6 raisons d'investir dans l'immobilier commercial pourraient être une mauvaise idée

Qui n'aime pas un titre légèrement controversé?

Je peux déjà sentir la colère des courtiers en prêts hypothécaires commerciaux, des investisseurs et des agents immobiliers prêts à lancer une foule de commentaires ci-dessous. Maintenant, avant de retirer vos gants, n'oubliez pas que je suis un fervent partisan de la vie et le considère comme un jeu indispensable pour tout investisseur débutant dans l’immobilier unifamilial ou multifamilial.

Donc, ne retirez pas vos gants et lisez la suite.

Vous avez peut-être entendu dire que tout type de bien, qu’il soit commercial ou non commercial, est une bonne opportunité d’investissement. Et plus encore, les propriétés commerciales offrent des avantages financiers bien plus importants que les propriétés non commerciales. Mais est-ce que quelqu'un vous a également dit qu'investir dans des propriétés commerciales est un peu plus risqué et plus salissant que d'investir dans de l'immobilier non commercial? De nombreuses questions, telles que les exigences légales, les lois supplémentaires et les connaissances approfondies, rendent les propriétés commerciales plus difficiles à gérer.

Dans cet article, je vais aborder les problèmes clés qui rendent les propriétés commerciales si difficiles à gérer et la raison pour laquelle vous feriez mieux de réfléchir à deux fois avant de le faire.

L'immobilier commercial est une classe d'actifs immobiliers utilisés à des fins commerciales. Il comprend trois secteurs: bureaux, commerce de détail et industriel. L'immobilier commercial est souvent préféré pour des raisons telles que le retour sur investissement élevé, des baux plus longs et des dépôts plus petits. Tous ces facteurs sonnent juste, mais ces choses-là semblent bonnes, principalement sur le papier. Avant d’investir, vous devez connaître les risques associés aux propriétés commerciales, risques qui n’existent tout simplement pas avec l’investissement dans les propriétés résidentielles.

6 raisons d'investir dans des biens commerciaux pourraient être une mauvaise idée

1. Les propriétés commerciales sont compliquées à comprendre.

Pour acheter une propriété résidentielle, vous devez bien connaître les ventes et le marché locatif. Vous devez savoir combien coûtera une maison, ce qu’il en coûtera pour la réparer, la valeur de la maison après réparation et le type de loyer que vous pourrez obtenir. Eh bien, toutes ces choses viennent avec l'expérience et aucune n'est trop compliquée. En fait, vous pouvez obtenir beaucoup d'informations simplement en demandant aux gens. Besoin d'en savoir plus sur le quartier? Demandez aux voisins. Il suffit de regarder ce que les autres lieux à proximité sont capables de percevoir en loyer pour vous donner immédiatement une bonne idée de ce à quoi vous pouvez vous attendre.

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Pas si avec la propriété commerciale. Cela nécessite une compréhension de concepts similaires, mais c'est beaucoup plus compliqué que cela. Comprendre les chiffres nécessite des connaissances qui ne sont pas facilement disponibles et qui requièrent certainement une certaine expérience. Les autres facteurs cruciaux qui affectent énormément la valeur d'un bien commercial sont l'intérêt futur de votre bien, la durée du bail, le niveau de solidité du locataire et le type d'entreprise qui convient le mieux à votre bien. La valeur et le loyer de votre propriété dépendent également des types d’entreprises exploitées dans la région où se trouve votre propriété. De plus, les lois sont moins strictes dans certains domaines. Cela signifie que la transaction sera régie par des accords contractuels plutôt que par la loi en vigueur. Tout cela ensemble rend assez compliqué le fait de se lancer dans les investissements immobiliers commerciaux. Habituellement, il faut choisir un créneau et se concentrer sur cela.

2. Les propriétés commerciales sont sensibles aux conditions économiques.

Bien entendu, lorsque l’économie croît et se contracte, les propriétés résidentielles évoluent et peuvent générer un retour sur investissement plus faible que prévu. Mais là où cela pourrait être vrai, les propriétés commerciales sont beaucoup plus sensibles à l’évolution du climat économique. Tout le monde a besoin d'un endroit où vivre et la plupart des emplois sont relativement stables. Même en période de ralentissement économique, les gens auront toujours besoin d'un toit.

Mais on ne peut pas en dire autant des propriétés commerciales. Lorsque l'économie est forte, la demande et le prix de l'immobilier commercial augmentent. Les personnes qui louent un immeuble commercial peuvent choisir d’opérer à partir de leur domicile et de fermer leur boutique lorsque le marché est mauvais. Cependant, même lorsque l'économie se porte bien à l'échelle nationale, les changements économiques locaux jouent également un rôle. L’emplacement que vous proposez n’est peut-être plus aussi attrayant qu’il était. Lorsque cela se produit, votre propriété peut rester des années sans locataire.

3. Valoriser les propriétés commerciales est difficile.

Les propriétés résidentielles sont généralement louées à l'aide d'une comparaison de loyer. Cela signifie que le propriétaire compare sa propriété à des propriétés similaires récemment louées dans la même zone. Dans le cas des propriétés résidentielles, il est beaucoup plus facile de trouver des propriétés résidentielles similaires. Cela signifie généralement faire le tour du quartier. Dans certains cas, vous pouvez vous débrouiller avec du bon sens.

Dans le cas de propriétés commerciales, il est très difficile de comparer deux propriétés. Un certain nombre de facteurs affectent la valeur de ces propriétés. En outre, il est difficile de trouver des propriétés similaires qui ont été louées récemment et qui sont également pertinentes pour le même public. Une des façons d’évaluer l’immobilier commercial consiste à examiner la valeur au mètre carré. C'est quelque chose qui peut être utilisé lorsque vous possédez une propriété dans un centre commercial, par exemple. L'emplacement est important, mais au moins les propriétés voisines peuvent être ici utiles. Si cela ne fonctionne pas, comme alternative. les propriétés commerciales sont évaluées selon une approche fondée sur le revenu.

Une approche de revenu prend en compte le profit qu'une propriété peut réaliser chaque année et le multiplie par le taux de capitalisation boursière pour réduire la valeur de la propriété. Le taux de capitalisation boursière du marché varie selon les types de biens immobiliers, le type de locataire, la durée du bail, la cote de crédit du locataire, les conditions du bien immobilier, les conditions du marché et les différents emplacements d'un bien immobilier. Mais même dans ce cas, la valeur d'une propriété est un concept très fluide et nécessite beaucoup de perspicacité. Ce n’est pas quelque chose que vous ferez vous-même tout de suite.

4. Trouver des locataires prend plus de temps avec les propriétés commerciales.

Bien que les immeubles commerciaux puissent bénéficier de baux à long terme de trois, voire dix ans, une fois vacants, il leur faut généralement beaucoup plus de temps pour trouver des locataires appropriés. Étant donné que ces propriétés sont louées à des fins commerciales, il faut généralement plus de temps pour trouver une correspondance appropriée entre l’emplacement, le type de propriété et les exigences commerciales des entreprises concernées. Cela a un effet assez important sur les flux de trésorerie. Le propriétaire est également censé couvrir tous les coûts au cours de cette période. Cela peut représenter un énorme fardeau pour le propriétaire, car les taxes peuvent être beaucoup plus élevées que les biens immobiliers résidentiels.

En plus de tout cela, les conditions pour un bail commercial sont assez compliquées par rapport à un bail résidentiel. Un locataire commercial dispose de nombreuses options de location, comme un bail brut, un brut modifié, un double net et un triple net. Les taux de capitalisation boursière varient également selon les types de contrats de location. Les lois varient également d'un État à l'autre. Par conséquent, ce qui pourrait être possible dans un État peut être carrément illégal ou bien trop onéreux pour tenter de réussir dans un autre. Encore une fois, la gestion des locataires, la valeur des contrats de location et les contrats de vacance exigent une grande expertise.

5. Les anciennes propriétés commerciales constituent une menace pour les nouvelles propriétés et les propriétés améliorées situées dans la même zone.

Les investisseurs d'anciennes propriétés commerciales sont toujours menacés par des propriétés commerciales plus récentes et améliorées situées dans la même zone. Les locataires sont toujours à la recherche d'espaces de travail ou d'affaires modernes et modernisés. Bien sûr, c’est la même chose avec les propriétés résidentielles, mais l’aménagement d’un bureau peut coûter beaucoup plus cher que l’amélioration d’une maison. À mesure que de nouvelles propriétés apparaissent, le risque d'inoccupation des propriétés existantes augmente, ce qui peut entraîner des coûts supplémentaires.

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6. Le financement d'une propriété commerciale est difficile.

Cela ne doit pas être sous-estimé. Il n’est pas si difficile d’obtenir un financement pour l’achat d’immeubles locatifs résidentiels, car il existe un grand nombre de prêteurs disponibles qui proposeront un prêt pour une période de 15 à 30 ans. Habituellement, l’immobilier résidentiel n’est pas aussi cher que l’autre et peut même être amorti par un loyer. Dans le cas de propriétés commerciales, le montant du prêt sera amorti sur moins de 30 ans et utilisera principalement un mode de paiement forfaitaire. Cela signifie que la totalité du solde du prêt sera due au bout d’un certain délai, disons au bout de cinq ou dix ans. L'investisseur est censé rembourser le prêt lorsque le paiement anticipé est dû. Ce n'est pas toujours pratique pour l'investisseur. De nombreux investisseurs ont hâte de se refinancer à la date d'échéance, mais si le marché évolue, il est difficile de refinancer le prêt.

Ajoutez à cela le fait que les biens commerciaux coûtent généralement plus cher à l'achat et que les choses deviennent encore plus difficiles. Il est vrai que les grandes propriétés peuvent générer un revenu plus stable, mais pour obtenir ce type d’argent auprès d’une banque, vous aurez besoin d’expérience.

Les investissements immobiliers commerciaux nécessitent beaucoup de travail de terrain. Vous devez payer votre diligence raisonnable pour évaluer le marché et la propriété. Si vous souhaitez investir dans des propriétés commerciales, gardez un œil sur le marché local et les conditions de la propriété. Vous devez faire beaucoup de calculs, car plusieurs facteurs affectent la valeur d'une propriété commerciale. Enfin, pendant que vous faites tout cela, votre plan devrait comporter une stratégie de sortie solide. C’est toutes ces choses qui rendent l’immobilier résidentiel tellement plus attrayant pour les investisseurs, en particulier ceux qui viennent de commencer.

(Nous republions cet article pour aider nos nouveaux lecteurs.)

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