Apeas
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Après avoir obtenu une licence immobilière pendant près de 30 ans et travaillé pour des centaines de transactions immobilières, en plus de me spécialiser dans l'investissement immobilier, j'ai eu la chance de voir des personnes de tous les horizons et de tous les revenus faire face à aspects de l'immobilier.
Je suis presque parvenu à la conclusion que les décisions que l’on prend avec l’immobilier, en particulier les acheteurs d’une première maison, sont très critiques. Quelques ajustements mineurs dans la stratégie et l'ordre dans lequel ils travaillent avec leurs biens immobiliers peuvent avoir un impact monumental sur leur carrière globale en investissement.
Récemment, un jeune homme célibataire de 23 ans de mon service des relations avec les investisseurs a commencé à chercher son premier bien locatif. J’ai accepté de l’aider à construire un beau portefeuille immobilier en lui montrant certaines des stratégies que j’avais utilisées et les leçons que j’avais apprises en devenant multimillionnaire avec un salaire modeste.
Pour ceux qui cherchent à acheter ce premier bien d'investissement, dans la plupart des cas, il est toujours logique de le faire, dans la mesure du possible.
FHA occupée par le propriétaire
Maintenant, je sais ce que certains d'entre vous pensent peut-être: «La FHA est le moyen le plus coûteux d'acheter, en particulier avec la prime d'assurance prêt hypothécaire (MIP). N’est-ce pas mieux de 5% sur un prêt hypothécaire conventionnel?
Eh bien, pas vraiment, et voici pourquoi.
Avec la FHA, non seulement ils permettent l’aide au vendeur, comme le font la plupart des prêts hypothécaires, mais vous pouvez en acheter avec une mise de fonds aussi faible que 3%. Vous pouvez également compter jusqu’à 90% des loyers actuels (contre 75% avec les hypothèques conventionnelles), à condition qu’ils aient signé un contrat de location d’un an et qu’ils comptent dans le revenu mensuel de l’acheteur. Cela peut considérablement augmenter le pouvoir d’achat, d’autant plus que vous pouvez acheter jusqu’à quatre logements avec un financement FHA. N'oubliez pas que vous ne pouvez normalement avoir qu'un seul prêt hypothécaire FHA à la fois.
En relation:
Ainsi, au lieu que mon gars achète, disons, une FHA d'un immeuble locatif de 100 000 USD, il pourrait éventuellement acheter un quadraplex de 200 000 USD, vivre dans un logement et compter 90% du loyer mensuel de 750 USD par mois des trois autres logements. son revenu mensuel lui permettant de vivre dans cet immeuble presque totalement gratuit.
Cela lui permettra d’acheter beaucoup plus facilement la prochaine propriété dans un an ou deux, puisqu’il pourra économiser plus d’argent qui aurait été consacré à des dépenses de logement plus élevées.
Pensez-y, il aura presque le double des radiations car vous ne pouvez ni déprécier votre résidence principale ni annuler des réparations ou des travaux d’entretien.
Achat de la deuxième propriété
S'il loue son appartement (la quatrième unité du quadraplex), cela l'aiderait à payer l'hypothèque de la deuxième propriété, lui permettant ainsi d'économiser encore plus pour la troisième propriété, qu'il pourrait acheter occupée par le propriétaire un an ou deux plus tard. La meilleure chose à faire ici est d’acheter un acompte de 5% et d’utiliser un autre vendeur.
Le truc ici est d’acheter une maison dont le versement hypothécaire est inférieur au loyer. En achetant ces premières propriétés occupées par plusieurs propriétaires, il obtiendra des taux d’intérêt et des conditions beaucoup plus favorables, tels que des exigences de mise de fonds moins importantes.
En outre, s’il conserve toutes les propriétés dans lesquelles il a habité sans en vendre aucune, il ne gaspillera pas les coûts de règlement antérieurs qu’il a déjà dépensés. (Voir “”)
Erreurs de jugement
Une grosse erreur de jugement quand on est jeune et qu’on se lance dans l’immobilier, c’est acheter le plus de maison possible dans le meilleur quartier possible (généralement pour impressionner sa famille et ses amis), avec le paiement le plus élevé possible (généralement beaucoup plus élevé que le loyer).
En faisant cela, il est beaucoup plus difficile d’économiser pour la propriété suivante. Souvent, l’investisseur doit ensuite vendre cette propriété occupée par son propriétaire avant d’acheter la suivante, car elle n’a pas de sens en tant que location.
Même si la personne va bien plus tard dans la vie et que son comptable lui dit d’acheter un immeuble de placement pour les radiations, il va maintenant leur en coûter cher car elle aurait déjà pu en avoir un si elle avait utilisé le bonne stratégie d’achat lorsqu’ils commencent à vraiment accélérer leur portefeuille d’investissements immobiliers.
Me laisser illustrer
Supposons que vous ayez acheté une propriété de 100 000 USD occupée par le propriétaire, avec un acompte de 5% sur un prêt hypothécaire de 95 000 USD sur 30 ans (un intérêt de 4,5%, des impôts d'environ 3 000 USD par an et une assurance habitation de 700 USD par an). Avec un versement mensuel d'environ 789,68 dollars environ sur le prêt hypothécaire, il vous loue 1 000 dollars par mois et vous y habitez cinq ans avant de le louer. Avec cette stratégie, vous avez acquis la propriété occupée par le propriétaire avec un taux avantageux et un faible taux d’achat, et vous avez déjà cinq ans de prêt, avant d’en faire un bien locatif.
Si vous attendez plus tard dans la vie pour obtenir une propriété (non occupée par le propriétaire), vous aurez maintenant besoin d'un acompte de 25 à 30%, vous paierez un taux d'intérêt plus élevé pour les investisseurs et vous disposerez d'environ 8% frais de clôture. Dans ce scénario, vous auriez besoin de 38 000 USD pour acheter un montant moyen de 100 000 SFR (663 011 USD par mois), par rapport à environ 13 000 USD pour un contrat conventionnel, occupé par le propriétaire.
Maintenant, vous pourriez dire: «Oui, j’aurai plus de trésorerie depuis que j’ai mis plus d’argent.» Mais la vérité est que votre rendement a diminué.
Regardons les chiffres…
Le propriétaire de la FHA a occupé 5% d'acompte:
210,32 $ / mois flux de trésorerie x 12 mois = 2 524 $ / an 13 000 $ total investi = rendement de 19% avant les dépenses (gestion, maintenance, postes vacants, etc.)
Hypothèque conventionnelle non-propriétaire occupée 30% d'acompte:
336,99 $ / mois flux de trésorerie x 12 mois = 4 044 $ / an Total de 38 000 $ investi = rendement de 10,6% avant les frais
Tant que vous économisez de l’argent, moins vous épargnerez d’argent, plus votre rendement sera élevé.
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Stratégie
Ainsi, bien que l’achat d’une propriété occupée par le propriétaire FHA ne soit pas le moyen le moins cher d’acquérir une propriété, en ce qui concerne le paiement mensuel, il peut s’avérer une excellente stratégie pour la première propriété, en particulier s’il s’agit d’une multi-unité (moins de quatre unités). Lors du démarrage, le coût initial en capital peut coûter le moins cher à l'acheteur et, en comptant pour 90% des loyers, il peut également permettre à l'investisseur de se catapulter en un bien beaucoup plus précieux.
La FHA peut également présenter d’autres avantages, dans la mesure où leur souscription peut être plus souple et leurs ratios d’avant et d’arrière sont beaucoup plus faciles (par exemple, 29% contre 28% sur le ratio initial et 41% contre 36%). les ratios finaux).
La FHA enverra également un inspecteur qui aura peut-être besoin de réparations supplémentaires. Cela peut permettre à l’acheteur de faire plus de travail avant la fermeture, et c’est généralement le vendeur qui paie.
En outre, il met la pression sur le vendeur pour qu'il accepte l'évaluation de la FHA, même si elle est faible, car il doit utiliser cette évaluation jusqu'à six mois si un futur acheteur est FHA / VA.
Donc, si vous êtes un investisseur immobilier débutant et que vous souhaitez acheter votre premier immeuble de placement, il est peut-être judicieux d’acheter également du financement FHA.
(Remarque de l'éditeur: nous republions cet article pour aider nos nouveaux membres.)
Débutants, utilisez-vous cette stratégie? Si vous êtes un investisseur expérimenté, quel conseil donneriez-vous à une personne qui commence?
Parlons dans la section commentaires ci-dessous.
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