Générer 2 000 $ par mois grâce à la location | Investissement immobilier

Qu'est-ce que 2 000 $ de plus par mois pourraient faire pour vous?

Payer les factures? Construire des économies? Faire plus de voyages? Ou peut-être commencer?

Avez-vous envisagé d'utiliser comme moyen d'y arriver?

Comment construire un revenu passif avec des loyers

Beaucoup de ceux qui débutent dans la location semblent comprendre les concepts généraux, mais ne comprennent pas très bien comment procéder à une ingénierie inverse en remplaçant un montant fixe de revenus.

Je vais vous expliquer trois manières de générer un revenu passif avec les loyers, de vous montrer tous les chiffres et de démystifier comment le rassembler.

Dans les exemples suivants, nous supposerons que votre objectif est de constituer un portefeuille de logements locatifs de 100 000 USD qui génère des flux de trésorerie de 2 000 USD par mois.

Pourquoi? Parce que le calcul est facile et qu’il s’agit d’une réalité quotidienne en 2019 pour de nombreux investisseurs. Mon portefeuille, par exemple, est composé de maisons comme celles-ci.

En relation: Guide de l'investisseur à temps partiel pour des revenus locatifs réellement passifs

Achat de locations avec prêt conventionnel

Dans ce scénario, nous achèterons une maison de 100 000 $ à l'aide d'un financement conventionnel. Nous supposerons que nous apportons un acompte de 20% et que le taux d’intérêt est de 5,5% (bien que le taux puisse varier en fonction de votre solvabilité).

Voici les chiffres (n'hésitez pas à utiliser le ou une application comme DealCheck.io):

• Achat de 100 000 $ avec un ratio prêt / valeur de 80% (prêt de 80 000 $)
• 20 000 USD de réduction (pour faciliter les choses, ne calculons pas les frais de clôture, bien que vous en ayez à l’avoir lorsque vous exécutez vos modèles complets.)
• 1000 $ pour le loyer (frapper cette règle de 1%!)
• 455 $ pour le capital et les intérêts
• 65 $ / mois pour les taxes et 50 $ / mois pour les assurances (dans la pratique, cela varie.)
• 80 $ / mois pour la gestion immobilière (j'inclus TOUJOURS la gestion même lorsque je me gère moi-même car vous ne savez jamais quand vous en aurez besoin!)
• 150 $ / mois pour les dépenses d’exploitation / maintenance / vacance (ce chiffre proviendra de votre collaboration avec votre administrateur de biens et de votre expérience. Si vous avez moins de cinq à dix logements, estimez-les plus haut. Pour moi, j’utilise un zone agricole parce que je connais la véritable vacance, rachète mes maisons et peut maintenir l’entretien. Cependant, je vois beaucoup d’investisseurs «faire fonctionner les chiffres» en n'incluant pas assez dans cette zone de réserve d’argent.)
• Argent gratuit et clair = 1 000 $ – 455 $ – 65 $ – 50 $ – 80 $ – 150 $ = ~ 200 $ / mois
• Alors, combien de maisons avez-vous besoin pour générer 2 000 $ / mois ou 24 000 $ / an?
  • 2 000 $ / 200 $ = ~ 10 maisons
  • ET vous économiserez également 1 800 $ / an par foyer dans les réserves, ce qui représente un total de 18 000 $ par an.
  • Notez que ce revenu est probablement libre d'impôt car vous aurez une dépréciation pour compenser tout revenu des premières années.

Pour adopter cette approche, il vous faudrait environ 200 000 $ pour constituer votre portefeuille. Peut-être cela semble-t-il intimidant de garder 10 maisons, ou d'obtenir 10 prêts, ou peut-être même de financer les acomptes. Mais restez avec moi alors que nous explorons d'autres options.

Achat de locations avec toutes les espèces

Une autre façon de construire votre portefeuille consiste à acheter des propriétés en argent comptant. Personnellement, je ne suis pas un fan, car votre argent est bloqué dans un investissement illiquide, vous empêchant ainsi d’utiliser l’argent d’autres personnes pour créer de la richesse.

Cependant, je comprends et respecte le sentiment d’avoir une maison payée et c’est probablement une bonne stratégie si vous approchez de la retraite.

Voici les chiffres pour ce scénario:

• Achat de 100 000 $ (aucun prêt)
• 1 000 $ pour le loyer
• 65 $ / mois pour les taxes et 50 $ / mois pour les assurances
• 80 $ / mois pour la gestion immobilière
• 150 $ / mois pour CapEx / maintenance / vacance
• Argent gratuit et clair = 1 000 $ – 65 $ – 50 $ – 80 $ – 150 $ = 655 $ / mois
• Alors, combien de maisons avez-vous besoin pour générer 2 000 $ / mois ou 24 000 $ / an dans ce cas?
  • 2 000 $ / 655 $ = ~ 3 maisons
  • ET vous économiserez également 1 800 $ / an par foyer dans les réserves, ce qui représente un total de 5 400 $ par an.
  • Notez que ce revenu n'est probablement PAS entièrement exempt d'impôt, car l'amortissement ne couvrira pas l'intégralité du revenu. Par conséquent, vous devrez probablement également payer des impôts sur le revenu. Boooo!

Pour adopter cette approche, il vous faudrait environ 300 000 $ pour constituer votre portefeuille. Cela équivaut à moins de prêts et moins de maisons à gérer, mais plus de capital et moins de déductions fiscales.

Ne vous inquiétez pas, nous avons plus à explorer!

Maintenant, vous pouvez regarder ces deux méthodes pour générer 2 000 dollars de revenus par mois, en vous demandant où allez-vous obtenir entre 200 000 et 300 000 dollars ou plus?!

En relation:

Voici quelques idées de collecte de fonds (sans recommandations spécifiques):

• Économisez l'acompte de votre concert du jour.
• Commencez un concert. (Mais attendez… l’immobilier n’était-il pas censé être votre côté?)
• Utiliser des marges de crédit personnelles.
• Partenaire avec d'autres.
• Attendez que les actifs s'apprécient et refinancent votre argent.
• Vendez vos propriétés et échangez. (Je vends six de mes propriétés originales pour capitaliser sur l'appréciation et recommencer!)
• Jouez à la loterie. (Juste voir si vous êtes encore éveillé!)

Et ce ne sont que quelques façons de le faire!

Mais je parie que si vous êtes comme moi, vous voulez une autre façon de procéder: une méthode qui nécessite moins de votre capital personnel et qui pourrait très probablement être plus rapide!

Acheter des locations à la manière de BRRRR

Ceci est ma stratégie préférée de tous les temps!

Commençons par BRRRR signifie:

• Acheter
• Désintox
• Location
• Refinancer
• Répéter

Dans ce cas, nous récupérons une maison de 60 000 dollars et investissons 15 000 dollars pour la réadapter, ce qui nous laisse à 75 000 dollars pour une maison de 100 000 dollars.

Si vous débutez, je vous suggère fortement de vous en tenir à des travaux cosmétiques (peinture, moquette, agencements) ou de travailler avec un professionnel. (Aussi, vérifier par J Scott.)

Au final, c’est la même maison de 100 000 $. Vous venez de l'acquérir plus tôt dans le processus et de profiter de la création de valeur dans la maison en la réhabilitant.

Une fois que vous avez acheté, réhabilité et loué votre propriété, il est maintenant temps de sortir votre argent et de commencer à le faire circuler.

Pour plus de facilité, je ne vais pas savoir comment financer le contrat initial et la réadaptation et plonger directement dans ce que les chiffres finaux devraient ressembler lorsque vous refinancez.

Voici les chiffres (en supposant le même prêt conventionnel de 5,5% dans notre achat conventionnel):

• 100 000 USD à 75% de LTV (prêt de 75 000 USD)
• Acompte de 25 000 USD (Mais voici le bon moyen: l’équité forcée dans la maison devient l’acompte.)
• 1 000 $ pour le loyer
• 425 $ pour le capital et les intérêts
• 65 $ / mois pour les taxes et 50 $ / mois pour les assurances
• 80 $ / mois pour la gestion immobilière
• 150 $ / mois pour CapEx / maintenance / vacance
• Argent gratuit et clair = 1 000 $ – 425 $ – 65 $ – 50 $ – 80 $ – 150 $ = ~ 230 $ / mois
• Alors, combien de maisons avez-vous besoin pour générer 2 000 $ / mois ou 24 000 $ / an?
  • 2 000 $ / 230 $ = ~ 9 maisons
  • ET vous aurez également 1 350 $ / an par maison dans les réserves, ce qui représente un total de 16 200 $ par an.
  • Notez que ce revenu est probablement libre d'impôt et que vous aurez également un amortissement pour compenser tout revenu des premières années. (C’est la beauté de l’effet de levier!)

Dans ce scénario, votre investissement monétaire total pourrait être réaliste 0 $.

Oui, tu l'as bien lu!

Si vous êtes surpris, c’est la même réaction que lorsque j’ai passé la situation devant mon prêteur. Et c’est totalement légitime!

Maintenant, ne vous méprenez pas, vous aurez besoin de capitaux pour financer votre transaction initiale et votre cure de désintoxication. Mais jeSi vous exécutez cette stratégie une propriété à la fois, il vous suffit de financer la bankroll initiale pour l’achat. Ensuite, vous pouvez utiliser les mêmes fonds encore et encore pour bâtir votre empire! (Priez, empruntez, mais ne volez pas!)

Conclusion

Il existe une multitude d'autres façons de générer un revenu passif de 2 000 $ par mois, notamment des coentreprises, des syndications, des billets, du financement participatif, etc.

Mais ce que je veux dire, c’est que vous n’avez pas besoin de beaucoup d’argent pour créer ce revenu. Heck, vous n’avez même pas besoin de beaucoup de temps si vous apprenez à exploiter correctement les réseaux des autres.

Mon espoir pour vous est que vous trouviez la motivation (et le bousculement) nécessaire pour vous lancer sur la voie de l'indépendance financière!

______________________________________________________________________________________

Besoin d'un moyen d'améliorer votre jeu d'investissement immobilier? Auteur et investisseur, David Greene explique comment il a étendu son activité immobilière de deux maisons par an à deux par mois avec la stratégie BRRRR.

______________________________________________________________________________________

Avez-vous des questions sur ces stratégies? Voulez-vous apprendre à tirer parti des réseaux d’autres personnes?

Faites-moi savoir dans les commentaires ci-dessous!