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Une nouvelle série d'articles que nous appelons «Point-Counterpoint» portera sur un problème d'investissement immobilier à la fois sous deux perspectives différentes. Cette édition explique s’il est sage d’acheter une propriété située près de bases militaires. Est-ce une bonne idée ou une mauvaise idée?
Cet article traite des inconvénients du point de vue d'un investisseur qui a été là et qui l'a fait. Pesez avec votre opinion ci-dessous l'article dans la section commentaire, et assurez-vous de.
Certains investisseurs aiment dire à quel point il est formidable d’investir à proximité de bases militaires, mais ce n’est pas toujours ce qu’il faut faire. Voici une liste des pièges les plus courants liés aux investissements à proximité de bases militaires.
1. Ordres militaires
Le principal inconvénient d’investir à proximité d’une base militaire réside dans les indemnités de cessation de bail accordées aux militaires par la loi sur l’aide civile au civil (Servicemembers Civil Relief Act – SCRA). La SCRA permet aux membres du service de résilier leur contrat de location s'ils reçoivent l'ordre de déployer ou de changer de station.
Maintenant, je ne dis pas que le SCRA est une mauvaise chose par tous les moyens. En fait, cela a aussi aidé ma famille à sortir des sentiers battus lorsque nous avons reçu l'ordre de déménager.
Cela évite que les militaires ne soient exploités, mais cela peut vraiment vous blesser si votre locataire a un changement de poste permanent en plein hiver, lorsque la plupart des gens ne cherchent pas de maison. Cela peut entraîner des mois de vacance indue qui attendent la famille suivante.
Les cycles PCS les plus importants se situent généralement entre les années d’été et les mois d’été.
2. Allocation de base pour le logement
L'allocation de base pour le logement (BAH) est une allocation que les militaires reçoivent du gouvernement pour payer le logement hors de la base. Le BAH diffère d’une base à l’autre et fluctue en fonction des prix actuels du marché pour la location de logements.
Par exemple, Hawaii BAH est beaucoup plus important que Kansas BAH en raison du coût de la vie plus élevé. BAH est généralement en hausse, mais il peut aussi baisser et, le cas échéant, le marché de la location s'en ressent.
Le BAH pour les militaires a diminué de 1% par an dans le cadre du plan du ministère de la Défense selon lequel il ne couvrirait que 95% des indemnités de logement militaire, tandis que les militaires militaires couvriraient les 5% restants. Ces 1% par an au cours des cinq dernières années ont représenté quelques centaines de dollars de variations sur la plupart des marchés locatifs.
En fait, c'est quelque chose qui m'a touché personnellement. Une maison que nous louions auparavant pour 1 400 dollars par mois coûte maintenant environ 1 250 dollars, et ce uniquement à cause du changement de BAH. Le coût de la vie n'a jamais baissé, mais les familles de militaires cherchent maintenant un logement moins cher, car elles se sentent coincées dans le portefeuille à cause de l'oncle Sam.
3. Chiffre d'affaires élevé
Le taux de roulement élevé est un autre problème majeur à proximité des bases militaires. Vous pouvez raisonnablement vous attendre, dans la plupart des endroits, à avoir des locataires pour deux ou trois ans à la fois si vous êtes chanceux. Cela provoque beaucoup d'usure dans une maison de multiples déménagements et déménagements.
Les bases d’entraînement peuvent être encore pires pour le roulement. Certains cycles PCS ne durent que six mois. Vous pouvez donc espérer commercialiser le loyer tous les six mois et recruter de nouveaux locataires.
Certains gestionnaires d’immeubles facturent des frais de placement d’environ un tiers du loyer du premier mois. C'est un événement coûteux pour vous, surtout si vous rendez les locataires tous les six ou douze mois.
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4. Fête ou famine
Investir près d'une base militaire peut être un festin absolu ou une famine, en fonction du cycle dans lequel se trouve l'armée. Si la base se déploie, des milliers de membres des services décident généralement de sortir de leur bail et de stocker tous leurs biens pour économiser de l'argent. .
J'investis près d'une base militaire qui déployait deux brigades en même temps. Environ 7 000 membres des services et leurs familles sont partis de la communauté pendant environ neuf mois, à peu près.
Plus souvent qu'autrement, les conjoints et les familles des membres des services retournent dans leur maison d'origine pendant de longues périodes de déploiement et vivent à bon marché avec les autres membres de leur famille. (Sérieusement, c’est plus courant que vous ne le pensez.) Cela fait mal aux investisseurs parce que, quand tant de gens quittent la même communauté, la maison de chacun semble porter la pancarte «À louer» dans la cour.
Je l’ai vu et cela m’a coûté quelques milliers de dollars de vacance pendant des mois, sans demande excédentaire de location.
5. compétition
La concurrence des investisseurs est un autre problème majeur lié aux investissements à proximité de bases militaires. Il y a toujours des tonnes d'investisseurs qui cherchent à tirer parti de l'opportunité de posséder des maisons dans des zones où de nombreux locataires changent.
Vous avez également souvent du mal à rivaliser avec certains des D.I.Y. les investisseurs qui achètent une maison et qui vendent moins cher que ce soit au marché en le louant sans flux de trésorerie (ni flux de trésorerie négatif, en l'occurrence). Bien pour eux, mais cela n’aide pas la stratégie de l’investisseur type.
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6. Drawdowns
Les pertes militaires (l’équivalent des suppressions d’emplois) en sont un autre. énorme préoccupation lorsque vous investissez à proximité d'une base militaire. Vous voulez faire attention à ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier.
Lorsque l'armée réduira ses effectifs (ce qui sera éventuellement le cas), vos revenus locatifs mensuels pèseront sans doute sur vos revenus de location, ainsi que sur l'énorme changement de l'offre et de la demande. Les soldats seront contraints de quitter l'armée parce qu'ils ne répondent pas aux nouvelles exigences strictes. Avant même que vous le sachiez, le nombre de membres des services dans votre région a été réduit de manière significative.
Il y a toujours une possibilité de réduction; cela dépend fortement du programme de leadership à Washington. Pour cette raison, investir dans une ville militaire sans autre source d'emploi principale est risqué.
Les retraits sont une chose, mais parfois, les unités sont également déplacées vers d’autres bases. Et tout à coup, il y a une autre énorme population de locataires.
Un autre impact négatif corrélé aux pertes est ce que l’on appelle la réorientation de base et la fermeture, ou BRAC. Périodiquement, le gouvernement fédéral tentera de maximiser l'efficacité en fermant certaines bases et en déplaçant des soldats dans d'autres bases.
C’est quelque chose qui n’est pas vraiment dans votre intérêt en tant qu’investisseur, car vous pourriez vous retrouver avec une hypothèque que vous ne pourrez plus couvrir si les autres locataires potentiels refusent de payer le loyer que vous désirez. Encore une fois, il s’agit d’une augmentation de l’offre et d’une baisse de la demande.
Conclusion
Comme vous pouvez le constater, l’investissement dans une communauté militaire présente une tonne d'inconvénients. J'investis toujours près des bases militaires, mais mon plan pour aller de l'avant est de parvenir à un «terrain stable», pour ainsi dire.
et sont des monstres totalement différents, mais en ce qui concerne les investissements à dépenser, je ne mettrai probablement plus d’œufs dans le panier militaire.
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Est-ce que vous investissez près des bases militaires? Comment ça a été pour toi? Y at-il d’autres avantages et inconvénients que vous avez connus et que je n’ai pas mentionnés?
N'hésitez pas à laisser un commentaire ci-dessous!
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