Passer au-delà de "Et si" et dans votre premier achat | Immobilier

L'achat d'un immeuble de placement peut être une entreprise effrayante pour de nombreux premiers acheteurs, semant de nombreux «et si».

Et si je payais trop cher? Et si j'achète au plus fort du marché? Et si la propriété est un gouffre financier? Et si je ne trouve pas un bon locataire? La liste continue.

Bien que la nature humaine soit prudente, être trop prudent est peut-être aussi préjudiciable à la sécurité financière qu'être téméraire. Je vais vous proposer une analogie qui peut vous aider à vous sortir du chaos et à entrer dans le domaine des propriétaires de biens d’investissement.

Je suis un agent de la force publique. Au sein de notre agence, nous avons la chance d’avoir un leadership qui croit fermement en la formation. En conséquence, nous nous entraînons tous les mois sur des scénarios à forte responsabilité et à faible probabilité.

Un scénario est une situation d'embuscade. Dans une situation d'embuscade, où l'agent est le destinataire, l'une des seules options disponibles et pour laquelle nous pratiquons consiste à nous mettre au travail le plus rapidement possible, en faisant confiance à notre équipement et à notre formation. C'est aussi simple que ça.

Faites confiance à votre formation! La formation, ou en d’autres termes, l’éducation, permet d’agir de manière appropriée face à un ensemble de circonstances donné. Voir la connexion?

Education de la vie réelle

Warren Buffet a déclaré: «Le meilleur investissement que vous pouvez faire est un investissement en vous-même. Plus vous en apprendrez, plus vous gagnerez. "

L'éducation est la clé du succès. Je ne parle pas non plus à proprement parler d'un enseignement collégial, mais plutôt d'une auto-éducation sur l'immobilier.

BiggerPockets est un excellent lieu pour apprendre de multiples aspects du monde de l’immobilier et pour obtenir une pléthore d’informations issues de nombreuses croyances, stratégies ou techniques impliquant l’investissement immobilier et le financement immobilier.

Dans un article précédent, j'ai déclaré que l'immobilier est flexible et j'adhère toujours à cette conviction. Renseignez-vous sur les nombreuses étapes et les différentes voies pouvant mener à la propriété immobilière. N'oubliez pas que faire quelque chose vous donne de l'expérience, mais que cela ne fait pas nécessairement de vous un expert.

L'achat d'une propriété vous procurera une expérience spécifique, mais cela ne fait pas de vous un expert en soi. Cependant, vous n'avez pas besoin d'acheter une propriété pour vous renseigner sur le processus, sur ce qu'il faut rechercher, sur la façon d'obtenir un financement et sur la façon de parler aux gens, sur la recherche de bonnes affaires ou sur tout ce qui est associé à l'immobilier.

Pour ceux d’entre vous qui sentez que vous n'êtes pas dans la ligue des gars dans la rue qui possèdent 100 portes, ne vous en faites pas. C’est là que la partie formation ou éducation entre en jeu. Un athlète d’élite ne devient pas nécessairement une élite du fait de jouer dans le jeu, mais de ses innombrables heures de pratique. L'investissement immobilier est la même manière.

Lire, rechercher, réseauter, poser des questions et chercher des réponses peuvent éventuellement faire de l’un des experts de l’investissement immobilier – sans jamais acheter un bien immobilier. Ne vous laissez donc pas intimider par l’investisseur aux 100 portes, qui, en réalité, ne sait peut-être rien sur l’immobilier.

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Je ne vais pas proposer à quiconque de suivre mon chemin vers la propriété immobilière, mais je le détaillerai dans l'espoir que cela aidera quelqu'un à trouver le moyen de son premier achat. Une fois ce premier achat enregistré, cela ne devient pas plus simple comme par magie; cela semble juste comme ça parce que cela renforce votre confiance!

La première étape

Education, éducation, éducation! Apprenez tout ce que vous pouvez (au sens figuré et non au sens littéral) sur les différents types d’options immobilières. Explorez chacun d’entre eux et déterminez lequel vous intéresse et travaillera dans votre ensemble de circonstances.

Le temps, les finances, la tolérance au risque, le désir et l'emploi actuel, entre autres choses, sont tous des facteurs qui entrent en jeu par rapport au type d'investissement immobilier recherché (du moins au début). Voulez-vous utiliser l'immobilier pour compléter votre style de vie ou le financer? Cela, par exemple, peut être un facteur important pour décider de la voie à suivre.

Deuxième étape

Créez un plan d’affaires réaliste et réalisable. Le fait de le noter sur papier, de le détailler et de tout comprendre avant toute action était un atout considérable pour notre premier achat.

J’ai élaboré un plan d’affaires de 14 pages détaillant les tâches de chaque propriétaire (je suis partenaire de mon frère), le type de propriété que nous achèterions, qui prend les décisions financières et qui prend les décisions concernant l’aptitude des propriétés. Nous avons même prévu une stratégie de sortie, si l’un de nous deux souhaitait se retirer du marché. Nous avons inclus les éléments positifs pour l'achat d'une propriété, ainsi que les éléments négatifs, et nous les mettons à jour chaque année.

Troisième étape

Regardez bien autour de vous, littéralement. Ma femme et moi conduisons la région le week-end à la recherche de propriétés qui nous intéresseraient. Nous prenons une heure ou deux et montons dans les rues que nous jugeons acceptables.

C'est souvent notre «rendez-vous amoureux» et c'est une façon amusante de passer du temps tranquille loin des enfants et de nos vies occupées. Elle écrit les adresses pour que je puisse les évaluer plus tard.

Quatrième étape

Recherchez les propriétés dans la liste d'adresses que vous avez compilées. Une fois que j'ai cela, je commence à rechercher les propriétés sur notre site Web des impôts local et site Web de la propriété d'information publique du comté.

Ces sites Web me donnent la superficie en pieds carrés de la propriété, l’évaluation fiscale, les informations du propriétaire, le dernier prix d’achat et la date de la dernière vente. Je classe ensuite les propriétés de un à trois, l’un étant le plus souhaitable et trois le moins. Nous recherchons spécifiquement des propriétés qui ont été construites en tant que multi-familles et non converties.

Je classe les propriétés avec des propriétaires situés à l’extérieur de l’État dans les zones les plus recherchées et avec la structure de construction que nous désirons comme numéro un.

Le nombre deux est le même que ci-dessus mais avec les propriétaires locaux. Je sépare en outre les «propriétaires locaux» en tant que propriétaires qui vivent dans le comté ou qui vivent en dehors du comté mais dans l'État.

Un numéro trois est une propriété que je n’achèterais pas, mais j’aimerais tout de même savoir où elle se trouve et à qui appartient-elle, au cas où elle serait vendue plus tard.

Cinquième étape

Écrire une lettre. Ensuite, je complète une lettre indiquant qui je suis (un résident local) et que je tente de constituer un portefeuille immobilier pour compléter ma retraite.

J'essaie de garder la lettre sur une page et de la personnaliser. J'explique qu'ils possèdent une propriété qui m'intéresserait et que je leur demande s'ils seraient disposés à vendre.

J'énumère au moins trois options pour acheter la propriété. Deux des trois options impliquent un financement par le propriétaire; le troisième est un achat pur et simple.

J'énumère toutes mes informations de contact et je termine par une demande selon laquelle s'ils ne souhaitent pas vendre mais connaissent quelqu'un qui le fait, j'apprécierais qu'ils m'envoient cette information.

Je signe chaque lettre et adresse l’enveloppe à la main.

Sixième étape

Évaluez l'achat potentiel. Si je reçois une réponse – j'ai envoyé un total de cinq lettres, acheté trois propriétés et j'en traite une quatrième – je fais une évaluation individuelle, modifiée et écrite de chaque propriété considérée. C’est basé sur notre plan d’affaires.

Cela nous permet de prendre les décisions émotionnelles de l’achat potentiel, ce qui nous donne une plus grande confiance dans le fait que cet achat nous convient.

Septième étape

Faire une offre. Une fois mon évaluation écrite terminée, si elle correspond à nos critères, je rédige une offre sur la propriété en fonction des loyers actuels ou potentiels. Je prends en compte le paiement de la propriété, l'assurance, les taxes, l'entretien, les dépenses en capital et les vacances, qui sont tous des dépenses standard.

Notre offre principale est un intérêt de 5% et une note de portage de propriété de 10 ans avec un paiement amorti sur 20 ans. Nous prévoyons de rembourser la propriété dans 15 ans ou moins, mais nous préférons cette approche, car elle réduit initialement notre paiement. Dans le cadre de ce processus, j’explique au propriétaire que nous pouvons souvent leur obtenir un paiement équivalent à ce qu’ils gagnaient lors de la location, déduction faite des frais et sans les problèmes potentiels associés.

Si l'offre est acceptée, nous établissons un contrat d'achat nous permettant de revenir en arrière si nous constatons des problèmes avec la propriété lors de l'inspection. N'oubliez pas que, jusqu'à présent, nous avons basé notre offre sur l'extérieur de la propriété, ainsi que sur les informations que nous avons pu trouver grâce aux recherches que j'ai mentionnées précédemment.

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Tirant sur la gâchette

Ce n'est pas le seul moyen — ni peut-être le meilleur moyen — mais c'est la façon dont nous avons vaincu le “si” et acheté notre première propriété.

Je me suis renseigné, en grande partie grâce à BiggerPockets. Sur la base de cette éducation, j'ai développé un processus.

À l'aide de ce processus, nous avons localisé, évalué et acheté quatre propriétés duplex à ce jour et en avons construit une cinquième. Je ne suis vraiment pas plus expert en immobilier que lorsque j'ai commencé. J'ai juste plus d'expérience maintenant.

Il me reste encore des moments d’appréhension, les remords de l’acheteur ou tout ce que vous voulez appeler. Il est facile de deviner vous-même. Mais en fin de compte, tout comme dans cette embuscade, vous devez passer à l’action et faire confiance à votre éducation et à votre processus.

Selon de nombreuses normes, je suis un petit propriétaire, et cela me convient. Cela ne signifie pas que je suis moins éduqué, ni plus éduqué d'ailleurs que l'investisseur à 500 portes. Il a plus d'expérience que moi, mais il est également probable que nous ayons le même type d'expérience.

Ce qui nous distingue – ou nous rend égaux – est notre connaissance et notre éducation sur le processus d'investissement, et non le nombre de propriétés de notre portefeuille. Ce processus est affiné par notre éducation immobilière qui, grâce à BiggerPockets, devrait être sans fin.

Il existe une multitude d'opportunités immobilières sur le marché. Investir dans n'importe quoi a ses risques, et l'immobilier n'est pas différent. Vous ferez mieux de vous rappeler que l’idée n’est pas d’éliminer tous les risques (même si ce serait merveilleux). Vous devriez plutôt minimiser ces risques en vous renseignant sur le monde de l'investissement immobilier, puis en utilisant cette éducation pour mettre en place un processus menant à l'achat d'une propriété, voire de 100.

L’auteure, Rebekah Crane, a déclaré: «Vous ne pouvez pas être submergé par les aléas, sinon vous manquerez la meilleure partie."

Si vous n'avez pas encore investi, qu'est-ce qui vous retient? Que faites-vous pour surmonter cette hésitation?

Parlons dans la section commentaire ci-dessous!