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Si vous êtes propriétaire depuis assez longtemps, vous avez un locataire de cauchemar. Ils sont de toutes formes et de toutes tailles, et ils coûtent des milliers de dollars en loyer impayé, en dommages matériels, en frais juridiques, en frais de justice et en cheveux tirés.
Je voudrais tout aussi bien garder ces milliers de dollars et ne pas me faire voler par un locataire professionnel complice ou un deadbeat charismatique. Mais pouvez-vous toujours repérer ces locataires cauchemardesques qui sourient et vous remettre leurs demandes de location?
Mieux vaut prévenir que guérir, quand on en parle. Il n’est même pas nécessaire de vous coûter de l’argent: le demandeur doit payer les frais de vérification des antécédents. Mais cela coûte quelque chose que beaucoup de propriétaires sont encore plus réticents à se séparer: leur propre sueur et leur travail.
Voici quelques drapeaux rouges souvent négligés lors de la sélection avancée des locataires – de subtils signaux d'alarme indiquant que la charmante candidate blonde est en réalité un cauchemar à attendre.
Les mauvais employés font de mauvais locataires
Lorsque les propriétaires prennent la peine de parler aux employeurs des demandeurs (ce qui est moins courant que vous ne le pensez), ils confirment souvent simplement le revenu et l’emploi et les laissent là.
Mais les superviseurs directs sont une mine d’informations sur les futurs locataires. Est-ce qu'ils se présentent chaque jour pour travailler à l'heure? Ou se traînent-ils eux-mêmes avec 20 minutes de retard, soignant une gueule de bois et flairant la ferme de Boone?
Est-ce qu'ils terminent toujours les projets et les tâches à temps, ou sont-ils régulièrement en retard?
Comment sont-ils proactifs? Comment sont-ils consciencieux? En un mot, à quel point sont-ils responsables?
Type de dette
Trop de propriétaires se contentent de consulter le score FICO indiqué sur le rapport de solvabilité, s’ils se donnent la peine de le faire. Oubliez le score FICO! C’est réducteur et souvent trompeur. La vérité se trouve dans l'historique des paiements et souvent dans le type de dette du locataire.
Lucas Hall, fondateur de, résume en ces termes: «Je préférerais une personne ayant une dette hypothécaire de 200 000 USD à une créance de 20 000 USD sur une carte de crédit.» Certaines dettes sont, au moins de manière concevable, des dettes constructives. Les gens s'endettent pour améliorer leurs perspectives de carrière. Dans de nombreuses régions du pays, une voiture est inévitable. L'endettement des véhicules a donc un sens. Et les propriétaires peuvent certainement comprendre une hypothèque pour le locataire.
Mais à quoi sert la dette de carte de crédit? Achats consommateurs. Et bien sûr, nous avons tous été dans une situation difficile financièrement à un moment ou à un autre, mais voulez-vous vraiment quelqu'un qui a des problèmes financiers comme locataire? (Pour les coeurs ensanglantés, la réponse correcte est "non". Il n’ya rien de mal avec la charité, mais donnez à la charité en connaissance de cause; ne le confondez pas avec une décision professionnelle.)
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Actes sales
Certaines personnes sont simplement sales. D'autres sont abusifs envers la propriété où ils habitent. Si vous voulez une fenêtre claire sur la façon dont un demandeur traitera votre propriété, ne cherchez pas plus loin que la façon dont il traite sa maison actuelle.
Donnez-nous le moins de préavis possible et appelez les candidats pour leur faire savoir que vous êtes dans le quartier et qu'ils espéraient passer. Si vous le souhaitez, apportez une copie d'un bail vierge et dites-leur que vous souhaitez parcourir quelques points avec eux en personne. Mais le but est d'entrer chez eux pour voir comment ils le traitent.
Personne n’est parfait; il y a peut-être un peu de fouillis – après tout, ils ne s'attendaient pas à des invités. Mais si vous voyez des ordures qui traînent, des restes de nourriture dans la cuisine, des trous dans les murs ou toute autre activité que vous ne voudriez pas chez vous, vous avez la réponse.
Aucune chose comme les mensonges blancs
Si vous surprenez un candidat qui ment à propos de quelque chose, même petit, déchiquetez sa demande. S'ils mentent à propos d'une chose, toute leur demande est suspecte. Les mensonges sont un indicateur d'autres mensonges, et les personnes qui mentent sur leur demande ont déjà prouvé qu'elles étaient disposées à tromper pour obtenir ce qu'elles voulaient.
«Je rejette les candidats s'ils mentent à propos de quoi que ce soit», poursuit Hall. "Je rejette toute personne qui demande une unité non-fumeur, qui arrive à la représentation et qui sent le tabac."
Ils prétendent qu'ils n'ont pas d'animaux domestiques, mais que voyez-vous des signes d'animaux autour de leur appartement lors de votre visite? Ils disent qu’ils gagnent 4 150 $ / mois de leur travail, mais leur département des ressources humaines dit qu’ils sont payés 3 600 $? Ils postulent par eux-mêmes, mais vivent clairement avec un autre significatif?
Ce sont tous de mauvais augure que l'honnêteté n'est pas leur fort.
Un propriétaire peut mentir, mais pas deux
Quel est le moyen le plus rapide de se débarrasser d’un mauvais locataire? Pour leur donner une recommandation élogieuse au prochain propriétaire.
Mais le propriétaire précédent, d'une propriété où le locataire ne vit plus, vous donnera le scoop honnête. Vous devez quand même contacter le propriétaire actuel du prospect, il se peut qu’il soit à égalité avec vous, mais prenez parole avec un grain de sel. Creusez plus profond, contactez non pas un mais deux des propriétaires du demandeur.
Pour finir, essayez de vérifier l’identité du propriétaire si vous le pouvez. Demandez combien de temps ils ont possédé la propriété, combien de temps le locataire a vécu là. Si vous pouvez facilement trouver les archives publiques indiquant l’adresse postale du propriétaire, demandez-lui de confirmer son code postal. C’est un vieux truc: les candidats donnent le nom d’un ami et prétendent en être le propriétaire. Mais c’est un truc qui risque de ne pas fonctionner lorsque vous contactez deux propriétaires et que vous les vérifiez.
Type de crime
À quoi ressemblent leurs antécédents criminels? Ne les disqualifiez pas simplement parce qu’un dossier revient sur leur casier judiciaire – c’est en fait maintenant illégal à l’échelle nationale, grâce à un.
Mais tous les crimes ne sont pas créés égaux. Possession d'un sac de dix cents de marijuana? Et alors? Meurtre au premier degré? Fraude? Incendie volontaire? Une autre histoire.
«Je n'accepte jamais les personnes ayant commis un crime violent ou impliquant des dommages matériels intentionnels (comme un incendie criminel)», explique Hall. Outre les crimes violents et les dommages aux biens, tous les crimes impliquant une fraude sont des signaux d'alarme importants. À moins que le crime ne soit commis il y a plusieurs décennies, ces types de crimes devraient disqualifier instantanément un demandeur.
Expulsion enregistrée
Si quelqu'un a été dans les cinq dernières années, ne lui louez pas. Fin de l'histoire.
Si un demandeur a été expulsé au cours des 10 dernières années, réfléchissez longuement à ce sujet. Tous les autres détails de leur demande et les vérifications des antécédents devaient être parfaits.
De nombreux propriétaires et gestionnaires immobiliers ne font qu'exécuter un rapport de solvabilité et une vérification judiciaire, mais à certains égards, l'historique des expulsions est le plus important de tous. Cela va à la racine de ce que vous essayez de savoir: ce demandeur est-il susceptible de faire quoi que ce soit qui vous obligera à déposer une demande d’expulsion?
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S'ils l'ont déjà fait, il y a de bonnes chances qu'ils le fassent à nouveau. Transmettez ce candidat – il y aura de meilleurs candidats avec moins d'indicateurs de risque.
En fin de compte, le filtrage des locataires a pour objectif de minimiser les risques. Vous ne pouvez pas prédire parfaitement qui vous assombrira, mais vous pouvez éliminer tout le monde le plus susceptible de le faire.
Non seulement devez-vous filtrer les candidatures de manière agressive, mais laissez les candidats savoir dès le départ que vous le ferez. Dites-leur qu'ils sont responsables de payer pour les rapports de filtrage, qui comprendront des rapports de crédit, de criminalité et d'expulsion, et que vous contacterez d'anciens propriétaires et employeurs. Effrayez les fraudeurs et les mauvaises choses, vous laissant avec moins d’impasses pour vous perdre lorsque vous recherchez un locataire qui paiera à temps et traitera bien votre investissement.
Nous republions cet article pour aider nos nouveaux lecteurs.
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