Utiliser de l'argent dur pour passer de 6 à 37 unités | Investissement immobilier

Disclaimer: Ceci est un très long article décrivant comment j'ai acquis une grande propriété commerciale en dehors de l'état. J'espère que vous le trouverez utile. Si vous avez des questions ou des commentaires, n'hésitez pas à laisser un commentaire ci-dessous ou à me laisser un message.

Mes objectifs financiers

Avant cette transaction, je possédais un duplex et un quadruplex. Les deux propriétés se sont considérablement appréciées depuis que je les ai achetées et réhabilitées, mais produisent peu de liquidités. Je travaille dans d'autres entreprises que l'investissement multi-unités. Mon objectif de 18 mois lors de la prise en charge de ce projet consistait à augmenter mon revenu passif (flux de trésorerie) afin qu'il excède mon revenu actif (salaire), un objectif ambitieux. En cours de préparation, j'ai vendu l'une de mes propriétés susmentionnées afin de collecter des fonds pour la création d'une propriété multifamiliale lucrative, destinée à la réadaptation et à la conservation.

Mes critères de recherche

• de 10% +
• (un bâtiment qui a besoin de travaux; pourtant, une fois les travaux terminés, l’augmentation de valeur doit dépasser le coût de rénovation, ce qui crée une équité)
• Un prix d'achat maximal de 450 000 $, avec un flux de trésorerie d'au moins 4 000 $ par mois à la fin
• 10+ unités (plus il y a d'unités dans l'immeuble, moins mon risque est élevé)

Remarque: l’investissement dans une seule famille n’est pas mon truc, mais c’est parfaitement bien si telle est votre stratégie.

Comment je recherche

Trouver de bonnes affaires concerne généralement les relations et le marketing. Cependant, je n’ignore pas les listes en ligne. Je recherche fréquemment des propriétés qui répondent à mes critères. Dans ce cas, j'ai trouvé une propriété de 33 unités située à proximité de mon prix cible et située à l'extérieur de l'État.

Je lis pendant des heures chaque jour et je sais quelles zones géographiques se portent bien et quelles zones ne le sont pas. Bien sûr, je ne connais pas aussi bien les marchés extérieurs que les investisseurs locaux, mais je fais mes recherches et je fais des réseaux avec des experts de la région lorsque je trouve une offre intéressante dans ce qui semble être un bon secteur. J'ai cherché dans quelques États et, dans ce cas, j'ai trouvé un accord en Caroline du Sud.

J'ai appelé l'agent inscripteur pour obtenir des informations. La propriété avait:

• 33 unités réparties dans 6 bâtiments distincts
• 14 des 33 unités louées
• 4 des 33 unités complètement éviscérées à l'intérieur
• 15 des 33 unités à différents stades de rééducation

En tant qu’investisseur à valeur ajoutée, c’était de la musique à mes oreilles.

Les 14 unités réhabilitées étaient occupées à 100% et percevaient un loyer, générant ainsi un revenu permettant de rembourser une dette tout en effectuant des travaux de rééducation. J'ai vu une opportunité d'acheter cet endroit, d'achever la rééducation, de stabiliser la propriété et de gagner des fonds propres à mobiliser pour la prochaine transaction. La prise, a indiqué l'agent, obtiendrait le financement de cette propriété, qui convenait le mieux à un acheteur au comptant. Les banques se méfieraient du marché locatif plus petit (environ 45 000 personnes) et de l'état de la propriété. J'ai dit à l'agent de me donner quelques jours pour explorer certaines options.

Après une étude de marché, j'ai découvert que les entreprises investissaient dans la région, que le chômage était en baisse, que les loyers de cette propriété étaient bien inférieurs à ceux du marché et qu'il y avait une longue liste d'attente de locataires de la section 8, car il n'y avait pas assez d'unités en ville. -génial.

Valider le deal

Une réunion avec mon CPA a donné lieu à un renvoi à l'un de ses clients financiers. Ce client était un courtier en hypothèques axé sur les prêts à risque. Je l'ai contacté vendredi soir et j'ai reçu une lettre de pré-qualification samedi matin. Gardez à l’esprit que c’était seulement une pré-qualification, pas une pré-approbation (ce qui signifie que le prêteur n’est pas obligé de financer la transaction), mais c’était quand même une bonne chose d’être dans ma poche.

J'ai fait un voyage, visité la propriété et rencontré un vendeur très authentique et honnête qui m'a dit exactement à quoi m'attendre – positif et négatif. Pendant que j'étais là-bas, j'ai passé du temps en ville à parler avec des employés d'hôtel, des préposés aux stations-service, des gestionnaires immobiliers, des agents immobiliers et à peu près tous ceux qui me parleraient du quartier. J'ai parcouru chaque rue dans un rayon de deux miles et j'ai remarqué que les habitants locaux prenaient vraiment soin de leurs propriétés.

Faire l'offre

La pré-qualification indiquait que le financement couvrirait jusqu'à 70% du prix d'achat, jusqu'à concurrence de 400 000 dollars (cela a facilité les négociations). Cela couvrirait également 100% des rénovations. J'avais assez d'argent pour respecter ces conditions, et il en restait assez pour commencer la construction et conserver certaines réserves.

J'ai donc présenté une offre de 350 000 dollars, dont 30 jours pour trouver le financement (j'avais anticipé quelques bosses). Quelques heures plus tard, un autre soumissionnaire a offert 375 000 $. Offres multiples – pas bien. J'étais prêt à payer jusqu'à 400 000 $, alors j'ai apparié l'autre offre et mis l'accent sur ma lettre de pré-qualification. Ça a marché. Le vendeur a accepté mon offre.

Rassembler le financement

J'ai estimé les réparations à 300 000 dollars, mais j'avais besoin d'un professionnel pour valider mes hypothèses. Je ne suis pas un entrepreneur et je ne connaissais pas les prix locaux. J'ai demandé à un avocat local, à un président régional de la Real Estate Investors Association et à l'agent inscripteur de recommander des entrepreneurs généraux. Ensuite, j’ai programmé un autre voyage en Caroline du Sud et choisi six entrepreneurs locaux pour une heure de marche dans la journée.

En fin de compte, l'estimation de la réadaptation s'élevait à environ 400 000 dollars, soit 100 000 dollars de plus que prévu. Après d’autres recherches et discussions, j’ai réalisé que les sous-traitants dépassaient de loin les prévisions budgétaires de quatre unités qui nécessitaient de tout nouveaux intérieurs. Ils se trouvaient dans un bâtiment séparé où il y avait eu un incendie il y a plusieurs années et j'avais besoin d'un architecte pour déterminer ce qui serait récupérable, comment configurer les unités pour qu'elles soient conformes au code en vigueur et pour aider à obtenir un permis; sans préciser le périmètre, il était difficile pour les entrepreneurs de donner une estimation précise. Ces quatre unités représentaient la majeure partie du coût gonflé. Pendant ce temps, le temps comptait pour mes 30 jours de financement.

Après une analyse plus approfondie, l’agent du vendeur a fait remarquer que si je ne travaillais pas sur ces quatre unités, le reste de la propriété pourrait être achevé pour 120 000 $. Dans le pire des cas, je pourrais détruire ce bâtiment tout en respectant mon objectif de trésorerie. Aller de l'avant avec le projet avait toujours du sens. J'ai donc envoyé les devis de l'entrepreneur au courtier en hypothèques, lui ai expliqué la différence et le courtier s'est mis au travail pour souscrire la transaction.

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Sélection d'un prêteur

Sauf si vous êtes un acheteur au comptant ou si vous avez une relation permanente avec des prêteurs privés, l’obtention d’un financement est probablement l’obstacle le plus difficile à la conclusion d’un contrat comportant plusieurs unités. La recommandation de mon CPA était solide. Cependant, je savais par expérience qu'il n'était pas inhabituel qu'un prêteur se désiste à la dernière minute – alors j'ai passé quelques autres appels téléphoniques, au cas où.

J'ai appelé environ 25 prêteurs et courtiers au total. Certains faisaient partie de ma liste personnelle, d'autres étaient des références de mes contacts.

• Banques communautaires locales en Caroline du Sud était un plaisir, mais je ne pouvais pas m'aider car je ne vivais pas dans cet État.
• Principales banques américaines mes relations bancaires étaient trop importantes pour cette transaction.
• Courtiers en hypothèques 50/50: environ la moitié ont dit qu’ils ne feraient pas cette affaire à cause du prêt à la construction et parce que je ne pouvais pas baisser 30% du coût total (je cherchais à baisser 30% du prix d’achat). L'autre moitié a déclaré que l'accord ne poserait aucun problème.

À ce stade, cinq courtiers en hypothèques étaient en train de passer en revue mes documents et d’indiquer qu’ils pourraient conclure cet accord. J'étais honnête avec les courtiers. Je leur ai dit que j’avais parlé avec d’autres car je savais que l’accord était difficile. Il est important de ne donner la mauvaise impression à personne et de ne pas le laisser penser que vous ne travaillez qu'avec lui.

Sur les cinq, deux courtiers ont reculé parce qu’ils ne trouvaient pas de prêteur prêt à prendre en charge le projet. Un courtier a dit qu'il était proche. La saisine de la CPA envisageait encore l’accord, mais il n’avait pas encore engagé directement de prêteurs. J'ai continué à passer des appels téléphoniques, à faire le suivi et à jongler avec plusieurs courtiers.

Trouver des sociétés de gestion immobilière et des agents d'assurance

J'ai contacté cinq sociétés de gestion immobilière locales. Trois d'entre eux m'ont rappelé. L’un des représentants était assez gentil, mais ne paraissait pas vraiment comme une personne sociable, alors cela n’allait pas marcher. Une autre société m'a immédiatement envoyé une copie de la convention de gestion immobilière à examiner, mais elle a défini une pléthore de frais, et m'a fondamentalement privée de mes droits décisionnels dans la gestion de la propriété. Cela n’allait pas marcher non plus.

Mon agent immobilier m'a renvoyé vers une personne qu'il avait déjà utilisée dans une ville voisine. Le propriétaire était bien informé, aimable et prêt à négocier des conditions qui seraient avantageuses pour nous deux. J'ai négocié un pourcentage mensuel fixe de loyer comme frais de gestion, sans autres frais. Ainsi, nos intérêts seraient alignés.

Ensuite, j'ai appelé un agent d'assurance auquel on m'avait parlé. Après de nombreuses excuses et des appels téléphoniques non retournés, il a finalement envoyé un devis équivalant au double de ce que le propriétaire actuel avait payé – pour la même couverture. J’ai donc appelé la compagnie d’assurance du propriétaire actuel et l’on m'a indiqué (le même jour) à peu près le même prix que le propriétaire actuel.

C'était bien d'avoir un contrat de gestion et un devis d'assurance prêts à être utilisés lorsque j'en ai besoin. Les prêteurs finissent par demander cela.

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Financement, suite

J’ai estimé à 1,1 million de dollars sur la base (du point milieu) de la limite inférieure du spectre de prix par unité des propriétés récemment vendues dans la ville. Je ne disposais pas d’informations sur le revenu de ces propriétés. Le prix unitaire est donc ce que j’ai indiqué.

Après des semaines passées à passer des appels téléphoniques et à envoyer et renvoyer de la documentation, deux courtiers me l’ont envoyé. Un m'a promis de continuer à travailler sur l’accord jusqu’à ce que j’ai quelque chose de ferme.

Les feuilles de termes étaient les suivantes:

• Courtier A: financement à 90% du prix d'achat et financement à 100% des coûts de réadaptation; 7% d'intérêt pendant 24 mois, pas de pénalité de remboursement anticipé.
• Courtier B: 20% d'acompte sur l'achat global et la réadaptation; Intérêt de 13% pendant 12 mois, pas de remboursement anticipé après 9 mois.

Les deux courtiers travaillaient principalement hors prêt à ARV. L’entente avec le courtier A était évidemment bien meilleure. Toutefois, les conditions du courtier A étaient, puisque l’offre avait été présentée sur la base des informations que j’avais fournies (prix d’achat, coûts de réadaptation et une VAD de 1,1 million de dollars). Mon acompte serait d'environ 40 000 $. Les frais de clôture, les frais de courtage, les taxes et les assurances étaient en sus, bien sûr.

L’accord du courtier B avait une meilleure chance de conclure. Le courtier B était prêt à commander une évaluation et à fermer dans les deux semaines si tout était réglé. Mon coût de clôture serait d'environ 240 000 $.

J’y suis allé avec le courtier A: je n’ai pas peur du risque. Après avoir parlé avec le prêteur de ce courtier, j’ai eu un bon sentiment. J'étais confiant que l'accord marcherait en ma faveur. J'ai informé le courtier B que je suivais un itinéraire différent et il a dit: «Pas de problème; Dites-moi si les choses ne fonctionnent pas. »C’était un type formidable. À ce stade, j’ai dit aux autres courtiers qui travaillaient encore le contrat que j’avais signé avec une autre société.

J'ai signé la feuille de conditions de la lettre d'intention, payé pour une évaluation et avancé avec le courtier A. L'évaluation est revenue avec une valeur actuelle de 475 000 $ et une valeur estimée à 1 million de dollars à l'achèvement du projet. La valeur actuelle plus élevée que prévu a contribué à rassurer à la fois le prêteur et moi-même. La VDA était inférieure à ce que je pensais, mais le prêteur m’a assuré que cela n’affecterait pas les termes de l’accord. Nous pourrions avancer. Je lui ai envoyé la convention de gestion immobilière et le devis d'assurance et il a dit que tout allait bien. J’ai été surpris, car les prêteurs n’atteignent généralement pas un ratio prêt / valeur supérieur à 70%, ni 65% sur des marchés plus modestes, mais nous avons néanmoins continué à avancer. Entre-temps, je me suis efforcé d’obtenir de meilleurs devis d’entrepreneurs, au cas où.

Clôture de la transaction

Trois ou quatre jours avant la fermeture de la transaction, j’ai reçu un e-mail du prêteur dans lequel il était indiqué qu’ils ne pouvaient trouver personne pour financer la transaction: j’aurais besoin de 200 000 $ de plus pour boucler le tout. Les conditions étaient maintenant similaires à celles proposées par le courtier B, mais j’avais déjà payé l’évaluation auprès du prêteur du courtier A. J'ai pris une téléconférence avec le prêteur. Le directeur général m'a dit qu'il pensait à l'origine qu'il pourrait financer en interne avec des fonds gérés par ses collègues, mais qu'aucun des gestionnaires de fonds n'accepterait l'opération en raison de la petite taille du marché local. Il m'a assuré qu'il pourrait conclure l'accord, mais a dit qu'il avait besoin de plus pour le versement initial – 30% sur le prix d'achat. C'était exactement ce à quoi je m'attendais au départ, alors ce n'était pas un problème.

La clôture a été prolongée de deux semaines et une somme supplémentaire a été payée. Deux semaines plus tard, un autre revers: le directeur général du prêteur me rappelle et me dit qu’il financerait lui-même l’opération en contractant un emprunt bancaire. Nous avons encore prolongé la clôture de 20 jours, et le vendeur a déclaré sans ambages qu'il s'agirait de la dernière extension. Avec l'argent supplémentaire gagné, j'avais maintenant 15 000 $ dans la transaction, sans compter les frais d'évaluation et de déplacement. Si l’entente n’avait pas été conclue dans les 20 prochains jours, le vendeur aurait gardé l’endroit et j’aurais perdu plus de 20 000 $.

Plus de revers

Eh bien, la banque n’a pas aimé la propriété et a refusé le prêteur. N'oubliez pas qu'un marché plus petit implique un risque accru. À ce stade, le prêteur, agissant maintenant en tant que courtier en hypothèques, a contacté un autre courtier qui avait un prêteur intéressé en Californie. Ce nouveau groupe de courtiers et de prêteurs a agi extrêmement rapidement, a fait preuve de diligence raisonnable et a communiqué efficacement tout au long du processus. En fin de compte, l’acompte s’élève à environ 20% de l’ensemble du projet (à peu près aux mêmes conditions que celles proposées par le courtier B).

Le courtier A a transmis la documentation que nous avions accumulée jusqu’à présent et nous avons avancé avec l’accord. Le prêteur californien m'a demandé quelques informations supplémentaires, que j'ai envoyées le même jour. Une conférence téléphonique avec le prêteur a permis de répondre aux questions en suspens sur l'évaluation, mes antécédents et la propriété. Le prêteur m'a assuré qu'il disposait de tout ce dont il avait besoin pour fermer en une semaine (ce qui était la dernière date limite). Mon avocat m'a dit que je recevrais les documents de clôture avant la fermeture.

Un jour avant la fermeture, le prêteur a envoyé une liste des choses dont il avait besoin pour fermer le lendemain. La plupart d'entre eux étaient rapides et faciles à envoyer, tels que des relevés bancaires mis à jour et la preuve que de l'argent sérieux était détenu dans un compte en fidéicommis. Cependant, deux choses nécessiteraient des efforts:

• Une ventilation des devis du contractant par type et quantité de matériel, coûts d’assurance, frais généraux, bénéfice, etc.
• Une lettre exécutoire d'un avocat au Canada, où se trouve mon autre propriété, autorisant le prêteur américain à poursuivre mes avoirs canadiens en cas de défaillance de mon prêt américain.

J'ai tout laissé tomber pour le reste de la journée et je me suis mis au travail. J'ai immédiatement envoyé tout ce qui me était demandé à l'exception des deux éléments décrits ci-dessus. Le bureau de mon sous-traitant était fermé ce jour-là, mais après quelques appels téléphoniques frénétiques, j’ai mis quelque chose en commun. La lettre exécutoire est plus difficile à trouver.

Mon vol pour la Caroline du Sud pour la fermeture a été retardé en raison d'une grosse tempête. La météo regrettable m'a donné suffisamment de temps le soir pour passer des appels téléphoniques supplémentaires. Finalement, je me suis souvenu d'un ami d'enfance dont les cousins ​​étaient tous devenus des docteurs, des avocats et des comptables. L'un des cousins ​​m'a référé à un ami d'un ami qui a dit qu'il remettrait la lettre le lendemain matin.

À 13h40 le lendemain, j'ai reçu la lettre de force exécutoire et l'ai envoyée au prêteur. Le prêteur avait promis que les documents de prêt seraient prêts à être envoyés en un clic, et il a donné suite à cette promesse. La clôture était prévue pour 15 heures. J’avais une heure et 20 minutes pour examiner 98 pages de documents dans un café puis me rendre à la fermeture du bureau de mon avocat. Heureusement, les documents de prêt correspondaient à la liste des conditions, de sorte qu'il n'y avait aucun problème.

La clôture a eu lieu à 15 heures. comme prévu. Même si le virement bancaire n’est pas arrivé en Californie à temps pour la clôture, le gros virement que j’avais envoyé la veille contentait suffisamment le vendeur pour lui permettre de procéder à la clôture (sans connaître le montant final du règlement, j’avais envoyé un excédent ). Le vendeur a accepté de retirer son chèque pour le solde le lundi suivant. Et avec cela, l'affaire a été conclue.

Leçons apprises

Au bout du compte, le contrat a été conclu. J'ai maintenant une relation avec un prêteur solide et quelques bons courtiers en hypothèques. Certaines choses que j’ai bien faites, comme préparer les documents à l’avance et ne pas compter sur un seul courtier ou prêteur hypothécaire inconnu (si j’en avais eu besoin, cet accord aurait certainement échoué). Cela dit, j'aurais pu conclure l'accord beaucoup plus tôt si j'avais fait certaines choses différemment. Voici ce que j'ai appris:

• Si un prêteur propose des conditions nettement meilleures que celles des autres, c’est probablement trop beau pour être vrai. Choisissez une option plus certaine.
• Obtenez les devis des entrepreneurs avant d’apporter votre devis de rénovation à la banque – à moins que vous ne soyez très expérimenté et que vous effectuiez le travail vous-même. Les banques voudront une documentation appropriée.
• Ne comptez pas sur un seul prêteur pour financer la transaction, sauf si vous en avez déjà traité.
• De nombreux courtiers en hypothèques vous diront qu'ils peuvent conclure un accord de ce type, mais seuls certains d'entre eux peuvent le faire – et cela prendra du temps.
• Communiquez bien et soyez disponible. Lorsqu'une banque demande quelque chose, elle en a besoin le plus tôt possible pour ne pas ralentir la transaction. Restez en contact avec la banque et votre courtier pour rester sur la même page.

Nous republions cet article pour aider nos nouveaux lecteurs.

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