Apeas
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Dans un article précédent («»), j'ai décrit un accord dans lequel j'avais construit un immeuble commercial pour héberger mon entreprise sur un terrain vacant derrière l'une de mes locations. Finalement, après avoir quitté la propriété, je l’avais conservée comme location multi-unités et j’y ai eu beaucoup d’entreprises au fil des ans.
Ce que je préfère dans cette affaire, c’est qu’en construisant l’espace commercial, la valeur de la propriété a doublé et que le loyer a augmenté de façon spectaculaire.
J'ai également acheté un terrain vacant à d'autres fins. Par exemple, j'ai acheté un terrain dans les montagnes du nord-est de la Pennsylvanie dans le but de construire un logement locatif unifamilial (SFR), et je le possède encore aujourd'hui. Cette propriété me sert maintenant de maison de vacances (et peut-être bientôt pour la première fois dans le domaine de la location à court terme Airbnb), que j’ai pu acquérir beaucoup moins cher que si je l’avais achetée en tant que terrain aménagé.
Cela dit, investir dans des terrains vacants peut ne pas convenir à tous les investisseurs ou à toutes les situations, et le succès de l’opération peut également dépendre des conditions de marché actuelles.
Comment savoir si l'investissement dans des terrains vacants est la bonne solution pour vous?
Voyons quelques-uns des avantages et des inconvénients.
Avantages
1. Possibilité de créer la meilleure utilisation possible
L'un des plus grands avantages de l'achat de terrains vacants est la liberté de créer la propriété que vous souhaitez. Bien que cela puisse nécessiter de la prévoyance, car vous auriez besoin de déterminer quelle serait la meilleure utilisation de la propriété dans votre région, cela vous permet également de faire preuve de créativité.
Bien sûr, de nombreuses restrictions de zonage sont déjà définies, vous devez donc les respecter ou passer par les canaux appropriés pour les modifier.
2. Propriété directe
Les acheteurs de terrains vacants paient généralement en espèces, ce qui leur permettrait d’être pleinement / directement propriétaires. Avoir la terre en propre peut apporter la tranquillité d’esprit, en particulier parce que c’est un actif tangible qui ne s’use pas. De plus, vous évitez des choses comme les intérêts hypothécaires et les frais d'origination des prêts généralement facturés par la banque.
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3. Moins d'entretien
Les terrains vacants sont beaucoup plus faciles à gérer à distance que les immeubles locatifs. De nombreux problèmes d’entretien d’une location (plomberie, électricité, aires communes, etc.) ne s’appliquent pas aux terrains vacants. Il y a généralement moins de vandalisme.
4. Plus abordable que la terre aménagée
Détenir un investissement à long terme est généralement moins cher, d’autant plus que les taxes et les droits fonciers sont souvent moins élevés que sur des terrains aménagés.
En outre, les vendeurs de terrains vacants sont généralement plus motivés à vendre, ce qui vous permet d'obtenir un prix inférieur. Vous pouvez même obtenir un financement vendeur. L'abordabilité peut changer la donne.
Par exemple, lorsque j'ai acheté le terrain vacant pour ma maison de vacances, la valeur du terrain a augmenté entre le moment où je l'ai achetée et celle où je l'ai développée. J'ai pu l'utiliser comme garantie pour le prêt à la construction, que j'ai finalement pu convertir en une hypothèque classique sans refinancement. Lorsque le projet a été achevé, le coût total de mon terrain et de son développement était bien inférieur à la valeur au détail de la propriété.
Si vous envisagez d’investir dans des terrains vacants, vous pouvez également envisager quelques inconvénients.
Les inconvénients
1. Plus difficile à financer
Il est plus difficile d’obtenir un financement traditionnel pour l’achat de terrains vacants. Donc, si vous bâtissez dessus et que la propriété ne se vend pas immédiatement, votre argent est bloqué dans l’affaire pendant que vous attendez. Dans cette situation, il s'agirait d'un investissement illiquide à long terme.
2. Moins d'avantages fiscaux
Bien que vous puissiez toujours amortir certaines améliorations, telles que des routes ou un nouveau système d'égout, les terrains vacants ne vous laissent aucune structure à amortir.
De plus, votre prêt hypothécaire ne serait pas lié à une structure, vous ne seriez donc pas admissible à une déduction des intérêts hypothécaires.
3. Pas de flux de trésorerie tout de suite
Maintenant, bien que vous ne disposiez pas d’une hypothèque sur laquelle vous puissiez effectuer des paiements, vous auriez probablement d’autres dépenses, telles que les taxes foncières, le coût des améliorations et parfois même les frais d’association.
Sans revenus de location, vous devrez peut-être faire preuve de créativité pour couvrir les dépenses. Par exemple, vous pouvez vendre des parcelles du terrain ou les droits qui s’y rattachent (par exemple, des droits miniers, des droits de jeu, etc.), ou vous pouvez trouver un autre usage du terrain entre-temps.
Un hiver, alors que j'étais à l'université, j'ai travaillé dans une ferme d'arbres de Noël, où le propriétaire utilisait les arbres pour payer ses taxes foncières jusqu'à ce qu'il soit prêt à aménager ou à subdiviser le terrain plus tard pour devenir une maison d'habitation.
4. Permis et approbations requis
La manière dont la propriété est zonée localement (c’est-à-dire résidentielle, commerciale, etc.) peut également déterminer ce que vous pouvez faire avec la propriété. Le calendrier d’approbation de votre projet par le canton peut également varier.
Le nombre de lots que vous êtes autorisé à développer est une autre grande question, qui détermine combien vous pouvez gagner grâce à la subdivision.
Quand j'étais en construction, je travaillais avec des constructeurs qui incluaient des imprévus dans leurs contrats, en particulier pour des projets fonciers plus importants, et ceux-ci comprenaient souvent des autorisations de permis. S'ils ne pouvaient pas obtenir les permis pour ce qu'ils essayaient de construire, ils n'achèteraient pas le terrain.
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5. Problèmes physiques liés à la propriété elle-même
Parfois, la propriété elle-même peut avoir des problèmes. Par exemple, j'éviterais les terrains plats en raison de problèmes de ruissellement. De même, avec les propriétés de montagne, il est plus difficile de construire sur des terrains très pentus. De plus, je devrais être clair sur la situation en ce qui concerne les fosses septiques, les égouts, l’eau et les accès routiers.
Outre les restrictions du canton et les problèmes liés à la propriété elle-même, le succès de votre transaction peut également être partiellement dicté par les conditions du marché.
6. Impact des conditions du marché
Disons que vous n’avez pas construit sur le terrain, mais que vous l’avez amélioré d’une manière ou d’une autre après l’achat (c’est-à-dire, la subdivision, les routes, les égouts, etc.) et / ou la région appréciée. Vous avez peut-être encore beaucoup à faire.
Si vous achetez sur un marché à la baisse (marché de l’acheteur) avec l’intention de construire ou d’améliorer la propriété puis de la vendre, la grande question est: pouvez-vous vous permettre de conserver la propriété en attendant que le marché se retourne?
Le temps de marché dépend aussi de la région. Je ne saurais trop insister sur le fait qu’il est essentiel non seulement de faire preuve de diligence raisonnable, mais également de comprendre les coûts de développement, la demande et la valeur marchande de votre projet achevé.
Je ne serais pas contre l’achat de terrains vacants aujourd’hui, tant que je pourrais faire exactement ce que je voulais avec la propriété et que ma stratégie de sortie était claire.
Note finale
Alors que les conditions du marché se resserrent et que les stocks de logements sont plus rares et plus coûteux, est-il judicieux pour vous de pivoter et de commencer à envisager différentes options, telles que l'investissement dans des terrains vacants? Comme on dit, la terre est la seule chose qu’ils ne fabriquent plus!
Quelles ont été vos expériences avec la terre, bonnes et mauvaises? Est-ce quelque chose que vous envisagez de faire au cours de la prochaine année?
Parlons dans la section commentaires ci-dessous!
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