Payer tout l'argent: est-ce une bonne stratégie d'investissement?

De nombreux investisseurs choisissent de payer intégralement en espèces pour un immeuble de placement. En 2012, BiggerPockets et Memphis Invest avaient mené une enquête nationale auprès de citoyens américains et avaient découvert un certain nombre de faits intéressants, notamment que 24% des investisseurs immobiliers américains utilisaient 100% de liquidités pour financer leurs investissements.

Pour être clair, même lorsque les investisseurs utilisent des termes tels que «tout l’argent», la vérité est qu’aucun «argent» n’est en réalité échangé. Dans la plupart des cas, l’acheteur apporte un chèque (généralement des fonds certifiés, tels qu’un chèque de banque) à la société de titres, laquelle remet un chèque au vendeur. D'autres fois, l'argent est envoyé via un virement bancaire de la banque.

C'est la forme de financement la plus facile, car il n'y a généralement pas de complications, mais pour la plupart des investisseurs (et probablement la grande majorité des nouveaux investisseurs), la totalité des liquidités n'est pas une option. Cependant, parlons-en un instant.

Il existe dans le monde des investissements un débat sur l’utilisation d’espèces pour une propriété par rapport à l’obtention d’un prêt. Dans un camp, vous avez les gens «sans dette», qui disent qu'une personne ne devrait investir dans des propriétés locatives que si elle peut payer tout l'argent pour la transaction. Le camp des «leviers» répond avec le calcul qui montre qu'une personne utilisant un emprunt peut obtenir un bien meilleur retour sur investissement en utilisant un prêt.

Le camp «sans dette» riposte, «Mais 100% des saisies concernent des personnes endettées.» Et le débat fait rage. Qui a raison? Si vous aviez 100 000 $, serait-il préférable d’acheter une maison pour 100 000 $ ou cinq maisons avec un acompte de 20 000 $ pour chacune?

Encore une fois, je ne crois pas qu’il existe une bonne réponse, mais plutôt une bonne réponse pour vous. En d'autres termes, ce qui fonctionne pour moi peut ne pas fonctionner pour vous. Votre décision de recourir à la dette dépendra fortement de vos finances personnelles, de vos objectifs, de votre âge et d'autres facteurs clés.

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L'utilisation de tout l'argent est plus sûr à certains égards, bien sûr. Si vous possédez un bien immobilier d'une valeur de 100 000 $ sans hypothèque, vous pouvez facilement le vendre si vous en aviez besoin. Si la propriété était difficile à louer, vous pourriez vous permettre de payer les taxes et les assurances pour maintenir la propriété en flottement jusqu'à ce qu'un locataire commence à payer. Pour simplifier, disons que la maison louée pour 1 200 dollars par mois, les taxes et l’assurance s’élèvent à 200 dollars par mois, et que tous les autres frais s’élèvent en moyenne à 400 dollars par mois (réparations, place disponible, CapEx, entretien, etc.). Cela signifie que vos dépenses totales sur la propriété, sans compter l'hypothèque, s'élèveraient à 600 USD par mois et votre flux de trésorerie à 600 USD par mois ou 7 200 USD par an. Bien que ce n’est pas un mauvais montant de flux de trésorerie, il ne représente qu’un retour sur investissement de 7,2%.

Par ailleurs, supposons que vous ayez acheté la même propriété, mais que vous utilisiez un prêt d’acompte de 20%, ce qui signifie que vous avez contracté une hypothèque de 80 000 $. Quatre-vingt mille dollars à un taux d’intérêt de 4,5% pendant 30 ans représentent environ 400 dollars par mois. Donc, ajoutez 400 $ aux 600 $ de dépenses que nous avons déjà assumés, et vous êtes à 1 000 $ par mois en dépenses totales avec le prêt hypothécaire en place, ce qui vous laisse 200 $ par mois en flux de trésorerie, ou seulement 2 400 $ par an, soit bien moins, Bien sûr, que les 7 200 $ par an, nous avons vu avec l'achat tout en espèces.

Toutefois, un flux de trésorerie de 2 400 dollars sur un investissement de 20 000 dollars représente un retour sur investissement de 12,0%, une différence considérable.

Peut-être que la différence entre 7,2% et 12,0% ne semble pas si radicale, mais consultez le graphique 13 qui montre à quoi un investissement de 100 000 $ sur 30 ans correspond à 7,2% et 12,0%.

De toute évidence, l'effet de levier peut augmenter le retour sur investissement de la propriété. Mais l'augmentation vaut-elle le risque accru que vous prenez également? C’est une question à vous de décider. Permettez-moi donc de mentionner quelques autres problèmes possibles liés au paiement intégral de votre propriété.

Comment le paiement de toutes les espèces affecte les 4 générateurs de biens de location de base

Il existe quatre générateurs de richesse de base d’immeubles locatifs. Ce sont:

1. Appréciation
2. Flux de trésorerie
3. Économies d'impôt
4. Remboursement de prêt

Nous avons donc déjà constaté que le paiement intégral des fonds en espèces peut vous aider à obtenir un montant en dollars de flux de trésorerie plus élevé, mais potentiellement un retour sur investissement plus faible. Mais voyons comment cela affecte les trois autres générateurs de richesse.

Appréciation

Que vous ayez contracté un emprunt ou non, la propriété s’appréciera au même montant. Mais, encore une fois, ce qui change réellement, c’est le retour sur investissement. Si vous avez payé 100 000 dollars pour la propriété avec tout l'argent, et en un an, la valeur de la propriété a grimpé à 110 000 dollars, vous avez effectivement augmenté votre patrimoine de 10% et gagné 10 000 dollars en actions. Si vous avez utilisé cet acompte de 20% et que vous n’avez dépensé que 20 000 USD pour la propriété, puis que sa valeur a atteint 110 000 USD, vous auriez également gagné 10 000 USD en actions. Mais vous avez gagné 10 000 dollars en actions, mais n’avez investi que 20 000 dollars, ce qui signifie que vous avez augmenté votre patrimoine de 50%!

Bien entendu, le jeu de levier fonctionne dans les deux sens: si la valeur d'une propriété diminuait, vous pourriez envisager une perte de valeur catastrophique. Cependant, si vous suivez le reste des directives de ce livre et achetez de bonnes affaires de biens de location, et si l'appréciation n'est que la cerise sur le gâteau, vous pouvez continuer à la conserver jusqu'à ce que la valeur augmente à nouveau.

Économies d'impôt

Bien que vous continuiez à bénéficier de l’amortissement si vous possédiez une propriété libre et dégagée, vous ne pourrez plus déduire le paiement des intérêts de l’hypothèque de vos impôts. Vous finirez donc probablement par payer l’IRS chaque année sur l’argent que vous gagnez. votre bien locatif.

Dans l'exemple de la maison de 100 000 dollars avec l'offre au comptant, le propriétaire dégageait environ 7 200 dollars par an, mais ne pouvait déduire environ 3 000 dollars de l'amortissement, ce qui leur laissait un compte de taxes à la fin de l'année sur leurs bénéfices. Toutefois, en utilisant l’effet de levier, le flux de trésorerie n’atteint que 2 400 dollars par an après toutes les dépenses. À ce stade, la déduction de 3 000 USD pour dépréciation indiquerait une perte de papier sur la propriété et aucun impôt ne serait probablement dû (en fonction de nombreux facteurs, tels que le pourcentage du paiement de l'hypothèque représentant des intérêts par rapport au principal.). Encore une fois, gardez à l'esprit qu'il s'agit d'une discussion très simpliste sur l'amortissement et que vous devriez consulter un CPA pour plus d'informations.

Remboursement de prêt

Bien sûr, si vous n'avez pas de prêt sur la propriété, vous n'avez aucun remboursement de prêt. Vous avez essentiellement tué l'un des quatre générateurs de richesse. Dans l'exemple de la propriété de 100 000 $, le locataire rembourse petit à petit cette hypothèque de 80 000 $, ce qui augmente votre rendement total. Bien que vous ayez commencé avec une hypothèque de 80 000 $, après 10 ans, vous ne devez que 65 000 $ sur la propriété, ce qui augmente votre valeur nette de 15 000 $, car votre locataire a payé l’hypothèque chaque mois. Après 30 ans (ou la durée du prêt que vous avez utilisée), la propriété est payée à 100% et vous n’avez jamais (espérons-le) jamais eu à effectuer ce paiement vous-même. (Bien sûr, vous effectuez toujours le paiement physiquement, mais c’est le loyer de votre locataire qui couvre ce paiement.)

Responsabilité avec des offres en espèces

Enfin, parlons d’une raison de plus pour laquelle vous pouvez ou non utiliser des espèces: la responsabilité.

Lorsque vous investissez dans l'immobilier, il y a de très bonnes chances qu'un jour, quelqu'un essaie de vous poursuivre en justice. Lorsque vous possédez une propriété libre et claire, cela apparaît généralement au dossier public, car il n’ya pas de privilège bancaire sur la propriété. Par conséquent, vous tenez essentiellement une pancarte indiquant «Vous avez beaucoup d’argent que vous pouvez essayer de prendre!». Si un locataire mécontent s’adresse à un avocat pour tenter de vous poursuivre en justice, quel scénario, selon vous, rendra l'avocat plus heureux de vous poursuivre: vous avez 100 000 $ d’équité dans une propriété ou 20 000 $ d’équité dans une propriété? Si ce dernier, l’avocat comprendrait que même s’il remportait le procès, il pouvait au mieux forcer la vente de la propriété, probablement à un prix inférieur. Après tous les frais de clôture, il ne resterait que peu ou pas de viande.

Par conséquent, les avocats (en particulier ceux rémunérés à l'issue d'une action en justice, comme le sont la plupart des avocats de ce type) hésitent
pour poursuivre les propriétaires de location qui ont beaucoup de poids.

Vous aurez peut-être l’impression que j’essaie de vous influencer d’une manière ou d’une autre en utilisant l’effet de levier, mais honnêtement, ce n’est pas mon objectif. Dans la vie, il y a des choses plus importantes que de maximiser votre retour sur investissement. La sécurité, la flexibilité et la philosophie «épouse heureuse, vie heureuse» (ou mari heureux) peuvent avoir plus d’importance pour vous que de maximiser votre retour. Peut-être que ce retour sur investissement de 7,2%, par exemple, combiné à une éventuelle appréciation de la transaction, serait plus que suffisant pour vous. Génial! Mon objectif dans cette section était simplement de partager avec vous les avantages et les risques des deux options.

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Cela dit, voici quelques astuces rapides à suivre si vous envisagez d’utiliser toutes les liquidités de vos immeubles de placement:

1. Vous prétendre ne sont pas: Utiliser tout l'argent rend les gens paresseux. Lorsque les acheteurs peuvent simplement écrire un chèque pour une propriété, il est naturel de ne pas avoir la même motivation pour trouver une offre incroyable. Par conséquent, lorsque vous achetez une propriété au comptant, prétendez que vous ne le faites pas. Exécutez les chiffres comme si vous deviez obtenir un financement à 100% pour la propriété. Serait-ce toujours des flux de trésorerie? Sinon, réfléchissez-y à deux fois avant de l’acheter. Analysez votre rendement en espèces et assurez-vous de ne pas utiliser votre achat au comptant pour justifier une mauvaise affaire.
2. Utilisez judicieusement les entités: Si vous possédez des propriétés libres et claires, essayez au moins de cacher le fait! Discutez avec votre CPA et votre avocat pour trouver le meilleur moyen de cacher vos droits de propriété au dossier public.
3. Envisager un financement plus tard: L'utilisation de toutes les espèces pour faire une offre peut vous aider à obtenir de meilleures offres car les vendeurs adorent les offres en espèces. Cependant, ce n’est pas parce que vous avez acheté une propriété avec tout l’argent liquide que vous devez la conserver. Vous pouvez financer la propriété après l’achat (généralement 6 à 12 mois plus tard, en fonction de la banque) et commencer à tirer parti des avantages de l’effet de levier. Ce peut être le meilleur des deux mondes. Et si vous êtes préoccupé par le risque, sachez également que le financement n’a pas besoin d’être de 80%. Peut-être souhaitez-vous obtenir un prêt de 50%, un prêt de 30% ou un prêt de 70%. Les options sont nombreuses.

Quelle est votre façon préférée de financer des propriétés? Avez-vous déjà utilisé tout l'argent pour un accord?

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