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C’est la deuxième partie d’une série d’articles que je vais écrire sur les investissements dans la location de vacances. Comme je l'ai déjà mentionné, le problème est dû en grande partie aux progrès de la technologie.
Ces changements ont affecté les cycles du marché des investissements dans les résidences unifamiliales (SFR). Et, en fin de compte, les locations de vacances peuvent revenir multiples des SFR!
Pourquoi les locations de vacances génèrent des retours importants
Auparavant, j'ai décrit trois groupes de propriétaires de logements de vacances, dont l'un connaît déjà les ficelles du métier: le groupe initial de propriétaires et d'exploitants de RV. Ce sont des gens qui fonctionnaient avant le crash et l’entrée consécutive de nouveaux groupes de propriétaires de VR.
Les deux autres groupes – propriétaires en détresse et investisseurs opportunistes – doivent apprendre à posséder et à exploiter des RV à la volée. Pendant ce temps, le marché de la location de vacances poursuit son essor, tant du côté de la demande que du côté de l'offre.
Le marché actuel de la location de vacances
Lorsque nous avons démarré en 2004, sur le marché de mon entreprise, 14 sites seulement étaient répertoriés sur VRBO.com. La région compte maintenant environ 1 400 annonces sur tous les sites de marketing VR, dont le plus important est Airbnb.
Quelques statistiques des cinq à dix dernières années illustrent les taux de croissance enregistrés ici. Selon VRMA.org, en 2010, seulement un voyageur sur 10 avait utilisé un hébergement vendu entre particuliers (c'est-à-dire une location de vacances). Mais en 2015, un sur quatre avait.
Les statistiques de VRMB.com sont tout aussi impressionnantes, montrant que, dans un laps de temps similaire, les propriétés de réalité virtuelle passaient presque exclusivement de propriétés en bord de mer à un mélange presque à 50/50 de propriétés en bord de mer et urbaines. Et c'est une tendance qui continue.
Inutile de dire que ce marché est en train de prendre une bouchée de l'hôtellerie. Les données de VRMB.com montrent également que la moitié des personnes qui ont essayé des locations de vacances les préfèrent maintenant aux hôtels.
Cependant, à ce jour, seulement 11% des voyageurs ont déjà essayé la location de vacances – il y aura donc beaucoup de croissance à venir. En fait, Hostfully.com a annoncé un taux de croissance annuel composé de 8,5% au cours des cinq dernières années.
À l'exception de quelques marchés saturés, la plupart des marchés régionaux continuent de connaître une croissance de la demande supérieure à celle de l'offre. Les investisseurs qui espèrent en tirer parti ont des choix similaires à ceux qu’ils ont connus sur les marchés des logements unifamiliaux et des petits logements multifamiliaux: investissements directs, partenariats et investissements passifs.
Mais les investisseurs directs et ceux qui concluent des partenariats ont en effet beaucoup à apprendre. En tant que tels, il s’agit des premiers opérateurs chevronnés et d’un nombre croissant d’opérateurs de marques régionales qui génèrent des rendements plus élevés.
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Malgré la prédominance des agences de voyages en ligne (telles que HomeAway, Airbnb et TripAdvisor) qui permettent au propriétaire moyen de la réalité virtuelle de lister et de louer ses propriétés, ce sont les opérateurs expérimentés et les marques régionales qui ouvrent la voie avec une hausse du nombre de nuitées revenus et occupation plus importante.
C’est en grande partie grâce à ce qu’ils ont appris en cours de route sur les voyageurs et le secteur de l’hôtellerie qu’ils peuvent désormais appliquer au créneau de la RV. Analysons quelques résultats et examinons comment les rendements se comparent entre les locations régulières à temps plein et les locations à court terme.
Alors que le rendement moyen des VR est légèrement supérieur à celui des SFR, les rendements des opérateurs de location de vacances bien gérés sont supérieurs à ceux du marché. Attom Data Solutions a constaté que les rendements locatifs bruts moyens de SFR (loyers bruts / prix de vente) revenaient autour de 9%.
Comparez cela à votre marché! Et gardez à l’esprit que c’est brutal, pas net.
Les rendements des titres de créance spéciaux sont actuellement très limités dans la plupart des marchés. Bien que les données d’Attom montrent que les rendements des loyers varient considérablement d’un marché à l’autre, de nombreux marchés enregistrent des rendements négatifs. Pendant ce temps, les RV bien gérés génèrent facilement plus de 20% de trésorerie – nette – avant impôts.
En tant qu'investisseur passif, attendez-vous à ce qu'un investissement sécurisé dans un RV génère un rendement net avant impôts de 7 à 14%, plus les avantages fiscaux de l'amortissement, sans compter l'appréciation au fil du temps. Les rendements réels dans un scénario passif dépendent de la question de savoir si vous souhaitez des rendements en espèces réguliers et prévisibles ou si vous êtes disposé à simplement participer aux bénéfices sur une base trimestrielle (y compris les fluctuations saisonnières).
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Les maths derrière les retours
Voici un exemple pour illustrer comment les locations de vacances peuvent produire de meilleurs rendements.
Un bien SFR peut coûter 250 000 dollars à l'achat et offrir des loyers mensuels allant de 900 à 1 200 dollars par mois.
Une propriété de réalité virtuelle peut coûter jusqu'à 325 000 USD mais générer des loyers compris entre 250 et 400 USD par nuit.
Notre modèle d’exploitation exige que nos propriétés couvrent la totalité des coûts d’exploitation avec quatre à six nuitées occupées par mois – et plus d’occupation génère évidemment des profits plus importants. Même dans les zones très saisonnières, qui occupent en moyenne 13 à 15 nuits, les revenus mensuels se situent entre 4 000 et 6 000 dollars par mois.
C’est cette dynamique qui peut produire des rendements beaucoup plus élevés pour des propriétés similaires. Bien sûr, il y a un problème cependant. Et c’est quelque chose que vous avez peut-être déjà soupçonné.
La gestion des RV n’est PAS la même chose que la gestion des locations à temps plein. Exploiter une location de vacances de sorte que les taux d'occupation et les tarifs à la nuit restent élevés afin de permettre des rendements élevés nécessite de l'expérience et une équipe. Même si cela n’est pas différent, les compétences et les joueurs de l’équipe diffèrent.
Aujourd'hui, certains investisseurs de SFR tentent une nouvelle esquive. Ils trouvent une propriété identique à ce qu’ils ont toujours fait, mais ils l’analysent maintenant comme s’il s’agissait d’un RV, recherchant ce dont ils ont besoin et analysant le taux de capitalisation ou la rémunération en espèces. Ceci est une formule pour payer trop cher pour une propriété. C’est aussi une formule permettant d’acquérir des biens immobiliers dans des endroits inadéquats ou qui ne conviennent tout simplement pas aux locations de vacances.
Penses-y. Imaginez que vous souhaitiez partir en vacances et que vous souhaitiez profiter de l'espace supplémentaire d'une location de vacances ou d'une cuisine complète. Est-ce que vous recherchez une maison dans un quartier quelconque? Nan.
Vous ne voudriez pas lancer une fléchette sur une carte pour choisir l’endroit où vous alliez rester pendant vos vacances, mais c’est essentiellement ce qui se produit lorsque quelqu'un cherche une maison dans le mauvais sens.
Si vous avez réussi avec flips, locations à temps plein ou petites propriétés multifamiliales, vous avez dû apprendre beaucoup en cours de route. Attendez-vous à devoir refaire cela si vous voulez des rendements supérieurs que vous pouvez obtenir avec des locations de vacances.
Par conséquent, si vous souhaitez investir de manière passive, recherchez un opérateur expérimenté, un expert en la matière qui sache trouver et exploiter les bons types d’immeubles.
Quelles autres questions avez-vous sur les locations de vacances et leurs rendements potentiels? Participez-vous actuellement au créneau de la réalité virtuelle ou hésitez-vous à y plonger?
Discutons dans les commentaires.
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