Apeas
[ad_1]
Vous souhaitez vous familiariser avec l'entreprise en tant qu'investisseur actif, mais vous ne savez pas par où commencer? L’achat et la détention d’un appartement est l’une des stratégies de placement immobilier les plus faciles; il peut donc être parfait pour vous!
Qu'est-ce que Apartment Buy and Hold?
Acheter et conserver consiste essentiellement à acheter un appartement déjà en bon état, puis à le conserver pendant une longue période, généralement plus de 10 ans, avant de vendre pour faire un profit. Le plus souvent avec cette stratégie, l'appartement a été récemment construit ou rénové.
Avantages et inconvénients de l'immobilier
Comme toute autre chose, acheter et conserver présente des avantages et des inconvénients. Voici ce que vous devez considérer.
Avantages
- Plus facile – L’achat et la conservation n’exigent aucune rénovation en profondeur, ce qui en fait un excellent choix pour les investisseurs actifs qui débutent tout juste.
- Appréciation Naturelle – Détenir un appartement dans une ville avec une population croissante et des résidents avec un revenu disponible suffisant vous permettra d'augmenter les loyers rapidement et de vendre à un prix plus élevé.
- Flux de trésorerie stable à long terme – Si la propriété est déjà dans un état décent, vous ne ferez pas de dépenses en capital significatives pendant des années, ce qui signifie un revenu constant pour vous!
Les inconvénients
- Plus longue période d'investissement – Un investissement «buy and hold» prend généralement plus de 10 ans pour permettre à l'appréciation naturelle de devenir significative. La plupart des investisseurs qui choisissent cette stratégie de placement souhaitent des flux de trésorerie stables à long terme.
- Rendement inférieur de l'investissement – Son risque est moins élevé, mais son rendement est également plus bas – généralement autour de 10% de TRI.
- Appréciation forcée limitée – Comme il n’ya pas de rénovation complète, la valeur de la propriété n’est pas artificiellement augmentée comme celle d’une propriété à valeur ajoutée.
En relation:
Comparer l'achat et la tenue d'un appartement dans deux régions différentes
Ici, nous allons comparer le retour d’une propriété d’achat et de détention dans une région à forte croissance et dans une région à faible croissance. Les régions à forte croissance ont généralement des taux d’appréciation des loyers élevés, alors que les régions à faible croissance ont l’inverse.
Avant de commencer à comparer les chiffres, examinons ce qu'est un taux de capitalisation.
Taux de capitalisation
- Court pour taux de capitalisation (k)
- k = NOI / Prix d'achat; Résultat d'exploitation net
- Un taux de capitalisation plus élevé signifie plus de flux de trésorerie chaque année pour le même prix d'achat
- Un taux de CAP inférieur signifie moins de flux de trésorerie; toutefois, pour la même augmentation du bénéfice net d'exploitation, le prix de vente d'une propriété à faible capitalisation s'apprécie plus rapidement que celui d'une propriété à forte capitalisation
- k = (NOI + x) / Prix de vente; x = augmentation du NOI
- Prix de vente = NOI / k + x / k
- Sur la base de l'équation ci-dessus, un taux de capitalisation inférieur signifie un prix de vente plus élevé
- Le taux de capitalisation varie d'une région à l'autre, mais une région à croissance rapide a généralement un taux de capitalisation plus bas
Exemple de propriété 1: Los Angeles, Californie
La ville de Los Angeles est une région en pleine croissance avec un faible taux de capitalisation. Voici quelques-unes de ses variables et ce à quoi pourrait ressembler le retour sur investissement d’un achat et d’une tenue dans cette ville.
Variables d'entrée:
- Taux de capitalisation (k) = 4,50% pour la classe B
- Appréciation du loyer = 7%
- Prix unitaire = 350 000 $ / unité pour la classe B, soit un NOI / unité d'environ 15 750 $ / an
- 10 millions de dollars peuvent acquérir environ 28 unités
Résumé de l'investissement:
- TRI: 9,91%
- Rendement moyen en espèces (CoC): 5,99%
En relation:
Immeuble de placement 2: Columbus, Ohio
Comparée à Los Angeles, la ville de Columbus est une région à croissance relativement lente avec un taux de capitalisation élevé. Voici quelques-unes de ses variables et ce à quoi pourrait ressembler le retour sur investissement d’un achat et d’une tenue dans cette ville.
Variables d'entrée:
- Taux de capitalisation (k) = 8% pour la classe B
- Appréciation du loyer = 3%
- Prix unitaire = 77 000 $ / unité pour la classe B, donc un NOI / unité est d'environ 6 160 $ / an
- 10 millions de dollars peuvent acquérir environ 130 unités
Résumé de l'investissement:
- TRI: 9,98%
- Rendement moyen en espèces (CoC): 9.03%
Le résultat final
Comme le montrent les résumés des investissements, les TIR sur 10 ans des deux villes sont à peu près les mêmes: 9,91% à Los Angeles et 9,98% à Columbus; Cependant, le retour sur investissement pour Columbus est réparti sur toute la période d'investissement sous forme de flux de trésorerie, tandis que le retour sur investissement pour Los Angeles dépend fortement du prix de vente.
Que ce soit pour investir dans une ville en forte croissance à faible capitalisation ou dans une ville à croissance lente à forte capitalisation dépend de votre préférence d'investissement et de votre tolérance au risque.
Si je veux un relativement investissement à faible risque avec un revenu stable, j’aurais alors choisi d’investir dans une région à forte capitalisation similaire à Columbus. D'autre part, si mon objectif est de faire un rendement plus élevé en moins de temps, j’aurais alors choisi de créer de la valeur ajoutée ou de me développer dans une région à forte croissance comme Los Angeles, car un taux de capitalisation plus bas conduit à une plus grande appréciation.
Une chose à prendre en compte est la stratégie de sortie, car il peut être difficile de vendre votre propriété d’achat et de détention si celle-ci se trouve dans une région à très forte capitalisation et à croissance zéro. Dans l’idéal, vous voulez trouver un lieu où la croissance annuelle des loyers est plafonnée à 6 à 8% et la croissance annuelle de 5% ou plus.
Avez-vous des questions supplémentaires à propos de l'achat et la conservation, puis-je vous répondre? Quelle stratégie d'investissement convient le mieux aux débutants?
Veuillez commenter ci-dessous!
[ad_2]
