Apeas
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Nous avons tous entendu le dicton suivant: «L’herbe est toujours plus verte de l’autre côté de la clôture.» Certains ne se rendent pas compte que c’est souvent lorsque vous grimpez la clôture et regardez de plus près. l'herbe est exactement la même chose – la différence était une illusion.
La même chose peut être dite de l'achat de propriétés sur des marchés en dehors de votre région. J'entends l'idée d'aller loin pour investir tout le temps aujourd'hui.
"Le marché dans l'emplacement X est tout simplement trop concurrentiel."
Mais si vous pensez que les offres se trouvent à des milliers de kilomètres de chez vous, vous voudrez peut-être regarder de plus près.
Dans un marché immobilier à la hausse, la sagesse actuelle suggère que, pour gagner de l’argent, vous feriez mieux de commencer à rechercher des offres dans des pays lointains, partout où les prix des logements sont relativement bas.
À mon humble avis (je pense qu’il est possible de réfuter la sagesse commune, c’est-à-dire plus de 30 ans d’investissement dans la région de Washington DC, où les prix sont très élevés).
Il pourrait sembler logique de conclure un accord dans une petite ville obscure. Les propriétés bien moins chères que celles d'un marché haut de gamme actuel nécessitent moins d'investissement. Et comme le prix est inférieur, vous pouvez gagner de l'argent avec un loyer moins élevé.
En surface, cela semble vrai. Mais permettez-moi d’illustrer trois raisons pour lesquelles ce courant de pensée n’est pas nécessairement votre meilleur plan d’action.
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# 1: Risque
L’une des clés pour devenir un investisseur prospère est d’avoir une compréhension intuitive du marché sur lequel vous investissez, n’est-ce pas? Pouvez-vous réellement espérer comprendre parfaitement un marché à 1 000 milles de chez vous – dans une région du pays où vous n’êtes peut-être jamais allé?
Lorsque vous investissez hors de l'état, vous devez développer une équipe d'investissement dans ce pays lointain pour vous aider à compenser votre éloignement. Et juste pour mettre les cartes sur la table… à qui vont-ils vraiment faire attention? Vous ou eux-mêmes?
# 2: Compétition
La concurrence n’est pas une mauvaise chose; c'est sain. Il garde tout le monde sur ses gardes, maintient les prix bas et maintient les valeurs élevées. Pourtant, lorsque vous essayez d’investir sur un «marché étranger», vous êtes en concurrence avec des investisseurs locaux qui ont un avantage majeur sur vous: des connaissances et des relations locales intimes.
Ils connaissent les taux de location, les prix de vente et les tendances économiques locales. Ils connaissent les courtiers, les évaluateurs et plus encore.
Tout cela signifie que vous devrez travailler deux ou trois fois plus péniblement pour rester dans la course.
# 3: Moins cher n’est pas toujours meilleur
Laissez-moi vous expliquer ceci avec un exemple. Supposons que sur votre marché, une maison moyenne coûte 300 000 dollars. Mais vous apprenez que dans Lizard Lick, Ark., La même maison coûte 75 000 $.
"Génial", vous pensez. "Je peux avoir le même logement 25% de moins."
Attends, cependant. Considérez quelque chose d'important: pourquoi la maison est-elle tellement moins chère?
Les prix et les loyers de l’immobilier ont tendance à suivre de très près les réalités et les tendances économiques locales. Certaines régions sont si chères que l’économie locale est forte. Il y a beaucoup d'emplois bien rémunérés, d'écoles haut de gamme et d'autres facteurs qui augmentent la désirabilité.
Inversement, les marchés à faibles coûts peuvent souffrir d’un manque de ces facteurs.
Dans Lizard Lick, supposons qu’il n’y ait pas beaucoup d’emplois bien rémunérés. Ainsi, alors que vous pourriez obtenir cette maison pour 75 000 dollars, le marché local ne prend en charge qu'un loyer de 650 dollars par mois.
Pendant ce temps, dans votre région, vous pourriez gagner 2 600 dollars par mois. Proportionnellement, le loyer / est similaire (0,87).
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D'après mon expérience, l'appréciation procure le plus gros bénéfice. Si vous êtes honnête avec vous-même, vous conviendrez probablement que tous les marchés n’apprécient pas la même chose. Alors, quel marché pensez-vous est-il sujet à une meilleure appréciation, Lizard Lick ou le vôtre?
Disons que toutes les choses sont égales et que les deux marchés s’apprécient exactement au même taux (hautement improbable). Si vous tenez chaque maison pendant 10 ans et que les deux maisons s’apprécient de 25% au cours de cette période, la maison de l’Arkansas vaudra environ 94 000 $, tandis que la maison la plus chère de votre région s’élèvera à 375 000 $.
À mon avis, les efforts, l’énergie et l’argent que vous devrez dépenser, en plus du risque supplémentaire, rendront au mieux l’investissement lointain moins rentable. De plus, cela vous coûtera du temps et de l’argent qui pourrait être dépensé dans votre propre cour.
N'oubliez pas que vous connaissez votre marché intimement. Vous pouvez développer des relations à long terme avec une équipe d’investisseurs localement. Ces personnes vous aideront à investir et vous pourrez avoir une véritable relation de poignée de main.
Le résultat final
Il y a beaucoup de façons de gagner de l'argent là où vous êtes. Je vais entrer dans les détails à leur sujet dans d’autres pièces, alors revenez plus tard pour des discussions plus approfondies!
Laissez-moi vous laisser avec une dernière pensée: même si vous voulez vraiment aller au-delà de votre quartier, vous n’avez pas à voyager loin. Vous pouvez souvent chercher à une heure ou moins de votre lieu de travail et trouver un marché totalement différent, une situation économique différente, différents types de propriétés, différentes personnes, etc.
Ce faisant, vous n’êtes pas encore si loin que vous ne pouvez pas développer une connaissance intime de la région et des relations de qualité dont vous avez besoin pour réussir. Alors, commencez où vous êtes! Rappelez-vous qu'il y a toujours des acres de diamants juste sous vos pieds!
Cherchez-vous actuellement sur différents marchés? À quelle distance? Pourquoi? Que pensez-vous de mes arguments contre le faire?
Parlons dans la section commentaire ci-dessous!
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