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Le piratage domestique est un sujet de conversation courant sur BiggerPockets. Et pourquoi ne le serait-il pas? Le piratage domestique est un outil efficace et pratique permettant de réduire ou d’éliminer vos dépenses mensuelles les plus importantes et d’accélérer votre progression.
Pour les non-initiés, cela génère des revenus pour compenser vos propres frais de subsistance. Bien qu'il existe de nombreuses stratégies de piratage à domicile, chacune d'elles offre divers degrés d'économies de coûts, d'attentes en matière de confidentialité, d'atténuation des risques et de potentiel de hausse. Cependant, à mon avis, un tel type d’actif est meilleur que le reste.
Voici quatre raisons pour lesquelles le Fourplex est le hack parfait:
1. Plus grande confidentialité
Beaucoup de mes amis de plus de 20 ans sont confrontés au dilemme suivant: dépenser 40% ou plus de leur revenu pour vivre seul ou renoncer à leur vie privée en s'associant avec des colocataires pour partager les coûts (et éventuellement les salles de bain!) Dans une maison unifamiliale ou un appartement. de location.
Le quadruplex mélange le meilleur des deux mondes si vous habitez dans une unité et louez les trois autres. Vos locataires sont effectivement des «colocataires» qui vous aident à partager les coûts, mais vous bénéficiez tous de l'avantage supplémentaire de disposer d'entrées séparées, d'espaces de vie séparés et de vies séparées.
Si vous avez une famille, une personne significative ou prévoyez d’avoir l’une ou l’autre, la vie privée est essentielle et rend une unité résidentielle impraticable et un quadruplex attrayant. Oui, le même avantage en matière de vie privée s’applique à une multifamille de toute taille, mais nous ne faisons que commencer.
2. Un cash-flow plus important
L'une des meilleures caractéristiques du quadruplet est qu'il généralisera généralement des flux de trésorerie supérieurs à ceux des propriétés de un à trois logements, principalement parce que son prix est généralement le plus bas par rapport au revenu qu'il génère. Cela tient en grande partie à un manque relatif de demande pour le produit.
À une extrémité du spectre, vous avez une demande substantielle de la part d’acheteurs unifamiliaux, qui représentent la grande majorité du marché occupé par le propriétaire, augmentant les prix en fonction de facteurs émotionnels, de la vue sur le lac ou de la puissance du système scolaire.
Une minorité d'entre eux se tournera vers un duplex, voire un triplex, pour compenser les coûts ou pour être utilisé comme mode de vie multigénérationnel. Mais l'idée de gérer trois autres unités est généralement suffisamment intimidante pour éloigner les acheteurs célibataires.
Un moyen rapide de voir si les quadruples sont sous-évalués par rapport aux immeubles de un à trois logements sur votre marché est de surveiller le ratio loyer mensuel brut par rapport au prix d'achat.
Là où j'investis dans MidCoast Maine, le quadplex gagne généralement la catégorie des un à quatre logements. Et bien que vous puissiez trouver un immeuble de plus de cinq logements avec un rapport loyer / prix encore meilleur, le point suivant montre pourquoi quatre unités est le nombre maximum que vous devriez envisager pour un piratage de maison.
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3. Conditions de financement exceptionnelles
Une réaction commune de mes amis lorsque je suggère de pirater un quadruplex à la maison est la suivante: «Il n’ya aucun moyen que je puisse me permettre un aussi grand bâtiment!»
Cependant, ils ne sont généralement pas conscients de plusieurs aspects du financement d’un complexe quadruplex qui en font le hack parfait.
Premièrement, le financement bancaire conventionnel est disponible pour les immeubles de un à quatre logements. Cela signifie une durée de 30 ans à taux fixe.
Contrairement aux conditions requises pour les immeubles de cinq logements ou plus, votre taux d’intérêt et le paiement correspondant ne changeront jamais avec le financement conventionnel, et vous ne serez jamais confronté à une pénalité de paiement anticipé ou à un paiement forfaitaire. Ajoutez à cela l’intérêt des taux hypothécaires conventionnels historiquement bas et le meilleur moment pour financer un quadruplet.
Vous pouvez également acheter des quadruples occupées par le propriétaire moyennant une mise de fonds modeste de 3,5% quand. Ce type de prêt est un produit assuré par le gouvernement et conçu pour les emprunteurs à revenu faible à modéré sans historique de crédit significatif.
Pensez-y: 3,5% des 500 000 dollars ne représentent que 17 500 dollars. Sur un quadruplex de 200 000 dollars, 3,5% ne représentent que 7 000 dollars – certainement à la portée des Américains les plus disciplinés sur le plan financier.
Et si vous songez encore au piratage domestique de cinq unités, sachez que votre mise de fonds sur un immeuble de 200 000 dollars vient d’augmenter à au moins 20%, ou 40 000 dollars.
Un autre avantage sous-estimé du financement conventionnel est que 75% des loyers existants du quadruplet seront pris en compte pour le revenu admissible dans votre demande de prêt.
Disons que trois unités sont déjà louées à 1 000 dollars chacune. La banque ajouterait 75% de 3 000 USD (2 250 USD) par mois, ou 27 000 USD par an, à votre revenu admissible.
Si vous gagnez 50 000 dollars par an au travail, vous venez de vous accorder une augmentation de 54% en vue de votre qualification.
Si vous considérez la règle générale qui dit que vous pouvez vous permettre de gagner quatre fois plus d'argent, les loyers existants augmenteraient votre pouvoir d'achat de 108 000 $ pour cet hypothétique quadruplet!
4. Économies d'échelle maximisées
Un avantage énorme du quadruplet est qu’il offre les meilleures économies d’échelle disponibles pour les biens à financement conventionnel.
Considérez ceci: pour des propriétés d’emplacement et d’état similaires, les dépenses régulières par unité sont susceptibles d’être moins élevées sur un quadruplé par rapport aux propriétés d’une à trois unités. Par exemple, si l’assurance sur un duplex de 2 500 pieds carrés est de 100 $ / mois (50 $ / unité), la prime sur un quadplex de 3 500 pieds carrés peut être de 150 $ (37,50 $ / unité).
Il en va de même pour les dépenses telles que les taxes, l'entretien des pelouses et le déneigement.
En outre, à un moment donné, vous allez avoir un poste vacant. Si vous piratez un duplex et que votre locataire déménage, votre revenu passe à zéro. Pendant le temps que l'unité est vide, vous avez complètement perdu les avantages du piratage domestique.
Cependant, si vous logez un quadruplex et que vous avez un poste vacant, vous disposez toujours de revenus provenant de deux unités pour vous aider à compenser vos dépenses pendant que vous travaillez pour remplir la troisième unité. Un quadruplet offre une protection considérable en cas de perte, car il est très peu probable que vos trois unités productrices de revenus soient vides en même temps.
Le quadruplex maximise également l'effet multiplicateur des mises à niveau communautaires qui augmentent le loyer. Par exemple, imaginons que vous installiez des plates-bandes surélevées dans la cour afin que vos résidents puissent jardiner en été. Ce projet pourrait vous coûter la même chose à construire, que vous le fassiez en duplex ou en quadruplet.
Cependant, le nouvel équipement peut vous permettre de facturer un loyer supplémentaire de 20 USD à une unité (si vous hébergez un duplex) ou de 20 USD à chacune des trois unités (si vous hébergez un quadruplex). Si le projet coûte 1 000 dollars dans les deux cas, il s’agit d’un rendement annuel intéressant de 24% avec un duplex, mais d’un rendement annuel colossal de 72% avec un quadruplex!
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5. Roues d'entraînement pour immeubles commerciaux multifamiliaux
Enfin, le Fourplex offrira une opportunité précieuse d’employer un grand nombre de personnes de la même manière dans une position relativement sûre comprenant un actif plus petit, un capital en risque limité, un titre de créance fixe et peut-être même une exemption pour propriété familiale.
Tout d’abord, vous construirez les quatre membres de votre équipe (agent, gestionnaire immobilier, entrepreneur et prêteur) avant même de regarder une propriété, comme les «grands garçons». Bien sûr, vous commencerez probablement gestionnaire immobilier pendant que vous logez bidouille. Mais vous savez que vous finirez par sortir et que vous ne gravissiez pas les échelons sans penser à acheter sur un marché, à moins de savoir d’abord que deux bons gestionnaires peuvent éventuellement prendre le relais. Tout acteur majeur dans le secteur commercial multifamilial commence par constituer une équipe.
Deuxièmement, vous effectuerez une analyse de marché, en évaluant des indicateurs similaires à ceux utilisés par les syndicators multi-familles les plus performants. Vous effectuerez des recherches sur les facteurs de la demande qui affectent la trajectoire de votre marché, tels que les opportunités d’emploi, la qualité des écoles, le taux de criminalité et les tendances de la population. Tous les exploitants multifamiliaux prospères achètent un marché avant d’acheter un bâtiment, et vous aussi!
, vous ferez appel à des experts pour examiner le toit, les systèmes de CVC, les fondations, etc. Vous connaîtrez les limites de votre propre expertise et compterez sur les autres pour combler les lacunes – semblables aux plus avisés des investisseurs multifamiliaux.
Enfin, vous ferez des calculs comme les pros. Oui, votre banque examinera des données de ventes comparables, mais vous analyserez les flux de trésorerie et le taux de rendement. Vous explorerez les possibilités d’ajouter de la valeur et d’augmenter les loyers, ainsi que les possibilités de réduire les dépenses et les vacances.
Vous pouvez même et éventuellement refinancer complètement votre capital investi hors du bâtiment – le Saint Graal de l'investissement auquel aspirent tous les grands opérateurs multifamiliaux.
L’essentiel est que si vous parvenez à bien pirater un quadruplex, vous êtes également sur la bonne voie pour devenir un investisseur commercial multifamilial prospère. L'argent économisé par la maison vous permettra peut-être même de verser un acompte sur un bâtiment plus grand, ce qui accélérera davantage votre parcours immobilier.
Et si l’expérience maison révèle que les investissements futurs dans plusieurs familles ne sont pas pour vous, c’est bien aussi! Entre-temps, vous avez économisé beaucoup d’argent, développé des compétences utiles dans la vie, développé votre capital personnel et créé un actif productif de trésorerie.
L’expérience sera irremplaçable et, quoi que vous fassiez ensuite, vous aurez plusieurs milles d’avance sur la foule!
Si vous envisagez de pirater votre maison mais que vous n’avez pas encore tiré la gâchette, qu'est-ce qui vous en empêche?
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