Financement des immeubles de placement: Conseils pour les débutants | Immobilier

Vous pensez obtenir un prêt pour un investissement immobilier sera aussi simple que votre hypothèque immobilière? Pensez encore.

Les prêteurs sont beaucoup plus stricts en matière de souscription d’immeubles de placement et exigent davantage d’argent. Pourquoi? Simple: les emprunteurs seront toujours en défaut sur leur prêt immobilier avant d’être en défaut sur leur prêt hypothécaire.

Plus le risque est élevé, plus les prix sont élevés, plus les LTVs (ratios prêt / valeur), et généralement plus arrondis.

Voici ce que les nouveaux investisseurs immobiliers doivent savoir sur la différence entre les prêts investissement et les prêts hypothécaires accordés aux propriétaires.

LTV inférieur

Prévoyez d’avoir un minimum de 20% du prix d’achat si vous achetez un immeuble de placement.

Il existe bien sûr des exceptions (notamment pour lesquelles nous verrons plus loin). En règle générale, toutefois, prévoyez de 20 à 40% du prix d’achat.

La bonne nouvelle est que vous n’aurez plus à vous soucier de l’assurance prêt hypothécaire, mais c’est vraiment la seule bonne nouvelle.

Certains programmes de prêt classiques pour des biens d’investissement autorisent un ratio prêt / valeur de 80%, bien que vous sachiez qu’il est préférable de le faire. Vous pouvez également explorer les sites Web de crowdfunding immobilier, qui ont tendance à être plus onéreux que les prêts classiques, mais peuvent être plus flexibles.

En fonction du programme de prêteur et de programme de prêt, vous constaterez peut-être également que les prix baissent parallèlement au ratio prêt / valeur. En d’autres termes, si vous êtes prêt à dépenser plus d’argent, vous pouvez obtenir un taux d’intérêt et des frais moins élevés.

En guise de conclusion, prévoyez au moins trois mois de paiement en guise de réserve de trésorerie.

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Prix

Ce sera plus haut. La fin.

Très bien, il y a un peu plus à savoir. Prévoyez à la fois un taux d’intérêt plus élevé et des frais de prêteurs initiaux plus élevés.

Sur le papier, les prêteurs conventionnels indiquent souvent que leurs prêts d’immobilier de placement ne sont que 0,25 à 0,5% plus chers que leurs prêts aux propriétaires. D'après mon expérience, cela ne se produit jamais ainsi. Attendez-vous à ajouter 1-3 points de pourcentage de plus qu'un taux de prêt occupé par le propriétaire. Cela signifie que si un prêteur demande 4% d’intérêts pour des prêts aux propriétaires, vous paierez probablement de 5 à 7% d’intérêts pour les prêts à l’investissement.

Et n'oublie pas de points. Les prêteurs facturent des frais initiaux pour les prêts hypothécaires, et un «point» équivaut à 1% du montant total du prêt. Ceux-ci s'additionnent évidemment rapidement

Cela devient simplement plus coûteux à partir de là, à mesure que vous vous écartez des prêteurs classiques et que vous vous dirigez vers les banques communautaires ou les sites Web de financement participatif.

Crédit

Le crédit compte, bien sûr, mais pas de manière aussi décisive que dans le cas des prêts accordés aux propriétaires.

Si votre pointage de crédit n’est pas parfait, vous aurez toujours des options. ils vont juste vous coûter plus cher. Un score inférieur à 740 signifie des taux d’intérêt plus élevés, des frais de prêteur plus élevés et des PV moins élevés. Plus votre pointage de crédit est bas, plus vous pouvez vous attendre à cracher à la table et dans les paiements en cours.

Pour les emprunteurs avec un crédit médiocre, les prêts conventionnels peuvent ne pas être une option.

Néanmoins, le financement des immeubles de placement repose souvent davantage sur la garantie (la propriété) que sur un emprunteur. N'oubliez pas que les prêteurs savent que les investisseurs sont beaucoup plus susceptibles de faire défaut que les propriétaires. Ils ont donc déjà introduit une prudence supplémentaire dans les programmes de prêt, sous la forme de LTV plus faibles.

Alors qu'un prêteur de détail pour les propriétaires de maison se demande: «Quelle est la probabilité de défaut de cet emprunteur?», Les prêteurs d'investissement se demandent également: «Pouvons-nous encore récupérer notre argent si cet emprunteur fait défaut?

Limitations sur les hypothèques

Vos options commencent à diminuer, plus le nombre de prêts hypothécaires inscrits sur votre dossier de crédit est élevé.

Une fois que vous avez quatre hypothèques sur votre crédit, de nombreux prêteurs conventionnels ne vous touchent plus. Il existe toutefois un programme visant à stimuler l’investissement qui permet à 5 à 10 personnes d’hypothèques d’être empruntées.

Le programme nécessite des paiements de six mois détenus sous forme de réserve de liquidités au moment du règlement. Cela nécessite au moins 25% de réduction pour les maisons unifamiliales et 30% de réduction pour 2 à 4 propriétés. Mais si vous avez des versements hypothécaires en retard au cours de la dernière année ou si vous avez des faillites ou des saisies immobilières, vous êtes persona non-grata.

Il existe également une limite stricte de plus de 720 points de crédit pour les emprunteurs ayant déjà six hypothèques ou plus.

Posséder plus de 10 propriétés?

Vos options sont limitées.

Les petites banques communautaires sont une option, car beaucoup d'entre elles conservent leurs prêts dans leur propre portefeuille. Ce sont un bon point de départ pour les investisseurs.

Les prêteurs commerciaux prêtent parfois des prêts «globaux», garantis contre plusieurs propriétés. Mais si vous choisissez cette voie, assurez-vous de demander ce qui se passe si vous souhaitez vendre uniquement l’une des propriétés faisant l’objet du prêt-couverture ou du prêt-parapluie.

Le financement du vendeur est toujours une option si vous pouvez convaincre le vendeur de prendre le mal à la tête (et le risque). Cependant, la plupart des vendeurs ne souhaitent pas devenir votre banque.

Les prêteurs d’argent dur sont parfaits pour les flips mais généralement terribles pour les locations à long terme. Ils sont tout simplement trop chers.

Examinez les sites Web de financement participatif – de nouveaux sites apparaissent tout le temps et craignent souvent de prêter à des investisseurs possédant plusieurs propriétés.

Et, bien sûr, vous pouvez créer de grandes créations. Peut-être pouvez-vous obtenir un HELOC sur votre résidence principale? Ou peut-être que vos amis et votre famille veulent investir de l'argent dans votre prochaine location?

Piratage de maison

Si toutes ces discussions sur les emprunts commencent à devenir fastidieuses, pourquoi ne pas tout simplement éviter les prêts à l'investissement?

Vous pouvez emprunter un emprunt hypothécaire occupé par le propriétaire pour des immeubles comptant jusqu'à quatre unités, avec des taux d’intérêt peu élevés et des acomptes faibles (3 à 5%). Vous pouvez même utiliser le financement FHA ou VA pour le faire!

L'idée est de vous installer dans l'une des unités, les loyers des unités voisines étant suffisants pour couvrir votre hypothèque. En d'autres termes, vous vivez gratuitement. Une belle affaire, hein?

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Après avoir vécu là-bas pendant un an, vous pouvez sortir et recommencer, avec un autre bâtiment de quatre unités!

Vous bénéficiez également d'une expérience pratique de la gestion d'unités locatives. Si vous cherchez un peu d’inspiration, lisez cette étude de cas.

L'argent est roi

Peu importe votre créneau d'investissement immobilier, plus d'argent vous donne plus d'options. Cela signifie que stocker de l'argent devrait devenir une priorité pour vous.

Moins vous gagnerez de revenus, mieux ce sera. Certains investisseurs épargnent et investissent le reste!

Entre les acomptes, les frais de clôture, les réserves de trésorerie, les budgets de rénovation, etc., les investisseurs ont toujours besoin de beaucoup d’argent. Lorsque vous achetez des immeubles locatifs, mettez de côté tous les bénéfices pour votre prochaine propriété.

Grâce au piratage domestique, vous pouvez vous permettre d’acheter votre première propriété ou deux avec un minimum d’argent. Mais cela va changer rapidement, alors intégrez la planification de votre trésorerie à votre stratégie d'investissement immobilier.

Voici un préfabriqué, et n'oubliez pas de sécuriser votre financement avant d'en avoir réellement besoin pour un accord!

Nous republions cet article pour aider nos nouveaux lecteurs.

Vous avez des questions ou des préoccupations concernant le financement de vos premières offres? Qu'en est-il des accords de financement après que les prêteurs conventionnels ne vous toucheront plus?

Feu loin. La communauté BiggerPockets vous soutient!