Visite vidéo: comment analyser un immeuble de placement

Si vous êtes curieux de savoir comment la correction et les flippers évaluent les propriétés, cette vidéo est pour vous.

Je vais vous faire visiter une maison juste à l’extérieur de Seattle. Je n’ai jamais vraiment vu cette propriété dans la vie réelle, seulement en photos. Un grossiste l'a apporté à notre société. Je vais donc vous emmener à l’intérieur et vous montrer comment j’analyse une propriété lors de ma première visite.

Nous allons rechercher d’énormes drapeaux rouges, des problèmes de construction, une conception de plan d’aménagement afin de pouvoir créer un package intéressant sur une propriété afin de ne rien rater. Regardons ça.

Conseils pour effectuer une visite complète

C’est vraiment, vraiment important de faire une visite approfondie lors de votre première visite à la propriété. Puis, plus tard, lorsque vous achetez une maison ou un projet, vous ne rencontrerez pas de problèmes énormes ni d’objets inattendus.

Voici quelques astuces:

1. Prenez autant de photos que possible. Agissez comme si vous ne reveniez plus jamais à la propriété. Utilisez votre smartphone nous en avons tous un avec nous. Placez les photos dans Dropbox ou Google Drive. Étiquetez le dossier avec l’adresse de la propriété et datez-le.
2. Comprendre les coûts de construction. Notez tous les drapeaux rouges et consultez des professionnels pour des questions que vous ne comprenez peut-être pas. Problèmes de plan d’étage, problèmes extérieurs, problèmes d’égout, etc., balayez de haut en bas et notez tout ce qui est en désordre. Encore une fois, assurez-vous de tout documenter avec des photos. Prenez des photos de près et de loin.
3. Faites une visite approfondie. Prenez votre temps lorsque vous traversez une propriété. Agissez comme si vous ne marchiez plus jamais dans cette maison. Comment pouvez-vous être approfondie? Ne le parcourez pas avec un vendeur, si possible. Ils peuvent être distrayants. Procédez de la même manière à chaque fois, et vous ne manquerez jamais de rien.
   1. Commencez par marcher tout l’extérieur. Examiner l'état du revêtement, du toit, des gouttières, de la canalisation d'égout, de l'électricité, des fondations et des fenêtres.
   2. Marche à l'intérieur ensuite. Commencez par le devant de la maison. Est-il mis à jour ou non? Ça sent? Pouvez-vous "goûter l'argent"? Et surtout, faites attention au plan d'étage. Si ce n’est pas fonctionnel, pouvez-vous ouvrir les murs? Est-ce que ça va sembler juste à un acheteur?
4. Créez une feuille de calcul. C'est une excellente méthode pour analyser la rééducation pièce par pièce.

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Analyse initiale de cette propriété

Il se trouve que cette maison a environ 100 ans. Dans l’état actuel des choses, c’est une chambre à coucher / une salle de bains qui n’est pas vraiment attrayante en termes de fonctionnalité. Il manque aussi une chambre des maîtres. Pour remédier à ces problèmes, nous aimerions créer un maître et ajouter un bain complet ou 3/4.

Nous voudrions également ouvrir le salon à la cuisine et agrandir la salle de bain existante afin de l’aligner sur les normes actuelles. À l’heure actuelle, il n’ya que deux pieds d’espace entre la baignoire et le lavabo. (Je pense que les gens ont peut-être été beaucoup plus petits il y a 100 ans.)

La cuisine doit être vidée et de nouveaux escaliers sont nécessaires pour accéder au deuxième niveau. Il y a aussi une cheminée en plein milieu de la maison qui devrait être enlevée.

De plus, l’électricité et les conduits de la propriété ne sont pas à jour (et la plomberie ne l’est probablement pas non plus). Ce n’est pas non plus un vrai quatre chambres. Et le botteur? Toute la maison sent l'urine de chat!

Le grossiste qui nous a apporté cette propriété espérait nous la vendre pour 181 000 $. Ils nous ont dit que la rénovation coûterait environ 60 000 dollars et que la maison pourrait probablement se vendre pour environ 300 000 dollars.

Mais beaucoup de ces corrections ne sont pas faciles; ils n’ont pas les bons chiffres. Je ne vois pas que cette rénovation coûterait environ 60 000 $, elle coûterait beaucoup plus cher. De mémoire, je dépense cent mille dollars si je veux en faire une vraie maison «légale» de 3 chambres / 2 salles de bain. Cela comprend la fixation de l’intérieur et la considération du revêtement, des fenêtres à ossature de bois, du toit, etc.

Je peux déjà dire que nous n’allons pas acheter cette propriété. Peut-être pourrions-nous envisager de l’acheter auprès du grossiste à un prix beaucoup plus bas, mais ce n’est pas une bonne affaire.

Si vous souhaitez en savoir plus sur l'analyse de réadaptation, je recommande vivement un livre de J. Scott qui a changé ma vie il y a des années. BiggerPockets a récemment publié une nouvelle édition.

Avez-vous d'autres questions sur les raisons pour lesquelles nous sommes susceptibles de passer cet accord? Ou des questions sur la façon d'évaluer une propriété lors d'une visite initiale?

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