Apeas
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C’est le scénario de rêve d’un investisseur. Vous achetez une propriété en difficulté et commencez la montagne de réparations et de rénovations. Ensuite, quelqu'un d'autre voit et veut – non, a besoin de – votre propriété.
Passionnés par votre bien immobilier, ils proposent de vous payer plus que ce que vous avez payé. Avant même que la sueur ne commence à se former sur votre front, vous recevez une offre non sollicitée avec un beau bénéfice.
Profiter sans douleur, quoi de mieux? Eh bien, profit sans douleur et pas d'impact fiscal alors que le passage inattendu au prochain immeuble de placement serait le meilleur des cas.
Obtenir une offre non sollicitée
C'est exactement ce qui est arrivé au membre BiggerPockets, Jay. Il est un investisseur en réadaptation sur le point de quitter rapidement son emploi.
Il a acheté un bien locatif et en était à ses balbutiements. Puis, moins d’un mois après la clôture, un autre investisseur a découvert son jeu intelligent et lui a offert un beau bénéfice.
Malgré son habitude d'acheter et de conserver, au moment où il a reçu l'offre, Jay avait appris qu'un six-plex serait le complément parfait à son portefeuille. Mais il n'avait pas le capital nécessaire pour conserver et rénover la propriété initiale et obtenir également le six-plex.
Puis vint l'offre non sollicitée. Jay a accepté l'offre et a commencé à travailler avec les chiffres du six-plex. Il était très proche, mais la facture fiscale sur le gain de la vente inattendue rendait l'achat de remplacement tout à fait hors de portée.
S'il pouvait garder ses impôts pour son compte, cela changerait la donne, mais il ne pensait pas avoir satisfait à la période de retenue.
Période de conservation pour un échange 1031
La période de retenue n'est qu'un des moyens par lesquels l'IRS fait la différence entre les courtiers (intention de vendre) et les investisseurs (intention de conserver). Les investisseurs se qualifient pour 1031 bourses, contrairement aux courtiers. Une période de détention plus longue peut être un indicateur de l’intention de l’investisseur de détenir.
Trois jours se sont écoulés avant la clôture de la vente à la suite d'une offre non sollicitée. Jay a publié un article sur l'appel de Hail Mary sur le forum de BP.
Sur la base de sa question et de notre conversation de suivi, j'ai pu lui montrer comment il pouvait utiliser tout son profit, même les taxes, pour l'achat de son six-plex de remplacement.
Même s'il ne détenait que peu de temps la propriété, son comptable et lui-même ont déterminé qu'il était autorisé à différer tous les impôts. En effet, l’IRS peut prendre en compte de nombreux facteurs pour déterminer l’intention de l’investisseur dans un échange 1031.
En règle générale, un immeuble de placement est considéré comme détenu à des fins commerciales, commerciales ou d'investissement et éligible pour un report d'impôt de 1031 si vous en êtes propriétaire depuis 12 mois ou plus. Plus c'est mieux que plus court.
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Afficher l'intention est la clé
Le mot clé sur lequel repose l'intégralité de la loi d'échange 1031 est «intention».
Pensez au fermier qui va à une vente aux enchères et achète un lopin de terre. Trois mois plus tard, il le vend 10 fois plus cher.
Est-il un revendeur ou un investisseur? Son intention peut être déterminée en regardant son histoire, ses actions et sa communication.
- Il est un agriculteur avec une histoire de possession de propriété à des fins productives.
- A-t-il semé une récolte sur le terrain acheté?
- Ou jeter une pancarte «à vendre»?
- A-t-il cherché l'acheteur?
Ses antécédents de détention pour un usage productif, son action dans la plantation d'une culture et son absence de signe «à vendre» démontrent une intention. Et l'offre non sollicitée est la preuve la plus solide.
Tout comme le prix d’évaluation «fais-moi bouger» de Zillow, il est difficile de discuter d’un accord trop beau pour être refusé. De vieux professionnels épuisés ont souvent répété: «Je ne vendrai jamais rien, à moins que le prix ne soit correct."
Cela me ramène à Jay. Il avait une histoire de. Mais il s'est retrouvé en train de vendre un bien qu'il ne possédait que brièvement et qu'il avait l'intention d'utiliser à d'autres fins.
L'offre non sollicitée était d'autant plus attrayante en raison de son intérêt pour l'achat du six-plex (alias un bien de remplacement) à des fins de réadaptation et de location. Heureusement, il avait clairement indiqué son intention avec le premier bien à sa famille, ses amis, son agent immobilier et son fiscaliste avant de recevoir l'offre non sollicitée.
Le fait qu’il ait reçu une offre non sollicitée n’a pas modifié son intention initiale. Cela ne voulait pas dire qu'il avait l'intention de le faire depuis le début.
Il a établi son intention avec intégrité et pouvait se regarder dans le miroir et dire: «Je voulais vraiment garder cette propriété."
Préparation pour un échange 1031
Jay a fait sa demande concernant un échange 1031 seulement 72 heures avant sa fermeture. Dès qu'il a décidé de faire fonctionner ses impôts pour son propre compte au lieu de les céder immédiatement à Oncle Sam, nous sommes passés à l'action.
En effet, un échange 1031 doit être en place avant la vente de l’immeuble de placement. Et vendre sans l’échange 1031 aurait rendu son bien de remplacement en six étapes, en difficulté, inaccessible.
Tandis que 1031 échanges ont six exigences à respecter, mon équipe a été en mesure de guider Jay tout au long du processus. Nous avons coordonné avec son équipe de clôture la préparation de la documentation nécessaire. Nous nous sommes occupés de tout le travail de fond pendant qu'il se concentrait sur sa vente et son achat.
Il a satisfait à toutes les exigences et a conclu sa vente, puis son achat.
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Enregistrement sur Jay
Je suis arrivé chez Jay environ six mois après son échange. Il venait juste de terminer la rénovation de son six-plex et avait commencé à louer des unités.
Il a réussi à tirer parti des bénéfices inattendus de son offre non sollicitée et de ses propres taxes pour en faire une transaction plus grande et meilleure.
Si vous possédez des biens immobiliers que vous avez achetés dans l'intention de les utiliser à des fins commerciales, commerciales ou d'investissement, vous pouvez bénéficier d'un report d'impôt de 1031, quelle que soit votre période de détention. L'IRS a créé un essai de refuge dans Rev. Proc – 2008-16.
Cependant, il est important de comprendre que cette «sphère de sécurité» n’est ni restrictive ni définitive. En dehors de la sphère de sécurité, aucune méthode de documentation ne fournit un test décisif de sécurité pour 1031 échanges. Cependant, diverses décisions judiciaires appuient d'autres mesures.
Explorez toutes les options plutôt que de nuire au potentiel de croissance de votre portefeuille simplement parce que votre situation est unique. Et comme toujours, demandez conseil à un conseiller financier professionnel connaissant votre situation avant de prendre une décision en matière fiscale.
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