Quels investisseurs prospèrent dans l'espace de location de vacances?

Ceci fait partie d'une série d'articles que je vais écrire sur les investissements dans les locations de vacances. Le secteur de la location de vacances a rapidement évolué ces dernières années. Qu'est-ce qui a motivé ce changement? Et quels investisseurs prospèrent dans l'espace?

C’est un domaine dans lequel je suis profondément investi (au sens propre comme au figuré) et j’y ai donc beaucoup réfléchi.

L'impact des cycles économiques du marché

À mesure que les marchés évoluent, les investisseurs recherchent constamment des moyens de s’adapter à ces changements. Ceux qui ont de l’expérience savent que ces changements ont tendance à évoluer selon des schémas prévisibles et ont souvent une bonne idée de ce qui les attend.

Voici un exemple. Un boom du marché subit ensuite un léger effondrement après le boom. Les prix des maisons unifamiliales atteignent des sommets et commencent à baisser. Les investisseurs expérimentés savent que cette chute finira par s’effondrer et sera suivie d’un nouveau cycle de hausse des prix.

En attendant, ils auront tendance à conserver leurs maisons s’ils sont loués et performants dans l’attente de meilleures opportunités avant de continuer à investir. En fait, de nombreux investisseurs auront probablement déjà cessé de s'intéresser aux maisons unifamiliales à mesure que les prix commenceraient à augmenter.

Avec la hausse des prix, il devint si difficile de trouver le moyen d'ajouter de la valeur à leurs acquisitions. Ils avaient déjà commencé à chercher ailleurs. C'est l'offre et la demande au travail. Lorsque le prix de quelque chose augmente, la demande pour cette chose diminue.

Étant donné que ces cycles ont tendance à être prévisibles, ces investisseurs se tournent ensuite vers les petites propriétés multifamiliales (une à quatre unités). Encore une fois, les cycles sont prévisibles et les prix de ceux-ci sont également augmentés. Ensuite, une chose similaire se produit avec ceux-ci.

Ce cycle se caractérise par le fait qu'un développement multifamilial plus important se déroule également à un rythme effréné jusqu'à ce que le marché local ou régional prenne de l'essor. Après cela, parfois favorisé par un autre facteur économique, il y a un marasme, peut-être même un krach.

Sur le plan économique, ces cycles ne se limitent pas aux marchés immobiliers, c’est ainsi que fonctionnent tous les marchés. Mais malgré leur grande prévisibilité, d’autres forces produisent des changements dans ces cycles.

L'introduction de nouveaux produits ou catégories perturbe plus ou moins les cycles réguliers. Le faiseur de changement est presque toujours la technologie.

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L'impact des progrès technologiques

Les progrès technologiques conduisent soit à de nouveaux développements, soit à des modifications des règles relatives aux développements plus anciens. Cela, en soi, peut modifier les cycles du marché.

L'exemple le plus courant dans l'immobilier est la location de vacances, souvent appelée location à court terme. (Il existe d'autres types de location qui sont aussi des locations à court terme, comme un logement pour une infirmière itinérante ou un logement pour un voyageur d'affaires, mais j'utiliserai les termes de manière interchangeable, car la grande majorité des locations à court terme sont aujourd'hui des locations de vacances.)

C’est tout juste 15 ans que le marché de la location de vacances a commencé à subir des changements fondamentaux dus aux nouvelles technologies, en l’occurrence Internet. Pour les locations de vacances, Internet a présenté un moyen totalement nouveau et radicalement plus efficace de commercialisation et de mise à disposition des biens de location de vacances.

L'ancienne méthode de marketing des locations de vacances consistait à utiliser des agences de voyage, de la signalisation, un peu de publicité dans les journaux ou éventuellement des magazines de voyage. Auparavant, l'offre de locations de vacances était relativement limitée à quelques endroits très touristiques. Mais les listes Internet des propriétés de location de vacances a changé le paysage pour toujours.

La courte histoire

Lorsque nous avons démarré notre activité de location de vacances dans le nord de l’Arizona, VRBO.com était très récent. Il n'y avait que 14 listes dans la région. Maintenant, une décennie et demie plus tard, il y a 1400.

Mais l'augmentation du nombre de propriétés de location de vacances dans toutes les régions du pays n'est que la moitié de l'histoire. Une meilleure technologie facilite grandement l’inscription aux sites et la communication avec les voyageurs, mais elle n’explique pas tout à fait la rapidité de l’augmentation de l’offre. L'autre facteur majeur a été l'accident de logement de 2007.

Des centaines et des centaines de résidences secondaires sur les marchés de tout le pays ont été subitement submergées. La période qui a précédé l’écrasement a été marquée par une exubérance injustifiée et l’achat de trop nombreuses résidences secondaires.

Après le crash, une tonne de ces maisons étaient soit vendues, soit saisies, soit en détresse. De nombreux propriétaires, dans le but de sauver leurs maisons ou tout simplement de faire face au coût de leur possession, mettent leurs propriétés sur le marché de la location de vacances.

Bien sûr, l'afflux soudain de maisons unifamiliales dans les zones de villégiature plutôt que sur les marchés primaires a continué de faire baisser les prix de ces maisons. Ces marchés ont été les plus lents à se redresser depuis le crash.

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Des groupes d’investisseurs qui ont acheté beaucoup d’immeubles en difficulté ont ÉGALEMENT placé ces actifs sur le marché de la location de vacances lorsque les rendements des loyers en tant que maisons individuelles se sont avérés trop bas. Ainsi, vous disposiez maintenant de trois groupes de propriétaires de biens de location de vacances opérant sur des marchés d'un bout à l'autre du pays: le groupe initial de propriétaires et d'exploitants de locations de vacances, les propriétaires de résidences secondaires qui avaient besoin d'aide pour payer leur maison et les investisseurs qui se sont détournés locations aux locations de vacances pour trouver des retours assez bons.

Cette activité suscite à son tour beaucoup d'attention de la part de la communauté des investisseurs. Cette catégorie est nouvelle – c’est une nouvelle opportunité dans l’immobilier, fondée sur la technologie, qui n’existait pas il ya dix ans.

Ainsi, alors que les marchés immobiliers approchent de leurs sommets dans tout le pays, les prix ont augmenté à un point tel que les résidences unifamiliales et les petites propriétés résidentielles multifamiliales ne constituent plus des investissements viables pour quiconque. Au lieu de cela, ils sont limités à ceux qui ont les poches les plus profondes. En tant que tel, l'espace de location de vacances devient rapidement un lieu de prédilection pour les investisseurs qui recherchent les rendements dont ils ont besoin.

Semblables à d'autres types de biens immobiliers, les locations de vacances ont leur propre ensemble de règles et de principes. Les caractéristiques qui rendent les locations de vacances uniques et leur permettent d’obtenir des rendements plus élevés modifient également la dynamique de l’investissement dans les maisons individuelles, telles que la durée de conservation des investissements, la liquidité du marché, différents types de rénovations, de décorations et de mobilier. Ces facteurs entraînent également des changements dans la manière dont les propriétés doivent être gérées et commercialisées. Pour ces raisons et bien d’autres, les investisseurs doivent apprendre beaucoup en matière d’investissement dans la location de vacances.

La nouvelle normale

Parmi ces trois groupes de propriétaires de location de vacances, l'un d'eux connaît déjà les ficelles du métier: le groupe initial de propriétaires et d'exploitants de location de vacances. Les deux autres doivent apprendre comment tout fonctionne à l'école des coups durs.

Le marché de la location de vacances a connu une croissance, tant du côté de la demande que du côté de l'offre. À l'exception de quelques marchés saturés, la plupart des marchés régionaux continuent de connaître une croissance de la demande supérieure à celle de l'offre.

Les investisseurs qui souhaitent en profiter ont des choix similaires à ceux qu’ils ont connus sur les marchés des logements unifamiliaux et des petits logements multifamiliaux: investissements directs, partenariats et investissements passifs.

Les investisseurs directs et les partenariats ont les courbes d’apprentissage les plus raides. La maturation attendue des marchés a commencé à se traduire par la stratification attendue des offres, et la règle des 80/20 – voire même la règle des 90/10 – s’applique. La majorité des immeubles locatifs de vacances sont commercialisés et gérés par des opérateurs inexpérimentés (ceux qui avaient besoin de garder leur maison à l'abri des saisies et ceux qui recherchaient de meilleurs rendements après l'accident).

Il s’agit des premiers opérateurs chevronnés et d’un nombre croissant d’opérateurs de marques régionales qui génèrent des rendements plus élevés. Certains de ces opérateurs régionaux ont commencé à engager des investisseurs pour développer leurs activités plus rapidement. C’est une opportunité à la fois pour les investisseurs passifs et les investisseurs avertis qui souhaitent s’associer à ce nouveau segment.

Dans mon prochain article de cette série, je discuterai de la façon dont les locations de vacances peuvent générer des rendements bien supérieurs à ceux pouvant être obtenus avec des locations de maison individuelle. Gardez un œil dessus!

Possédez-vous une location de vacances? Avez-vous considéré cela?

Faites-moi savoir dans un commentaire ci-dessous.