Comment encaisser un bail Sandwich? | Immobilier

Après avoir conclu des centaines de contrats de location – la plupart d’eux nous laissant au milieu ou ceux de nos partenaires au centre, appelés un bail en sandwich -, on me demande chaque semaine comment le contrat s’achève à la fin. Je voulais donc partager quelques réflexions et simplifier le processus pour ceux qui sont curieux.

Qu'est-ce qu'un bail sandwich?

À des fins de révision, nous utilisons le terme «bail en sandwich» lorsque nous prenons une maison sous contrat via un contrat de location-achat, puis plaçons un acheteur locataire dans la maison via notre programme de location-acquisition avec une date définitive de retrait ou de retrait. .

(Remarque: actuellement, vous ne pouvez pas faire une telle chose au Texas, mais vous pouvez toujours faire tous les autres achats et sorties que nous enseignons.)

Lorsque le processus est correctement suivi, votre acheteur a une date d’emprunt-prêt établie. Au plus tard à la fin du terme que vous avez établi auprès de votre vendeur, votre acheteur sera prêt avec son propre prêt hypothécaire. Maintenant quoi?

Processus de l'acheteur

Tout d’abord, il est utile d’examiner comment amener correctement vos acheteurs dans le processus. Vous devriez les mettre en place pour réussir plutôt que de les mettre en échec. Certains éducateurs de l'industrie vous diront que tout va bien si un acheteur ne ferme pas, recueillez simplement un autre dépôt auprès d'un autre acheteur et recommencez.

Même si ses accords le justifient, cela ne plaît pas à notre équipe, moralement ou éthiquement. Je veux poser ma tête sur l'oreiller la nuit en sachant que nous avons fait de notre mieux pour nos acheteurs.

De ce fait, avant qu'une réunion en face-à-face avec un acheteur ait lieu, les acheteurs doivent prendre des mesures spécifiques.

Nous les guidons tout au long du processus. Les acheteurs doivent:

1. Regardez nos vidéos de questions-réponses sur les acheteurs avant de visionner leur maison, afin qu'ils sachent qu'ils achètent – pas seulement la location – et comment fonctionne le programme de location-acquisition.
2. Discutez avec notre société de sélection de locataires pour vous assurer qu’ils passent tous nos contrôles.
3. Travaillez avec notre spécialiste en prêts hypothécaires pour un plan prêt hypothécaire avec des dates qui incluent la réparation du crédit ou l'amélioration du crédit et / ou la création de rapports de revenus appropriés, ainsi que leurs ratios de revenus et de logements. De cette façon, nous savons qu'ils peuvent non seulement se permettre d'acheter la maison, mais aussi éventuellement avoir leur propre hypothèque.
4. Rendez-vous face à face (réunion des acheteurs) avec nous pour que nous puissions voir si nous nous unissons.

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Après tout ce que nous avons fait, nous nous assurons simplement que la date d’emprunt est prête dans les délais que nous avons fixés avec nos vendeurs et que les acheteurs comprennent tout. Nous allons bien sûr laisser un tampon de manière à disposer de 6 à 12 mois supplémentaires avec le vendeur au-delà des dates fixées avec l’acheteur.

Hé, la vie arrive. Des défis pourraient surgir en cours de route.

À l’approche des six mois qui restent jusqu’à la clôture du processus (avant le retrait des acheteurs), vous voudrez vous renseigner auprès de ces derniers et de leur représentant hypothécaire. (Nous en utilisons un qui non seulement connaît et comprend le loyer, mais est également un investisseur lui-même et un expert en encaissement.) Tout est-il dans les délais?

Certaines banques sont expérimentées et peuvent utiliser le document d'achat de crédit-bail que vous avez signé avec les acheteurs au début. Plus souvent qu'autrement, et afin de simplifier le processus, un nouveau contrat d'achat et de vente sera rédigé, reflétant le prix de vente, le dépôt versé à ce jour, etc.

En passant, il est essentiel que les acheteurs documentent l’ensemble de leurs dépôts (les représentants hypothécaires appellent cela «approvisionnement») afin de faire correspondre ce qu’ils ont fait avec ce qui est mentionné dans les accords, afin d’obtenir un crédit approprié.

Qui signe cet accord? Vous?

Non, pas dans ce cas. Au lieu de cela, le contrat d'achat et de vente sera signé directement entre votre acheteur et votre vendeur.

Lorsque vous avez installé votre acheteur, vous avez enregistré un avis d’option (enregistré au registre des actes), qui assombrit le titre de sorte que la propriété ne puisse être vendue sans votre signature et les frais de mainlevée correspondants. Votre avocat s’entretiendra avec l’avocat des vendeurs et le procureur de la banque. Votre avocat leur communiquera ensuite votre avis d’option, afin qu’il puisse transférer son titre.

Cela ne se produira qu'après avoir examiné la déclaration de règlement et tous les éléments de campagne pour vous assurer qu'ils sont correctement crédités ou débités au vendeur ou à l'acheteur.

Comment savoir si les chiffres sont corrects?

C'est là que réside souvent la confusion. La plupart des avocats sont habitués aux ajustements habituels entre acheteur et vendeur.

Votre contrat de location avec propriétaire est différent. Par exemple, votre acheteur est responsable des taxes. Par conséquent, tout ajustement fiscal effectué pendant la durée du bail (durée du loyer) se retrouverait du côté de l’acheteur de la déclaration de règlement.

Le relevé de règlement doit également tenir compte d'autres éléments, tels que les frais d'enregistrement et les timbres fiscaux. Dans nos accords avec le vendeur, nous déterminons à l'avance qui paie les droits de cession au vendeur. C’est parfois hors de nos frais de libération d’option et parfois du vendeur.

Une fois que tous ces ajustements ont été effectués, vous devez simplement vous assurer que les frais de sortie de l’option figurent sur l’état de règlement en tant qu’élément / charge du vendeur. Le vendeur obtiendra ce qui lui a été promis via le contrat de location-achat (si quelque chose leur est dû).

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Est-ce que ça sonne comme les acheteurs se faire encaisser avec vos offres?

C’est parce qu’ils le font effectivement. Nous retirons environ 90 à 95% de nos acheteurs. Gardez à l'esprit que des événements de la vie (décès, divorce, changement d'emploi et déménagement, pour n'en nommer que quelques-uns) peuvent, vont et vont se produire. Il est donc peu probable que vous encaissiez 100% si vous réalisez 10 transactions ou plus par an, grosso modo.

Mais c’est toujours un plaisir d’entendre des acheteurs heureux!

«Après un mauvais divorce et une forclusion imminente, j'ai pensé que je ne pourrais plus jamais acheter une maison. Ils ont rendu cela possible et maintenant je vis dans la maison de mes rêves. Facile à travailler avec. Communiquez avec moi tout au long du processus. "
—Michele M., Webster, Mass.

«(T) Hé a rendu notre expérience d'entrer dans une maison facile et sans tracas. Ils étaient là pour répondre à toutes nos questions et ont rendu l'expérience très positive. Nous sommes entrés dans notre maison en quelques semaines et ils sont allés au-delà. Vraiment un groupe incroyable de personnes. Don, le monsieur avec lequel nous travaillions très étroitement, savait que nous clôturions l'anniversaire de mon mari et nous a donné une bouteille de vin pour célébrer notre déménagement dans notre belle maison et son anniversaire. Merci de nous avoir installés dans une belle maison et d’avoir fait tout ce qui était en notre pouvoir pour nous! »
—La famille VanHoesen, Dallas, Pa.

Je pourrais en énumérer beaucoup plus, mais la partie cool de l'entreprise consiste à aider les familles à réussir! Profitez-en.

Regardez la solution, pas le problème

Nous avons eu beaucoup de défis dans l'immobilier en 2008 et nous avons appris à mesure que nous avancions. Si nous avions siégé et gémi et écouté les autres et écouté les médias, nous nous plaindrions pendant des années.

Au lieu de cela, nous nous sommes réellement recentrés sur les solutions, les nouvelles idées et les avancées. C’est ce qui nous a amenés dans les conditions générales – achat et vente par crédit-bail, financement par le propriétaire, et ce depuis environ sept ans.

Depuis que nous avons démarré notre activité de termes et d’investissement, même si nous travaillions dans l’immobilier depuis 21 ou 22 ans, nous avons commis des erreurs. Que faisons-nous avec eux?

Nous disons: «Combien cela nous a-t-il coûté? Comment est-ce arrivé? Que pouvons-nous faire pour le réparer afin que cela ne se reproduise plus?

«Devons-nous modifier nos formulaires en interne, nos listes de contrôle, nos accords avec les avocats? Que devons-nous faire pour nous concentrer uniquement sur les solutions? ”

Et par conséquent, notre entreprise est solide. Nous pouvons partager cela avec nos partenaires afin qu’ils ne soient pas obligés de commettre les mêmes erreurs.

Je ne dis pas qu’ils ne vont jamais en fabriquer un. Mais si et quand ils le font, ils ont la réponse à portée de main.

Trouver le bon avocat

Bien sûr, avoir le bon avocat de votre côté fait des merveilles. Ils se chargeront des signatures d’acheteur, de vendeur et bien plus encore. Ils valent chaque dollar.

Nous facturons à nos acheteurs des frais de transaction de 595 $ au stade de la réunion des acheteurs lorsqu'ils signent une lettre d'intention de l'acheteur. Nous en reversons 450 dollars à notre avocat, et tous les acheteurs s’assoient avec son avocat pour le signer, même si la signature d’un contrat de location n’exige pas cela.

Il y a plusieurs raisons à cela:

1. Nous voulons que les acheteurs se sentent comme si c’était une fermeture, c’est une grosse affaire et un grand pas en avant.
2. Ils examinent les documents avec l'avocat et ils sont notariés. Par conséquent, s'il y a des questions à l'avenir, vous avez un avocat comme témoin. Peut-il y en avoir un meilleur?
3. Cela rend le processus beaucoup plus professionnel pour vous, vos acheteurs et votre entreprise en général.

Ne laissez aucun formulaire, accord ou incertitude vous ralentir. Obtenez la bonne éducation et entourez-vous de la bonne équipe.

Maintenant, allez faire ces offres!

Avez-vous d'autres questions sur les baux en sandwich? Ou de quelque chose d'autre?

Feu loin dans les commentaires ci-dessous.