Numéros de propriété de location que vous pouvez calculer sur une serviette

Les nombres. Dans cette industrie, vous devez aimer les chiffres. Aimez-les comme s'ils faisaient partie de vous. Pour le meilleur ou pour le pire, ‘jusqu’à ce que la mort vous sépare, ne laissez jamais les chiffres.

L’une des questions les plus importantes qui me sont posées est de savoir comment évaluer une propriété une fois que je l’ai trouvée. Qu'est-ce que je fais, qu'est-ce que je regarde, comment puis-je savoir si c'est «celui-là»? Il y a plusieurs choses que je fais et que j'examine avec toute nouvelle propriété potentielle, mais le plus important est les chiffres. Si les chiffres ne sont pas bons, je marche. Gagnez du temps et, avant de faire autre chose, calculez les chiffres et voyez s'ils fonctionnent. Si ce n’est pas le cas, génial, vous n’avez pas perdu de temps pour d’autres choses.

Quels sont les numéros que je lance? Eh bien, à quoi un investisseur devrait-il s'intéresser le plus? Flux de trésorerie. Qu'est-ce qui détermine les flux de trésorerie? Recettes et dépenses. Simple. Les gens font parfois tellement compliqué la gestion des chiffres que ce n’est pas étonnant que plus de gens ne soient pas impliqués dans l’immobilier. En fait, les chiffres peuvent être l’une des parties les plus faciles du shopping pour une propriété. À moins que vous ne soyez un psychique expérimenté dans la boule de cristal, prévoir une appréciation peut être plus facile pour vous que d’estimer vos flux de trésorerie.

Prêt?

4 étapes pour calculer vos numéros de propriété locative (sur une serviette)

1. Calculez le revenu mensuel (revenu brut).

Ce sera soit le loyer que paient les locataires actuels, soit le loyer demandé (confirmez que ce nombre est réaliste), ou, si vous n'en avez aucun, vous pouvez parler à un administrateur immobilier local ou à un agent immobilier qui pourra vous attribuer une valeur locative. pour la propriété.

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2. Calculez les dépenses mensuelles.

Ceux-ci comprennent les taxes foncières, l’assurance, les frais de gestion immobilière (le cas échéant), l’hypothèque ou le financement (le cas échéant), les frais d’association de propriétaires fonciers, les frais d’assurance habitation (le cas échéant), les vacances et les réparations. N’oubliez pas la vacance et les réparations! Ils font partie intégrante de tout investissement immobilier et peuvent avoir un impact considérable sur les flux de trésorerie. Pourtant, beaucoup de gens ne pensent pas à les inclure dans les dépenses.

• Impôts fonciers: Consultez Zillow ou une autre source en ligne pour connaître le montant de la taxe annuelle la plus récente, puis divisez par 12.
• Assurance: Obtenez une citation d'un fournisseur d'assurance.
• Frais de gestion immobilière: Habituellement environ 10% du loyer mensuel.
• Hypothèque: calculer le paiement mensuel. Confirmez avec votre prêteur quels seront votre mise de fonds et vos intérêts sur le prêt pour vous assurer que vous utilisez des chiffres précis pour vos calculs.
• HOA: Cela peut être difficile à trouver parfois. Le vendeur ou l'agent peut déjà connaître le numéro, mais si ce n'est pas le cas, vous devrez appeler le propriétaire du quartier. Si vous ne connaissez que les frais annuels, divisez par 12. Ne manquez pas de découvrir ce qu'est le HOA réel! La HOA peut absolument tuer le flux de trésorerie d’une propriété.
• Poste vacant: J’estime de manière prudente 10% du loyer mensuel aux dépenses de vacance. Dans les cas où vous avez un gestionnaire immobilier rockstar ou que vos locataires bénéficient d'une option de location, le pourcentage réel devrait être beaucoup moins élevé. J'utilise toujours 10%, peu importe ce que je veux juste pour être sûr d'avoir une marge conservatrice.
• Réparations: Encore une fois, il s’agit d’une estimation, mais il ne faut pas la laisser de côté. Juste comme avec la vacance, je me trompe du côté du conservateur. Si une maison est une propriété clé en main ou récemment rénovée et reçoit un bon rapport de l'inspecteur, j'utilise 5% du loyer mensuel. Si la propriété n’est pas en parfait état, conservateur pourrait signifier plus proche de 25%. Utilisez votre jugement pour décider quel pourcentage utiliser pour votre estimation, mais ne surestimez pas la qualité de votre propriété et donnez une estimation trop basse.

3. Soustrayez les dépenses mensuelles du loyer mensuel (= revenu net).

Ceci est votre flux de trésorerie mensuel. Yay! J'espère que c'est positif. Si ce n’est pas positif, lancez.

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4. Calculez les retours.

Les deux chiffres que je veux voir sur n’importe quelle propriété que j’évalue sont le et le.

Taux de capitalisation

Cela vous donne une idée si vous achetez la propriété à un prix avantageux. Il compare essentiellement le retour sur investissement (ROI) au prix d'achat.

L'équation du taux de capitalisation:

Revenu annuel net / Prix d'achat = Taux plafond

REMARQUE: le versement hypothécaire n’est pas inclus dans ce calcul.

Le taux de capitalisation le plus bas que je souhaiterais avoir pour toute propriété, résidentielle ou commerciale, est de 6%. Le taux le plus bas que je souhaiterais voir sur un immeuble locatif résidentiel sur ce marché est de 8%, et même dans ce cas, il serait préférable d’avoir une raison aussi basse (propriété située dans un marché «sexy», secteur hautement recherché, etc.). Plus de 8%, et vous vous en sortez bien.

Rendement en espèces

Ce nombre correspond au retour que vous obtenez sur l’argent que vous investissez. Si vous payez tout l'argent pour une propriété, ce nombre sera le même que le taux de capitalisation. Si vous financez, ce nombre est le moyen le plus précis de voir le rendement réel que vous obtenez sur votre encaissement et l'effet de levier. Voici l'équation (et n'oubliez pas d'inclure le versement de l'hypothèque puisque celui-ci est totalement axé sur le financement):

Revenu annuel net / total des liquidités investies = rendement des liquidités

Comprendre la différence? L'un est une mesure de la qualité de votre transaction sur le prix d'achat et l'autre vous indique le rendement exact de votre argent. Ils sont identiques pour un achat au comptant, mais peuvent être très différents pour un achat avec effet de levier.

Conseil pro: si vous comparez les rendements cash-on-cash d'un achat 100% cash à un achat financé, vous constaterez rapidement l'intérêt de l'effet de levier! Bien plus pour votre argent! Essayez-le sur une serviette de temps en temps.

Problème de pratique, sur une serviette réelle

Appliquer ces étapes à une propriété réelle? Sur une vraie serviette? Tu l'as eu. Encore plus amusant, je vais utiliser une propriété que je me suis acheté à Atlanta.

Qu'est-ce que tu penses? Bonne affaire? Absolument! J'engrange des flux de trésorerie de 358 $ par mois (le nombre réel en l'absence de postes vacants et de réparations est de 558 $!), Le taux plafond est de 9,7% et le rendement en espèces est de 17,97%. Non seulement les rendements sont excellents, mais les locataires ont signé un bail de trois ans et la propriété est située dans un très bon quartier. But!

Exécuter les numéros sur un achat potentiel d'immeuble locatif est facile. Si vous vous souvenez des numéros que vous devez connaître, cela ne vous prendra pas le temps de le faire pour chaque propriété que vous regardez. Notez la liste des dépenses sur une feuille de papier, inscrivez les chiffres et calculez votre flux de trésorerie. Terminé. Je l’ai déjà fait sur plusieurs serviettes de table. Ecrivez tout et cherchez des flux de trésorerie positifs. Si ce n’est pas le cas, abandonnez la propriété et passez à la suivante.

Le seul inconvénient de cette version des numéros en cours d’exécution est que le calcul ne comprend pas les frais de rééducation ou les travaux qui pourraient devoir être intégrés à une propriété une fois que vous l’avez achetée. D'habitude, je ne traite que des clés en main, qui sont complètement réhabilitées lorsque je les achète. Cette formule fonctionne donc car il n'y a pas de travail requis sur les maisons.

En fin de compte, les chiffres ne sont que cela – des chiffres. La réalité d’une propriété après l’achat peut vous donner des chiffres bien différents de ceux que vous aviez initialement calculés. Par exemple, Detroit. Oh, Detroit. En surface, les chiffres sont hors de ce monde. En réalité, en raison de plusieurs facteurs clés du marché, ces chiffres initiaux s'avèrent souvent si éloignés de la réalité (d'une mauvaise manière). Si vous êtes un investisseur de Detroit, continuez et je vous souhaite bonne chance. Ce n’est tout simplement pas mon truc.

Le fait est que vous ne devez jamais vous contenter des chiffres sur une propriété, mais ces chiffres sont une première étape importante dans l’évaluation d’un accord. Si vous ne disposez pas de bonnes raisons de croire que votre propriété générera systématiquement des flux de trésorerie positifs, ne vous inquiétez pas.

Des histoires d'horreur? Si vous avez initialement calculé qu'une propriété aurait de bons rendements et que la réalité était totalement différente, quelle en était la cause?

Peser avec un commentaire!