La dette est bonne quand il s'agit de l'immobilier | RE Investir

Une nouvelle série d’articles que nous appelons «Point-Counterpoint» portera sur un problème d’investissement immobilier à la fois du point de vue de deux investisseurs différents. Le premier sujet que nous abordons est la dette. Est-ce bien ou est-ce mauvais?

Dans ce billet, Andrew Syrios explique pourquoi c’est bon. Pesez avec votre opinion ci-dessous l'article dans la section commentaire, et assurez-vous de lire la position totalement opposée dans.

Si vous écoutez des artistes comme Dave Ramsey ou alors, alors vous croiriez probablement que la dette est quelque chose à éviter comme la peste.

Et lorsque je regarde les épaves que la dette a créées dans certains cas, je suis tenté d’être d’accord avec elles. Après tout, selon NerdWallet, le ménage américain moyen porte une dette de carte de crédit de 6 929 dollars.

Les données de CreditCards.com montrent que la dette sur cartes de crédit a un taux d’intérêt moyen de 17,67%. Et ces taux dépassent de loin les prêts sur salaire, qui, lorsque les frais sont inclus, se traduisent par un taux ridicule de 400%, comme le rapporte PaydayLoanInfo.org.

Mais c’est ce que j’appelle la «créance irrécouvrable». Par «créance irrécouvrable», j’entends toute dette liée à un article qui se déprécie ou à une dette de consommation. Cela contraste vivement avec «une bonne dette».

Comme je l’ai noté sur,

«Les téléviseurs, les ordinateurs et les meubles destinés à la location, et même des prêts comme une voiture, ne sont que des transferts de richesse de l'impatient au patient. Ce sont toutes des créances irrécouvrables… Les créances irrécouvrables signifient simplement que vous vous engagez à travailler pour rembourser ce que vous achetez aujourd'hui. Vous exigez que votre futur travail paye le plaisir que vous appréciez ici et maintenant. "

Une bonne dette fait le contraire.

Bonne dette vs mauvaise dette

Si cela revenait à ne jamais utiliser de dette ou souscrire une dette à la consommation en quantité quelconque, je recommanderais absolument aucune dette. Heureusement, il existe un bon type de dette. Et c’est l’outil clé qui rend l’investissement immobilier si puissant.

Une bonne dette est le type de dette qui vous permet de tirer parti d’un actif productif de revenus et d’accroître votre patrimoine futur au lieu de débiter vos créances.

L’un de ces investissements générateurs de revenus est l’immobilier, que j’ai appelé auparavant (revenu, amortissement, constitution de capital, plus-value, effet de levier). Le levier est, à mon avis, la partie la plus puissante.

C’est ce que les autres aiment appeler O.P.M. (ou de l’argent d’autres personnes). Cela vous permet de générer des rendements vraiment exponentiels avec l'immobilier.

Ainsi, par exemple, disons que vous achetez une propriété de 100 000 USD contre de l’argent liquide et que le marché augmente de 3% par an. Après la première année, votre actif aurait gagné 3 000 $, ou 3%.

D'autre part, si vous achetiez une telle propriété avec un prêt à 80%, vos capitaux propres augmenteraient de 3 000 USD sur votre investissement de 20 000 USD, ou de 15%. Et cette appréciation continue à s'accélérer chaque année.

Très peu d'investissements atteignent un rendement de 15%. Pourtant, lorsque vous supprimez la composante effet de levier, cet avantage est considérablement réduit.

En effet, historiquement, l’immobilier s’est apprécié à peine plus vite que le taux d’inflation. Selon l'économiste Yale Robert Shiller (qui porte le nom du célèbre indice Case-Shiller), entre 1890 et 1990, "le prix réel des logements n'a augmenté que de 0,2% par an en moyenne" par rapport au taux d'inflation.

Sans dette, la détention de biens immobiliers vous donne à peu près tout l'argent et les avantages fiscaux. Non, ce n’est pas mauvais, mais cela pourrait être beaucoup mieux avec de bonnes dettes.

Bien sûr, vous perdrez un peu d'argent en payant le prêt hypothécaire. Mais le flux de trésorerie qui reste (et vous ne devriez acheter que des propriétés qui généreront des flux de trésorerie avec une dette sur ces fonds) reposera sur un investissement en espèces moins important. Donc, le retour est encore beaucoup plus élevé.

Par exemple, supposons ce qui suit concernant la propriété ci-dessus:

• Valeur: 100 000 $
• Location: 1000 $ / mois
• Frais d'exploitation: 300 $ / mois
• Prêt: 80 000 $
• Taux d'intérêt: 5%
• Amortissement: 25 ans
• Paiement du prêt: 468 $ / mois

Dans ce scénario, sans endettement, le flux de trésorerie serait de 700 USD par mois (loyer de 1 000 USD – frais d’exploitation de 300 USD) ou de 8 400 USD par an. Cela générerait un retour sur investissement de 8,4% des flux de trésorerie si la propriété était achetée au comptant (investissement de 8 400 $ / 100 000 $).

Mais avec un prêt, alors que le cash-flow diminue à 232 USD / mois (1 000 USD – 300 USD – 468 USD), le retour sur investissement passe à 11,6% (investissement de 232 USD / 20 000 USD). Le rendement de la dette peut certainement être inférieur (voire négatif) avec la dette, mais si vous vous concentrez sur des propriétés qui génèrent bien des flux de trésorerie, le rendement sera généralement plus fort.

De plus, cela ne prend pas en compte le remboursement du capital. Dès le départ, avec un prêt de 80 000 $ aux conditions ci-dessus, vous payez 134,34 $ de capital chaque mois. Et ce montant augmente chaque mois où vous détenez le prêt.

Ainsi, vos capitaux propres commencent à croître de manière exponentielle, à la fois grâce à l’accélération du remboursement du principal et à la hausse de la hausse chaque année (3% de 103 000 $ est supérieur à 3% de 100 000 $).

Affiché graphiquement, il ressemble à ceci:

Si vous additionnez tous vos rendements (y compris ceux qui augmentent vos capitaux propres, tels que l’appréciation) sur la transaction hypothétique ci-dessus, la transaction n’est même pas proche.

Tout l'argent

• Appréciation: 3,0%
• Flux de trésorerie: 8,4%
• Remboursement du principal: 0,0%
• Rendement total: 11,4%

Prêt à 80%

• Appréciation: 15,0%
• Flux de trésorerie: 11,6%
• Remboursement du principal: 6,7% (investissement de 134,34 $ / 20 000 $)
• Rendement total: 33.3%

Bien que quelques frais d'emprunt soient à prendre en compte, il convient également de noter qu'il ne s'agit que du premier jour. L'appréciation augmentera plus vite et le remboursement du capital ira plus vite au fil des années.

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Mais la dette n’est-elle pas dangereuse?

Bien sûr, la dette comporte des inconvénients. Si la propriété ci-dessus perd 3% de sa valeur, vous perdriez 15% de votre investissement avec un prêt à 80%.

Comme tous ceux qui ont assisté à la Grande Récession peuvent vous le dire, beaucoup de gens ont eu une dette hypothécaire. Reuters a rapporté que 2,3 millions de propriétés avaient été enregistrées en 2008 seulement!

Et même une bonne dette peut être mal utilisée.

Mais là encore, l'investissement immobilier peut être mal fait avec ou sans dette. J’ai vu des gens perdre d’énormes sommes d’argent sur des propriétés qu’ils ont achetées contre de l’argent parce qu’ils ont acheté dans de très mauvaises régions sans le savoir.

La mauvaise dette est un vice. Une bonne dette est un outil, mais seulement si elle est utilisée à bon escient. (Chaque outil peut être mal utilisé.)

Heureusement, l'investissement immobilier présente deux avantages intrinsèques qui atténuent le risque pour un investisseur prudent.

La première est que vous pouvez louer des biens immobiliers afin de générer des flux de trésorerie. Cela signifie que même dans les moments difficiles, les revenus de location peuvent vous aider. Et à long terme, l’immobilier finira par grimper dans la grande majorité des marchés, si vous pouvez vous en sortir, même en cas de ralentissement.

L’autre avantage est que l’immobilier est un «marché inefficace». Par rapport au marché boursier relativement efficace,

«Le marché immobilier ne fait pas l'ombre d'un doute; c'est indéniablement un marché inefficace. Il n'y a pas de vendeurs d'actions motivés sur le marché. Si quelqu'un veut vendre son stock, il ne fait que le vendre. Pas tellement avec l'immobilier. Vendre une maison est beaucoup plus difficile.

C'est ce que l'investissement immobilier est tout au sujet. Parce qu'il peut être difficile de vendre ou qu'une propriété individuelle peut être délabrée, il existe toutes sortes d'occasions de trouver ces vendeurs motivés et ces propriétés à valeur ajoutée. Et par conséquent, les investisseurs immobiliers peuvent acheter avec une marge de capital intégrée qu'il est beaucoup plus difficile de trouver avec la plupart des autres investissements.

Ainsi, si un investisseur achète avec une marge de 20% et que le marché baisse de 10%, cet investisseur peut toujours le vendre avec une relative facilité et réaliser un petit bénéfice. L'inefficacité du marché immobilier permet aux investisseurs de s'isoler du risque de levier tout en tirant pleinement parti de ses avantages très positifs.

Mettre le pied dans la porte

L’immobilier n’est pas bon marché malheureusement. Mais ce fait le rend illiquide, et donc il est possible de faire de très bonnes affaires. Cependant, il est également difficile de mettre les pieds dans la porte.

À ce jour, selon les données de YCharts, le prix de vente moyen d’une maison existante aux États-Unis était de 249 500 dollars. Bien sûr, cela varie d’une région à l’autre, mais même dans l’ensemble, il reste une grande montagne à gravir pour que l’on puisse commencer avec de l’argent.

MarketWatch a récemment indiqué que la valeur nette médiane d’un citoyen américain était de 97 300 dollars. Pour les moins de 35 ans, la valeur nette moyenne n’était que de 11 100 dollars. Et toute cette richesse n'est pas liquide.

FRED Economic Data a indiqué que le revenu médian aux États-Unis était de 31 099 $. Ainsi, même si une personne médiane économisait 10% de son revenu et épousait une autre personne médiane qui économisait 10% de son revenu, elle économiserait seulement 6 220 $ par an.

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Même s’ils essayaient d’acheter une maison à un prix équivalant à la moitié de la moyenne nationale (124 750 $), il leur faudrait un peu plus de 20 ans pour le faire. (Bien que je n’inclue pas le rendement de leurs économies, rappelez-vous que l’immobilier va également s’apprécier dans 20 ans.)

De leur côté, John et Jane Doe ne pourraient s’élever qu’à 3,5% avec l’achat de la même maison (ou peut-être d’un quadruplex!). Il ne faudrait que 4 366 dollars et une poignée de frais de prêt, soit environ neuf mois d’économies.

Étant donné que tel est le cas, il ne devrait pas être surprenant qu'un sondage sur le «Profil des acheteurs et vendeurs de maison» publié par la National Association of Realtors ait révélé que 91% des propriétaires finançaient leur maison. Les investisseurs étaient beaucoup plus susceptibles d’utiliser des liquidités, mais cela provenait en grande partie de la création de richesses dans le passé avec des biens immobiliers financés par endettement.

Bien que la plupart de cet article ait été écrit du point de vue d'un investisseur buy-and-hold, il aurait tout aussi bien pu être écrit pour un flipper. Après tout, où va l’argent pour acheter une maison et la réparer?

Pour revenir à John et Jane Doe, utiliser une bonne dette les ferait entrer beaucoup plus rapidement dans le monde de l'investissement immobilier. Et quand il s'agit de tout investissement composé, plus tôt vous pouvez entrer dans le jeu, mieux c'est.

Nous ne devrions donc pas être surpris que Morgan Stanley ait trouvé que 77% des investisseurs millionnaires déclarent être propriétaires de biens immobiliers. Ou que, selon The College Investor, près de 90% des millionnaires auraient fait fortune au moins partiellement dans l'immobilier. Et une grande partie de cela n'aurait pas été possible sans financement par emprunt.

Simplement et clairement, une bonne dette est un premier pas essentiel vers la voie de la richesse.

Conclusion

Si vous choisissez de ne pas utiliser vos dettes, je ne veux certainement pas vous dissuader. Si vous avez la possibilité d’acheter des biens contre de l’argent et que vous souhaitez éviter les risques liés à l’endettement, faites-le. C’est certes une approche très conservatrice, mais l’immobilier reste un investissement important.

L'immobilier est plus puissant lorsque vous utilisez un effet de levier. Et pour la plupart des gens, il est nécessaire d’acquérir des biens immobiliers dans un délai raisonnable. Alors que les mauvaises dettes (ou dettes sur des éléments amortissables) sont presque toujours mauvaises, une bonne dette peut vraiment être une bonne chose, surtout en ce qui concerne l'immobilier.

Êtes-vous d'accord avec mon évaluation de la dette bonne versus mauvaise Pourquoi ou pourquoi pas?

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