Prêts FHA: Avantages et inconvénients | Investissement immobilier

Les prêts FHA sont, à mon avis, l’un des meilleurs moyens de se lancer dans l’achat et la détention de biens immobiliers.

En tant que tels, ils constituent un excellent point de départ pour les épargnants qui épargnent, car ils peuvent financer 96,5% du prix d’une transaction à des taux d’intérêt très bas pour la propriété du propriétaire.

Mieux encore, vous pouvez financer jusqu’à un quadruplex. Alors, pourquoi ne pas acheter un quadruplex, habiter dans une unité et louer les trois autres?

Voici ce que vous devez savoir sur les FHA, y compris les avantages et les inconvénients par rapport aux prêts classiques.

Qu'est-ce qu'un prêt FHA?

Les prêts FHA sont une hypothèque émise par un prêteur approuvé par la Federal Housing Administration (FHA), une agence gouvernementale américaine. Ces hypothèques sont assurées par la FHA et, comme mentionné ci-dessus, ne requièrent que 3,5% de réduction. Ils sont généralement amortis sur 30 ans et le taux d’intérêt est également très bas.

En outre, si la propriété nécessite une réhabilitation, la Federal Housing Administration propose un produit similaire conçu pour ces propriétés. Vous devriez pouvoir vous renseigner sur ces produits auprès de presque tous les courtiers en hypothèques.

Le prix plafond d'un prêt FHA dépend du marché sur lequel vous achetez des actions, mais englobe généralement la plupart des maisons de démarrage. Au moment de la rédaction de cet article, sur certains marchés côtiers aux prix plus élevés, cette valeur peut atteindre. (Comment ils arrivent avec de telles limites étranges est un mystère pour moi.)

Les principales qualifications pour un prêt FHA sont les suivantes:

• 580+ score FICO
• Ratio d'endettement de 43%
• Deux ans d’emploi
• Propriété occupée par le propriétaire

Cependant, il existe quelques autres qualifications plus petites et un peu de marge de manœuvre dans certains domaines. Par exemple, un score FICO compris entre 500 et 579 peut être accepté, mais le versement initial devra être de 10% au lieu de 3,5%.

Et bien que je pense que les prêts FHA sont excellents, qu’ils aient un sens pour vous et votre situation unique, c’est une autre histoire.

Passons maintenant à certains des principaux avantages et inconvénients des prêts FHA.

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Avantages des prêts FHA

1. Grand taux d'intérêt

Vous allez presque toujours trouver de meilleurs taux d’intérêt pour les biens immobiliers occupés par leurs propriétaires que pour les biens d’investissement. Mon propre maison, par exemple, a un taux d’intérêt de 4,125%, tandis que la plupart des immeubles de mon entreprise et de mes immeubles de placement ont des taux d’intérêt compris entre 5 et 5,5%.

Et les prêts de la FHA battent généralement d’autres prêts conventionnels. Bien que les taux d’intérêt aient augmenté au cours des dernières années, Bankrate.com estime qu’un prêt FHA atteindra 4,5% alors qu’un emprunt hypothécaire conventionnel de 30 ans pour une maison occupée par son propriétaire sera d’environ 4,85%.

2. Ratio prêt / valeur élevé

Je me suis habitué à dire: «Vous n’êtes pas un investisseur immobilier à moins d’avoir un faible revenu».

Bien sûr, ce n'est pas un état d'esprit que vous souhaitez avoir pour toujours. Mais comme l’immobilier coûte très cher, il est difficile de conserver d’importantes réserves de trésorerie, du moins au début. Et étant donné ce problème, le faible acompte requis pour un prêt FHA est l’un de ses principaux avantages. Si votre score FICO est supérieur à 580, vous pouvez financer jusqu'à 96,5% de l'achat (et une rééducation avec un prêt de 203 000 $).

Pour ceux qui débutent dans l’investissement immobilier et qui n’ont pas beaucoup de capital à investir, cela constitue un excellent point d’entrée. C’est particulièrement vrai si vous pouvez faire une bonne affaire sur la propriété et la refinancer dans quelques années avec un prêt conventionnel. (Vous ne pouvez avoir qu'un seul prêt FHA en votre nom à la fois.)

Ensuite, après le refinancement, vous pouvez envisager d’acheter une autre propriété avec un prêt FHA et de vous y installer. Pourquoi pas?

3. Vous pouvez acheter jusqu'à un Fourplex

Les prêts FHA peuvent être utilisés sur des maisons ou tout ce qui peut aller jusqu'à un quadruplex Ainsi, comme je l’ai dit plus haut, pourquoi ne pas emprunter cette dernière voie et louer les trois autres unités?

Ce faisant, vous pouvez pratiquement faire payer votre hypothèque par les autres locataires pendant que vous vivez gratuitement ou presque. Pendant ce temps, le remboursement du capital et l'appréciation de la propriété travaillent en votre faveur pour créer une richesse à long terme.

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Inconvénients des prêts FHA

Comme avec toutes les bonnes choses cependant, il y a des inconvénients. Les principaux inconvénients des prêts FHA sont les suivants.

1. Vous devez habiter dans la propriété et ne pouvez acheter que jusqu'à un quadruplex

Le premier inconvénient peut sembler paradoxal, car il est également mentionné ci-dessus dans les avantages: vous ne pouvez pas acheter une propriété de taille supérieure à un quadruplex. De plus, vous devez habiter dans la propriété pendant au moins un an.

Si vous êtes déjà installé dans votre maison actuelle, le problème est plutôt grave et rendrait probablement un prêt FHA peu attrayant.

Ou peut-être que votre épouse n’aime pas trop l’idée. Ou peut-être avez-vous une famille et vivre dans un duplex ou un quadruplex n’a-t-il pas beaucoup de sens pour vous.

Dans de tels cas, vous pouvez toujours profiter d'un prêt FHA pour obtenir un bon financement pour une maison. Malheureusement, vous ne pourrez pas le faire.

2. Processus d'approbation un peu fastidieux

Chaque fois que vous traitez avec le gouvernement, vous aurez des obstacles à franchir. En tant que tels, les prêts FHA sont plus difficiles que les financements conventionnels et n’ont pas autant de flexibilité.

Par exemple, une banque pourrait peut-être vous faire approuver un prêt conventionnel avec seulement une année d'expérience professionnelle. Cependant, deux ans doivent être approuvés pour un prêt FHA.

Donc, si vous envisagez d’utiliser un prêt FHA pour acheter une propriété, vous devez vous assurer de l’approuver à l’avance.

3. Assurance hypothécaire

À mon avis, le pire aspect des prêts FHA est l’assurance prêt hypothécaire. Tout prêt financé à plus de 80% de la valeur estimée de l’immeuble, ce qui ne fait qu’assurer le prêteur de pertes, car des prêts aussi élevés sont manifestement plus risqués.

En règle générale, l’assurance prêt hypothécaire ajoute chaque année entre 0,5 et 1% du solde du prêt à votre paiement. Les prêts de la FHA coûtent désormais 0,85% du prêt pour la vie du prêt (si l'acompte est inférieur à 5 pour cent). Ainsi, pour un prêt de 100 000 dollars, l’indice PMI serait de 850 dollars par an, ou 70,83 dollars par mois.

Puisqu'un prêt de 100 000 dollars à un taux d'intérêt de 4,5%, amorti sur 30 ans, coûterait 507 dollars par mois, ce qui ajoute près de 14% à chaque versement pour un taux d'intérêt effectif d'environ 5,65%.

Les prêts FHA sont généralement assortis de quelques frais supplémentaires par rapport aux prêts classiques.

Conclusion

Bien que les prêts de la FHA ne soient pas sans inconvénients, ils représentent néanmoins une excellente opportunité, en particulier pour les nouveaux investisseurs. Toute personne ayant un emploi qui cherche à entrer dans l’immobilier et qui ne dispose pas de beaucoup de capital au départ devrait sérieusement envisager d’utiliser un prêt FHA pour commencer.

Que puis-je vous dire au sujet des prêts FHA? Pensez-vous qu’elles sont une bonne option pour les acheteurs d’une première maison? Pourquoi ou pourquoi pas?

Faites-moi savoir dans un commentaire ci-dessous.