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Comment savoir si un immeuble est une bonne affaire? Dans cet article, je vous présente les trois principaux indicateurs et règles empiriques à découvrir.
Vous êtes intéressé par l’investissement dans les immeubles d’habitation et vous voyez un ensemble de propriétés multifamiliales à vendre sur Loopnet. Peut-être que vous pensez même faire une offre. Mais comment savoir si le prix demandé est raisonnable? Et si ce n’est pas le cas, quel prix a du sens?
Les 3 principaux ratios d'évaluation de l'immobilier commercial
Il existe 3 ratios principaux pour estimer la valeur d'un immeuble. Les voici:
- Taux de capitalisation (environ le «taux plafond»)
- Cash on Cash Return
- Ratio de couverture du service de la dette
Parlons de chacun à son tour. Je vais expliquer ce qu’ils sont, comment les utiliser et quelle valeur rechercher dans une bonne affaire.
Indicateur clé n ° 1: le taux plafond
Pour connaître la juste valeur marchande d’un bâtiment, nous devons connaître sataux de capitalisation »et son« NOI ».
le NOI est le bénéfice net d'exploitation, et il s’agit du revenu après tous les frais mais avant le service de la dette (c’est-à-dire le versement hypothécaire).
le taux de capitalisation est un multiplicateur appliqué au NOI pour déterminer la valeur d'un bâtiment. C’est comme dire que l’immeuble peut être évalué à «10 fois son bénéfice net d’exploitation».
Le taux de capitalisation est le taux de rendement si vous deviez acheter l'immeuble à 100% en espèces. Vous ne feriez probablement pas cela, mais c’est le moyen standard de mesurer les rendements et la valeur d’un bâtiment.
Le taux de capitalisation est un concept tellement abstrait qu'un exemple est en ordre.
Imaginez que vous ayez un guichet automatique qui vous rapporte 100 000 $ par an après tous les frais (vos frais de location de l’espace, de payer quelqu'un pour l’entretenir, de réparer, etc.). Donc, le NOI de ce guichet automatique est de 100 000 dollars par an.
Vous parlez ensuite à un groupe de personnes qui souhaitent acquérir votre guichet automatique. Vous leur demandez: "Que seriez-vous prêt à payer pour ce guichet automatique?" Un acheteur pourrait dire: "Un million de dollars", et vous lui demandez comment il a trouvé ce numéro. Il dit que s'il achète votre guichet automatique pour 1 million de dollars et qu'il génère un revenu de 100 000 dollars, il s'agit alors d'un rendement de 10% en espèces sur son argent. Et cela semble être un excellent investissement pour cet investisseur.
Un autre investisseur augmente l'offre à 1,1 M $. Le guichet automatique se vend finalement pour 1,2 M $. Cela produirait un retour de 8% à l'acheteur s'il payait en espèces.
En termes mathématiques, le taux de capitalisation est un ratio consistant en le NOI divisé par le prix (ou la valeur) de la propriété.
Dans le cas de notre guichet automatique, le taux plafond est de 8% (100 000 $ divisé par 1 200 000 $).
Si vous souhaitez acheter des guichets automatiques, comparez-les rapidement en utilisant le taux de capitalisation. Si le taux de capitalisation en vigueur pour les guichets automatiques est de 8%, vous pouvez alors calculer rapidement sa juste valeur marchande si vous connaissez son revenu.
En relation:
Appliquant cela à l'immobilier commercial, supposons que notre courtier nous apporte un accord et nous indique que «les immeubles de cette zone se négocient généralement avec un plafond de huit». Cela signifie que vous pouvez utiliser un taux de capitalisation de 8% pour calculer la juste valeur marchande. d'une propriété dans cette zone, comme ceci:
Supposons que le package marketing que vous recevez de votre courtier affiche un bénéfice net d’exploitation de 50 000 $. En appliquant un taux de capitalisation de 8%, notre immeuble devrait vaut 625 000 $:
Le taux de capitalisation est utile pour déterminer la juste valeur marchande d'un bâtiment car les bâtiments situés dans la même zone ont tendance à partager un taux de capitalisation similaire.
En général, plus le quartier est beau, plus plus haute les prix et les inférieur les taux de capitalisation, généralement 7% et moins. Inversement, les propriétés situées dans des zones pas très belles ont des prix plus bas et ont donc des taux de capitalisation plus élevés.
Comment déterminez-vous le taux de capitalisation?
Content que tu aies demandé! Le taux de capitalisation nécessite la connaissance du NOI et du prix de vente de propriétés comparables dans la région. Les meilleurs spécialistes de ces deux domaines sont les courtiers et les évaluateurs immobiliers commerciaux.
Commencez par demander à l'agent inscripteur le taux de capitalisation en vigueur pour les bâtiments de ce type et de ce secteur. Utilisez ce taux plafond. Si cela devient plus sérieux (c’est-à-dire que vous allez faire une offre), demandez un deuxième avis à plusieurs autres courtiers. Mieux encore, appelez un évaluateur; c’est leur métier d’évaluer chaque jour les immeubles et ils pourront vous donner un avis impartial.
Quel taux de capitalisation devrais-je rechercher?
La règle est de acheter des propriétés à un taux plafond de 8% ou plus dans notre environnement de marché actuel. Notez que ceci n’est qu’une règle générale, car les taux de capitalisation peuvent varier d’une région à l’autre.
Sachez également que pour que le taux de capitalisation vous donne une valeur précise, vous devez le baser sur des données financières RÉELLES. Vous voyez souvent un package marketing annonçant la transaction à un taux plafond de 9% (super!), Mais vous découvrez alors que les dépenses sont faibles.
Eh bien, shoot, quelle est la valeur du taux de capitalisation si les dépenses ne sont pas précises?
C’est pourquoi je vous conseille d’utiliser la «règle des 50%» pour les dépenses: supposons que les dépenses réelles représentent au moins 50% des revenus locatifs déclarés. Utilisez ce chiffre et vous vous rapprocherez de la vérité.
Parlons maintenant du deuxième indicateur clé, l’argent en espèces.
Indicateur clé n ° 2: remboursement du remboursement
Le cash-flow est roi, et le cash on cash return mesure le montant des fonds que vous récupérez chaque mois en fonction du montant des fonds que vous avez investis.
Le rendement en espèces correspond au flux de trésorerie après TOUTES les dépenses (y compris le service de la dette) divisé par le total des liquidités investies.
Donc, si notre flux de trésorerie annuel après dépenses est de 20 000 $ et que nous investissons 200 000 $ dans la transaction, notre rendement en encaissement est de 10%.
Est-ce un bon retour?
En relation:
Cela dépend de vos critères d’investissement, mais vous devriez rechercher des propriétés avec un rendement d’au moins 12% après les avoir stabilisées.
«Stabilisé» signifie qu’il occupe au moins 90% du territoire.
Cela signifie que vous pourrait achetez une transaction avec seulement 5% de rendement en espèces la première année, mais votre objectif est au moins de 12% après avoir rempli toutes les unités.
Indicateur clé n ° 3: Ratio de couverture du service de la dette
Il s'agit d'un ratio le plus souvent utilisé par les banques pour déterminer le niveau de risque du bâtiment si elles vous accordaient un prêt. Le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) mesure le rapport entre le résultat opérationnel net et le montant du service de la dette annuel que vous devez payer. En règle générale, les banques recherchent un ratio de couverture de la dette d'au moins 1,25. Voici la formule:
Supposons que le bénéfice net d’exploitation est de 50 000 dollars et que le service de la dette annuel (principal et intérêts) est de 40 000 dollars. Le ratio de couverture du service de la dette est alors:
Étant donné que nous sommes au-dessus du ratio minimum de couverture de la dette de 1,25 de la banque, 1,3 semble bon.
Vous devriez rechercher des offres pour lesquelles le DSCR est au moins égal à 1,5, ce qui est plus conservateur et plus susceptible de vous éviter des ennuis.
Conclusion
Vous connaissez maintenant les 3 principaux indicateurs permettant de déterminer si un contrat d’appartement est bon ou non. Si vous vous en tenez à ces 3 mesures, cela vous aidera à préciser le champ des transactions et à vous laisser une marge d’erreur.
MAIS cela étant dit, ces 3 mesures (et les règles empiriques) simplifient un peu trop le processus d’évaluation des contrats de construction d’appartements. C’est parce que si vous achetez un contrat à valeur ajoutée, par exemple, où le taux de vacance est faible ou les dépenses élevées, vos 3 indicateurs peuvent être bas, mais cela peut quand même être une bonne affaire dans son ensemble. En d’autres termes, si nous voulons évaluer une offre «à valeur ajoutée», nous devrons peut-être enfreindre nos règles empiriques pour les trois indicateurs clés.
Des questions sur ces évaluations? Où êtes-vous en train de trouver un appartement?
Faites-moi savoir vos questions, commentaires et expériences ci-dessous!
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