Structuration des JV, erreurs de clôture des débutants et constitution d'une équipe immobilière

Que vous soyez sur le chemin de votre première transaction ou de votre 50ème, vous ne pouvez pas échapper à la paperasserie: vous devez faire signer vos transactions, les sceller, les livrer.

Pour cette raison, l'une des pièces les plus importantes de votre équipe est votre représentation légale.

Vous avez besoin d'avocats pour l'immobilier, les contrats et, éventuellement, à mesure que vous passez au développement, ainsi que les réglementations en matière d'utilisation et de zonage.

L'importance de la représentation légale dans l'immobilier

Dans mon cas, un avocat en particulier chargé de l’utilisation des sols et du zonage, pendant la nuit, pris mon entreprise de deux et trois familles propriétés à

Pour cette raison – je ne vous en prie pas – je me suis retrouvé en couverture de la version de mon pays Le journal de Wall Street, avec des mots comme «glorieux» et «magnat» utilisé pour me décrire. Quoi?!

Imagine ça. Seulement en Amérique.

J'ai démarré ma société immobilière en 2016, ne prenant que des duplex et des triplex plus petits.

Fin 2017, mon père, mon neveu et moi avons créé une filiale de développement. Nous avons commencé avec un capital d’amorçage de 850 000 $ afin de poursuivre des opportunités plus dynamiques.

Depuis lors, nous avons explosé, avoisinant les 80 millions de dollars dans le pipeline de développement. L'un des éléments clés de cette stratégie de croissance est la manière dont nous structurons nos acquisitions de manière légale.

(Et pas «légalement» comme dans pas illégal, mais «légalement» comme la composition légale des documents de la transaction).

Structuration des opérations en tant que coentreprises

Ma méthode préférée est la création de coentreprises. Au premier trimestre seulement, nous avons signé un contrat pour plus de 200 000 pieds carrés d'immeubles à construire.

Au total, lors de leur construction, ces propriétés ont une valeur globale estimée à 56 millions de dollars, tout au long de la JV.

Dmitriy Ishimbayev dirige son cabinet d'avocats depuis le 85ème étage du World Trade Center. C’est nous qui sommes en train de discuter de la structure d’une entreprise commune simple que nous pensions avoir dans les livres.

Étant donné que l’entente n’est pas conclue, je vais vous en dire plus. Espérons que la personne qui a renoncé lise ceci et se sente gênée (car nous ferons très probablement des affaires à l’avenir).

Une parcelle de terrain prête à décoller (c’est-à-dire qu’aucune approbation n’était nécessaire) sur un terrain en coin de Temple University devait être vendue au prix de 175 000 $ – en propriété libre et dégagée. C'était un bon coin.

Cela n’a pas fonctionné comme un achat direct à ce prix. Mais cela pourrait fonctionner comme une coentreprise.

Résumé de cette affaire

Les vendeurs apportent la terre. J'apporte la capitale. Un troisième partenaire construit. Nous gagnons même 33% pour chacun.

Pour cet accord spécifique, nous envisagions une VDA de 1 million de dollars à 600 000 dollars à construire.

Habituellement, vous les structurez un peu différemment, mais dans ce cas, eEn fait, tout le monde se connaissait. Jours heureux.

"Soyons simples," dis-je. "Et nous utiliserons le produit de la vente pour une transaction plus importante."

Le vendeur a accepté. Tous d'accord. Nous avons envoyé le contrat et attendions la signature.

Tout à coup, le le vendeur veut de l'argent. Le troisième partenaire m'envoie un message avec les informations, demandant: «Quel prix considérez-vous pour un achat direct?"

«Je ne suis pas intéressé», ai-je répondu. "Cela ne fonctionne pas comme une acquisition, mais comme une coentreprise."

Je me moquais de la réduction que me proposerait une offre, c’est une affaire. Alors le l'affaire était éteinte. C'est ce que c'est. Ça arrive.

Pour être honnête, je faisais l'affaire pour laisser mon associé de rockstar KT, âgé de 20 ans, créer son propre portefeuille et remporter sa première promotion.

Leçon? Un accord n’est conclu que lorsque l’encre est sèche.

Je parraine de nombreux jeunes investisseurs, par le biais de conseils ou de co-investissements plus modestes. Et ils demandent souvent:Comment incitez-vous les propriétaires à vous donner leurs terres?!

Eh bien, c’est un peu plus complexe que cela. (Je vais écrire sur cette stratégie de croissance particulière – et comment je la fais – en détail dans un autre article.)

À la fin de la journée, vos documents doivent être hermétiques. J’ai donc pensé que nous devrions obtenir les réponses directement de la bouche du cheval: l’avocat derrière l’activité.

Questions / réponses avec l'avocat de l'immobilier et des affaires, Dmitriy Ishimbayev

Je suis retourné à World Trade pour m'asseoir avec Dmitriy. Et puis, est-ce que j'ai des joyaux à partager avec vous?

Dans cette session de questions et réponses, nous avons discuté des erreurs commises par les investisseurs débutants, de la manière de les éviter et de ce que tout nouvel investisseur devrait rechercher avant, pendant et après la clôture.

Quoi de neuf!

Dmitriy Ishimbayev: Bonjour Philippe

Faisons cela. Vous voyez chaque jour un million de transactions, allant de maisons unifamiliales à des immeubles en hauteur. Quelle est la première erreur que les investisseurs immobiliers commettent de manière contractuelle?

Je pense que la première erreur des investisseurs immobiliers est qu’ils n’incluent pas les risques éventuels. Ou pire encore

Un grand nombre de transactions immobilières, allant de transactions minuscules à des transactions complexes, ont des squelettes. Et vous, en tant qu’investisseur, devriez avoir la possibilité de vous retirer de l’accord si celui-ci ne correspondait pas à ce que vous aviez signé.

Quand vous êtes nouveau dans quelque chose, vous ne savez vraiment pas ce que vous ne savez pas. Quel est le meilleur conseil que vous pouvez donner aux jeunes investisseurs immobiliers – même aux entrepreneurs – lorsqu’ils se préparent pour leur première transaction, leur premier investissement, voire leur premier commerce?

Je dis toujours à mes clients, qu’il s’agisse d’entrepreneurs, d’investisseurs immobiliers ou de propriétaires d’entreprises, de commencer à constituer votre équipe plus tôt, et ne le faites pas seul. Trouvez des personnes expérimentées dans votre domaine, et cela vaut pour les mentors, les avocats, les comptables et les autres conseillers.

Est-ce que cela signifie trouver quelqu'un avec des décennies d'expérience?

N'embauchez pas d'avocat simplement parce qu'il a 30 ans d'expérience. Trouvez un avocat expérimenté dans ce que vous envisagez de faire.

Si vous êtes un entrepreneur, trouvez-en un qui comprend le monde en évolution rapide d’une startup. Si vous êtes un investisseur immobilier, celui qui comprend la complexité d’une transaction immobilière.

Mais le plus important, aussi cliché que cela puisse paraître, est de trouver des gens qui s’intéressent au succès de votre et qui sont intéressés à construire une relation durable avec vous.

Quels sont les principaux problèmes que vous voyez surgir pendant une période de fermeture?

Dans la plupart des transactions, les choses arrivent à la dernière minute, et vous devez vous assurer que vous avez un avocat expérimenté qui sait comment naviguer dans la transaction vers la clôture.

La plupart des retards sont dus au fait que l'une des parties demande à l'autre de faire quelque chose (en se disant «ce n'est pas de ma responsabilité…») et perd de vue le but ultime de chacun – la clôture.

Assurez-vous donc que votre mandataire reste au-dessus de toutes les parties en cause, le mandataire représentant l’autre partie, le prêteur, la société de titres, les courtiers, etc.

L’un des problèmes fréquemment évoqués est que les gens sous-estiment le temps qu’il faut pour accomplir certaines tâches, en particulier lorsque vous traitez avec des prêteurs, des conseils de coopératives ou des municipalités.

Par exemple, commander une garantie peut prendre de quatre à six semaines; Obtenir une inspection par les fonctionnaires de la ville peut prendre des semaines. La leçon: commencez tôt avec tous les papiers et ne laissez rien jusqu’au dernier moment.

Certains lecteurs se demandent peut-être «Comment puis-je créer une coentreprise?». Quels sont les avantages d’une coentreprise immobilière?

JV est un excellent outil qui vous permet d’être créatif dans la structuration d’une transaction. Par exemple, dans l’affaire triplex de Temple (que vous avez mentionnée précédemment), chaque partie possédait un atout ou une compétence unique: une partie devait céder le terrain, une autre devait apporter un financement et la troisième devait développer le projet.

Est-ce courant et d'autres investisseurs peuvent-ils le faire aussi?

Ce type de coentreprise est assez courant pour les transactions immobilières. Les principaux avantages d’une entreprise commune d’un point de vue juridique sont qu’elle est très flexible et qu’elle permet de partager les risques entre les parties.

Une fois que vous avez décidé, toutefois, de suivre la voie de la coentreprise, assurez-vous de disposer d'un accord écrit de coentreprise, décrivant tous les devoirs et responsabilités de toutes les parties concernées.

Quelles autres questions avez-vous sur les coentreprises?

Faites-moi savoir dans un commentaire ci-dessous!