Règles empiriques: la règle des 2%, 50% et 70% | Investissement immobilier

Dans l’immobilier, il existe certaines règles empiriques que les investisseurs peuvent utiliser pour passer rapidement en revue les offres afin de deviner s’il faut les poursuivre ou non.

Il est important de noter que je n'ai PAS dit: «Certaines règles empiriques peuvent aider les investisseurs à prendre des décisions d'achat."

Pourquoi? Parce que les règles empiriques ne sont pas censées être des règles strictes et rapides. Ils aident simplement un investisseur à obtenir une opinion rapide et déformée sur certains paramètres précieux. Faites toujours une analyse approfondie et appropriée.

Quoi qu’il en soit, ces règles empiriques peuvent vous aider à ne pas analyser chaque transaction que vous rencontrez.

Dans la vidéo ci-dessous, j’ai présenté plusieurs des «règles empiriques» les plus courantes en mathématiques de l’immobilier afin que vous puissiez commencer à les appliquer dans votre propre analyse des propriétés.

La règle des 2% (alias la règle des 1% ou le test des 2%)

L'une des règles empiriques les plus courantes utilisées par les investisseurs immobiliers est généralement connue sous le nom de règle des 2%. Mais comme ce n’est pas vraiment une «règle», j’aime mieux le «test» de 2%.

Essentiellement, cette règle empirique considère le loyer mensuel divisé par la valeur sous forme de pourcentage. Pour ceux qui viennent de se perdre, simplifions les choses en prenant un exemple.

Si une propriété loue 2 000 dollars par mois et que sa valeur est de 200 000 dollars, alors:

2 000 $ / 200 000 $ = 1%

Dans cet exemple, la propriété ne réussit pas le test de 2%, mais répond exactement au test de 1%.

Ou si c’est une propriété qui loue 1 500 dollars par mois et coûte 180 000 dollars à l’achat?

1 500 $ / 180 000 $ = 0,8%

Cela est nettement inférieur au test de 1%.

Ou si la propriété loue 1 500 dollars par mois mais vaut 120 000 dollars?

1 500 $ / 120 000 $ = 1,25%

En relation:

OK, vous comprenez donc comment fonctionne le calcul. Mais qu'est-ce que ça veut dire?

Essentiellement, le test de 1% ou 2% nous donne une idée rapide et erronée de la question de savoir si la propriété produira un flux de trésorerie positif. Bien sûr, comme ce n’est qu’une règle générale, ce n’est pas toujours précis. Mais en règle générale, plus le pourcentage est élevé, meilleur est le cash-flow.

Cela dépend aussi beaucoup de l'emplacement, du prix et du coût réel de la propriété. Mais de toute façon, la règle empirique peut aider un investisseur à prendre une décision sur l'opportunité de poursuivre une propriété.

Par exemple, je sais que la plupart des propriétés ne dépassant pas 1% ne produiront probablement jamais de flux de trésorerie positifs. Si elle se situe entre 1% et 2%, ce sera probablement le cas. Et si elle dépasse 2% (ce qui est incroyablement difficile à trouver sur le marché actuel), je suis presque certaine que ce sera le cas.

Donc, si ma me dit qu'ils ont une maison de location parfaite pour moi d'acheter, je vois que le prix d'achat est de 125 000 $, et je trouve qu'il va louer 1 000 $ par mois, je peux prendre une décision très rapide et savoir que la plupart probable – l’accord ne fournira pas de flux de trésorerie car il est inférieur à 1%.

1 000 $ / 125 000 $ = 0,8%

Dans un cas comme celui-ci, je ne passerai probablement pas plus de temps à examiner l’affaire si je n’étais intéressé que par les flux de trésorerie.

La règle des 50%

Les règles empiriques de 2% et 1% que nous venons de mentionner peuvent vous aider à décider si vous souhaitez approfondir votre recherche, mais cela ne nous dit pas vraiment combien de trésorerie nous pouvons nous attendre. Pour cela, les investisseurs s’appuient souvent sur la règle de 50%.

La règle des 50% stipule que, en moyenne et dans le temps, la moitié des revenus générés par un bien immobilier est dépensée en frais d'exploitation.

«Mais quelles sont les dépenses de fonctionnement !?" vous demandez.

Bonne question! Les dépenses d'exploitation sont toutes les dépenses liées à la gestion d'un bien locatif, à l'exception du paiement du prêt. Cela inclut les taxes, les assurances, les services publics, les réparations, la vacance et d’autres paramètres qui quittent le compte courant du propriétaire tous les mois ou tous les ans.

La règle des 50% peut aider un investisseur à estimer rapidement le flux de trésorerie d'un bien locatif, car elle regroupe toutes les dépenses, à l'exception du paiement du prêt, en un seul chiffre, la moitié.

Alors imaginez une propriété qui loue 2 000 $ par mois. La règle des 50% indique que la moitié de cette somme (1 000 dollars) sera dépensée en dépenses. Cela signifie qu'il nous reste 1 000 $. Mais nous devons ensuite effectuer un versement hypothécaire (sauf si vous avez payé en espèces pour la propriété).

Avec les 1 000 dollars restants, disons que le versement hypothécaire était de 600 dollars. Combien vous reste-t-il? 400 $.

2 000 $ x 50% = 1 000 $

1 000 $ – 600 $ = 400 $

La valeur restante, soit 400 $, correspond à votre flux de trésorerie estimé.

Bien entendu, cette estimation de 50% des dépenses d’exploitation peut varier énormément d’une propriété à l’autre. Dans certaines régions, les taxes et les assurances peuvent être incroyablement élevées, mais dans d'autres, elles peuvent être beaucoup plus basses.

Certaines propriétés exigent que tous les services publics soient payants, tandis que d’autres permettent au locataire de payer les leurs. Ces détails (et d'autres) spécifiques à la propriété démontrent la faiblesse de la règle des 50%.

Mais bien que des faiblesses inhérentes existent, la règle des 50% a de la valeur!

Lorsque vous recherchez une propriété qui loue 1 200 USD par mois et que vous savez que le versement hypothécaire serait d’environ 1 000 USD, vous pouvez presque garantir que l’immeuble NE produira PAS de flux de trésorerie positifs. Pourquoi? Parce que 200 $, ce n’est pas beaucoup de place pour toutes ces dépenses.

1 200 $ x 50% = 600 $

600 $ – 1 000 $ = – 400 $

La règle des 50% permet de contrôler les investisseurs immobiliers et nous rappelle que de nombreuses dépenses s’additionnent avec le temps! Oui, un nouveau toit n'est nécessaire que tous les 20 ans, mais si vous divisez un toit de 10 000 $ en 240 mois, ce toit vous coûtera en réalité 42 $ par mois!

Ces dépenses d’exploitation s’additionnent et, comme l’ont constaté la plupart des investisseurs, elles ont tendance à s’arrêter autour de 50% dans un délai suffisamment long.

La règle des 70%

Les règles de base du couple précédent avaient été conçues pour aider les propriétaires d'immeubles locatifs. Mais qu'en est-il ou? Pour eux, la règle des 70% peut être utile pour déterminer le prix à payer pour une propriété.

La règle des 70% stipule que le montant maximum que vous devriez payer pour un retournement potentiel correspond à 70% de la valeur après réparation, ou ARV, qui correspond au prix de vente après réparation, déduction faite des frais de réparation.

Voici un exemple.

Si une maison se vendait 300 000 $ entièrement réparée et que la propriété nécessitait 50 000 $ de travaux pour y arriver, alors:

300 000 $ x 70% = 210 000 $

210 000 $ – 50 000 $ = 160 000 $

Selon la règle des 70%, le plus que quelqu'un devrait payer pour cette propriété serait de 160 000 $.

Mais il y a des problèmes avec la règle des 70%. Selon cette règle empirique, 30% de l’ARV seront dépensés en frais de conservation, en frais de clôture (du côté de l’acheteur et du vendeur, tels que les commissions, les taxes, les honoraires d’avocat, les honoraires de la société titre, etc.), le profit du lecteur, et tous les autres frais qui surviennent pendant la transaction. Cela fonctionne bien sur de nombreux marchés, mais il a de sérieuses limites.

Par exemple, la règle des 70% ne fonctionne pas aussi bien pour une propriété où la VDA est faible, telle que 50 000 USD. Comme mentionné précédemment, les 30% déduits de la VDA comprennent les frais de conservation et de clôture, ainsi que les bénéfices que l'investisseur ou le réalisateur veut réaliser.

Cependant, 30% des 50 000 dollars représentent 15 000 dollars. En suivant la règle des 70%, tous les frais, coûts et bénéfices s’élèvent à 15 000 USD seulement.

Si les frais et les coûts de conservation totalisaient 10 000 dollars, cela ne laisserait que 5 000 dollars de profit à la flipper. Et je ne connais aucun flipper qui accepte le risque de perdre 5 000 dollars.

En relation:

Donc, suivant la règle des 70%, un flipper ou un grossiste paierait beaucoup trop cher pour la propriété dans ce cas. Un investisseur qui change de maison à ce niveau pourrait avoir besoin de beaucoup moins de 70% – peut-être 50% ou même moins.

Un problème similaire avec la règle des 70% existe pour les propriétés plus chères.

La règle des 70% dicterait qu'une maison avec une VDA de 700 000 $ nécessitant 50 000 $ de travaux devrait produire une offre maximale autorisée de 440 000 $.

Cependant, dans la plupart des marchés, il est tout simplement impossible de trouver une propriété de 700 000 $ pour 440 000 $. Une personne qui s'en tient exclusivement à la règle des 70% ne trouvera probablement jamais une offre suffisante pour pouvoir vendre en gros ou retourner une seule propriété. Dans ce cas, 80% ou même 85% pourraient suffire.

En outre, certains investisseurs peuvent dépenser plus ou moins en frais de gestion en raison de leur situation ou de leur situation. Par exemple, dans certains États, l’achat d’une maison peut nécessiter des frais de clôture de 3 000 dollars, alors que dans d’autres, il peut atteindre 6 000 dollars. Certains investisseurs peuvent avoir une licence immobilière, ce qui leur permet d'économiser des dizaines de milliers de dollars en commissions, alors que d'autres investisseurs peuvent être amenés à les payer lors de la vente.

Alors, comment faut-il évaluer la règle des 70%? Très soigneusement.

C’est un moyen rapide et sale de déterminer le montant approximatif à payer pour une propriété. Mais comme pour toutes les règles empiriques, aucune décision concrète ne doit être prise à moins d’avoir effectué une analyse réelle sur une propriété.

______________________________________________________________________________________

Vous recherchez un plan pour atteindre la liberté financière en seulement cinq à dix ans? Même avec un emploi à temps plein, un revenu médian ou une valeur nette négative, vous pouvez accumuler une fortune de votre vie en peu de temps. Préparez-vous pour la vie avec ce livre à succès, écrit par le PDG de BiggerPockets, Scott Trench!

______________________________________________________________________________________

Ces calculs ont-ils du sens? Avez-vous des questions de suivi sur les règles?

Demandez-moi dans la section commentaire ci-dessous!