliminer les échappatoires fiscales et les abris fiscaux abusifs.

La plupart des propriétaires d’investisseurs individuels peuvent déduire jusqu’à 25 000 $ par an de pertes sur des immeubles locatifs, si nécessaire (sous réserve de la limitation du revenu). J'espère que vous n'aurez pas à utiliser beaucoup cette disposition.

Impôts fonciers

Attendez-vous à payer des impôts fonciers aux administrations locales et aux comtés chaque année. Votre gouvernement local évaluera la valeur marchande de votre propriété selon son utilisation optimale et vous facturera un pourcentage de cette valeur chaque année. Vous pouvez toutefois déduire les impôts fonciers de vos revenus de location, à condition que l’impôt foncier fasse l’objet d’une évaluation uniforme dans l’ensemble de la juridiction et ne constitue pas une évaluation spéciale.

Autres déductions fiscales

Surveillez les occasions d’obtenir des déductions pour ces dépenses courantes d’investissement immobilier:

• Intérêts hypothécaires
• Frais juridiques liés à vos immeubles de placement ou à votre entreprise
• Kilométrage
• Utilisation professionnelle de votre domicile (déduction pour bureau à domicile)
• Frais de publicité

Employés (mais s'ils travaillent sur des améliorations ou des rénovations d'immobilisations, vous devez amortir leurs coûts de main-d'œuvre dans le cadre de votre investissement en capital, plutôt que comme une dépense de l'année en cours.)

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