Analyse réelle d'un accord Triple Net (NNN): bâtiment KFC

Pensez-vous que quelque chose ressemble à un bon investissement? Est-il possible que ce ne soit vraiment pas? Mis à part des facteurs plus complexes tels que les fondamentaux du marché ou la durabilité des loyers, est-il possible que les chiffres eux-mêmes puissent vous tromper?

Oui!

J'ai récemment exploré des accords d'investissement commercial. Pour tous ceux qui me connaissent, vous savez que je ne suis généralement pas dans la publicité. Mais j’ai consulté quelqu'un pour trouver quelque chose entre 1,5 et 2 millions de dollars, et le voyage a été très révélateur. Nous avons d'abord rencontré un agent commercial pour explorer les options. Nous avons discuté des bâtiments de restaurant, des bâtiments de vente au détail, des résidences multifamiliales (5 unités et plus), et nous avons même jeté des immeubles résidentiels à prix élevé.

Il était très vite évident qu’un immeuble résidentiel de 2 millions de dollars situé à Venice Beach ne générerait pas de flux de trésorerie. Il n’y avait pas de doute là-dessus, car le taux de capitalisation ne prétendrait même pas être positif. Nous avons donc commencé à exclure toute la notion d’idée de propriété résidentielle.

L'option la plus excitante semblait être un. Ce serait acheter un immeuble qu'un locataire commercial louerait. Par exemple, un McDonald’s. McDonald’s eux-mêmes ne sont pas propriétaires des bâtiments dans lesquels ils se trouvent, contrairement à la plupart des entreprises, et ce bâtiment en soi serait quelque chose que nous pourrions acheter. Ensuite, la partie NNN est que, contrairement à la possession d’un bien locatif résidentiel où vous (le propriétaire) devez payer pour les réparations de l’immeuble, le locataire paie tout. Donc, vous achetez le bâtiment et vous n’avez jamais à payer de frais pour le bâtiment, McDonald’s paierait tout.

Il existe différentes versions des options NNN: certaines signifient que le propriétaire ne paie absolument rien, d'autres que le propriétaire doit payer pour le toit et la structure, mais rien d'autre, et quelle que soit la variante proposée.

L'autre facteur que nous avons été encouragés à considérer était l'achat d'un NNN dans un autre État en dehors de la Californie. La raison en est que les terres en Californie coûtent plus cher que d’autres endroits. Par conséquent, le rendement serait plus élevé si nous payions un prix inférieur pour la propriété au départ. Avoir un sens?

L'affaire KFC

Nous avons donc commencé à explorer les options NNN. Nous avons examiné un KFC (Kentucky Fried Chicken), un Starbucks (miam!), Un magasin de Verizon Wireless, et même un immeuble de trois locataires abritant une Chase Bank, un magasin T-Mobile et un restaurant mexicain appelé Filberto's . Personnellement, j’ai bien aimé ce dernier, mais il venait de le vendre à un autre investisseur. Toutes ces propriétés étaient en dehors de la Californie.

Je vais vous donner la meilleure offre à explorer plus en détail: le KFC.

Ce KFC est dans le Nebraska et au prix de 1 477 000 $. C’était la meilleure des options présentées, car le taux de capitalisation était supérieur au reste (6,5%), la durée du bail du locataire (KFC) était la plus longue (un nouveau bail de 20 ans) et le locataire était responsable de tout, y compris du toit et de la structure. Il est également pris en sandwich entre certaines grandes entreprises à forte valeur monétaire, comme un nouveau Walmart, et bien d’autres.

Les autres propriétés avaient toutes des taux de capitalisation plus bas, des baux de 10 ans maximum avec la possibilité de sortir plus tôt, et le propriétaire (nous) serait responsable du toit et de la structure.

Pas de concours, le KFC était le favori.

Très simplement, voici les chiffres associés à cette propriété. Et rappelez-vous, il s'agit littéralement de la propriété immobilière la plus pratique que vous puissiez acheter. Le mieux que vous puissiez faire avec cette propriété, si vous en êtes le propriétaire, est d'entrer et de commander un seau de poulet. Donc, cela seul est très attrayant – pas de travail! Pas même si tu voulais travailler dessus!

Prix ​​d'achat: 1 477 000 $

Loyer annuel perçu: 96 000 $

Taux de capitalisation: ((96 000/1 477 000) * 100) = 6,5%

Wow, quoi de ne pas aimer cet investissement! Bien sûr, 6,5% n’est pas un taux de capitalisation incroyablement élevé, mais il est très solide, totalement décent, et vous êtes littéralement sans tracas et sans stress avec cette propriété. Certains marchés, comme Atlanta et Houston, offrent des taux de capitalisation de 6,5% sur leurs immeubles locatifs résidentiels, mais vous avez toujours des locataires et / ou des gestionnaires immobiliers gâtés pour faire face aux maux de tête liés aux réparations, etc. En outre, il existe de nombreuses transactions commerciales avec un taux de capitalisation standard de 7,5%, mais elles requièrent toutes davantage de votre participation et offrent plus de maux de tête. Donc 6,5% sans effort? Comment pouvez-vous battre ça?

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Est-ce vraiment une bonne affaire?

Cela ressemble à une affaire de tueur, non? En fait, asseyez-vous et réfléchissez-y pour décider s’il s’agit d’une bonne affaire ou non.

Au départ, nous pensions que cela pourrait être l'investissement idéal pour ce que mon client recherchait. Certes, il était à moitié moralement opposé à KFC simplement parce qu'il détestait les fast-foods, mais qui se soucie de savoir qui est le locataire d'une propriété comme celle-ci, s'ils sont solides et vont payer? Ce n’est pas comme s’il devait y aller et manger le poulet.

OK, alors vous avez pensé à cette offre. Êtes-vous à bord avec ça? Pensez-vous que c’est solide? Y a-t-il n'importe quoi il nous manque ce qui serait important à considérer?

De toute évidence, il y a probablement quelque chose qui manque depuis que je pose la question. Qu'Est-ce que c'est?

Que faire si vous financez plutôt que de payer en espèces?

Beaucoup de gens ont 1,5 million de dollars à investir, mais beaucoup ne le font pas. Le client avec lequel je travaille n’a pas l'intention de financer un immeuble de placement et envisage de le financer.

Est-ce important?

C’est très tentant quand vous voyez un accord qui vous est présenté et que tout semble aller pour le mieux. L’agent dit que c’est une affaire qui tue, c’est comme une affaire qui tue, et pourquoi ne le serait-il pas? Tout semble légitime.

Il y a une information qui n'est pas incluse dans le paquet marketing pour ce bâtiment KFC: le financement.

Un mot sur les taux plafonds et les rendements en espèces

Avant d'aller plus loin, vous devez absolument connaître la différence entre les taux de capitalisation et les rendements en espèces. Si vous remettez même en question votre connaissance de ces deux termes, arrêtez-vous un instant avec cet article et lisez «.»

Assurez-vous d’être au courant des détails de chaque élément, mais voici un bref aperçu de ces deux éléments. Le taux plafond ne mesure que le prix d’achat d’une propriété par rapport à son revenu. Le CdC est le réel retournez que vous obtenez sur l'argent que vous investissez dans cet investissement.

Si vous payez tout l’argent comptant pour un immeuble de placement, le CdC sera identique au taux de capitalisation. Si vous financez, ce sera différent. Si vous financez, le nombre plus précis que vous devez savoir lors de l'évaluation d'un immeuble de placement potentiel est le CdC, car il vous indique exactement combien vous en aurez pour votre argent.

Lorsque vous calculez le coût de la production, le nombre sera différent car au lieu de comparer le revenu net sans coût de financement inclus au prix d'achat, vous comparerez le revenu net au coût de financement inclus avec le montant réellement investi dans la transaction. . Vous obtenez donc un pourcentage de rendement réel sur le montant exact que vous obtenez sur le montant que vous avez investi dans la transaction.

Les taux plafonds sont utiles uniquement à des fins d'achat et de vente, et uniquement si vous payez en espèces pour la propriété. Si vous payez en espèces, la raison pour laquelle cela fonctionne est que les chiffres seront exactement les mêmes pour l’équation du coût de production que pour l’équation du taux de capitalisation (c’est-à-dire, aucune différence de financement).

Si vous ne savez pas ce que je dis, retournez voir l’article. Ou si cela commence à avoir un sens mais que vous n’êtes pas encore tout à fait là, consultez l’article et actualisez-le.

Quel financement fait le deal

Alors maintenant! Retour à KFC.

Nous avons déjà indiqué que le taux de capitalisation de cette propriété est de 6,5%. Honnêtement, ce n’est pas si mal pour une propriété NNN! C’est plutôt bon en fait.

Mais que se passe-t-il si nous le finançons?

Voici mes hypothèses:

Prix ​​d'achat: 1 477 000 $

Acompte (35%): 516,950 $

Montant du prêt: 960 050 $

Paiement hypothécaire annuel (4,5%, 30 ans): 58 373,19 $

Revenu net après financement: (96 000-58,373,19) = 37 626,81 $

Nous savons maintenant que nous attendons 37 626,81 dollars par an de la propriété après financement. Est-ce un bon retour sur votre demi-million? Calculons-le et découvrons-le. Nous connaissons déjà le taux de capitalisation, alors nous souhaitons maintenant le CdC avec nos nouveaux chiffres.

CoC: ((37,626,81 / 516,950) * 100) = 7,3%

Eh bien, je pourrais être tenté d'appeler celui-ci un gagnant! Un taux de rendement de 7,3% est supérieur au taux de capitalisation de 6,5%, ce qui est donc encourageant, et un rendement de 7,3% de mon argent semble décent. Cela peut ne pas être aussi élevé que certaines options d’investissement, mais pour une chose sur laquelle je n’ai littéralement pas à insister, cela semble plutôt bon.

Pensiez-vous que le CdC serait mauvais à cause de la façon dont je vous ai conduit? Je l'ai fait exprès. Je l'ai fait pour que vous réalisiez qu'il est possible qu'un CoC soit inférieur à un taux de capitalisation! Tout dépend des conditions de financement.

Mon client n’a pas encore acheté de propriété, mais la rumeur dit que le taux d’intérêt prévu est d’environ 4,5%. Cela me semble faible, mais je fais confiance à mon agent pour le moment. Mais que se passe-t-il si le taux d’intérêt était de 8% (comme je le supposais)? Qu'est-ce que cela fait au CdC? Sans préciser les détails des chiffres, mais en utilisant une calculatrice de prêt pour déterminer le paiement du prêt, j'obtiens un CdC à 2,2%. Eek! Juste un changement de taux d'intérêt fait une énorme différence! Un CoC à 2,2% est horrible.

Maintenant, voici une autre chose à considérer et une bonne leçon de vie –ne faites jamais confiance aux numéros de quelqu'un d'autre pour toute opportunité d'investissement!

Au départ, j'ai envoyé toutes les options de propriété à mon client et il a exécuté les CoC sur chacune d'elles. Je conduisais un jour lorsque nous avons téléphoné pour discuter des propriétés et il m'a fait savoir que toutes avaient peu ou pas de liquidités après le financement. Je me suis dit: «Eh bien, sheesh!», Toutes ces propriétés sont passées par la fenêtre. Je n’ai pas été choqué par le fait qu’ils n’auraient pas besoin de liquidités parce que, souvent, les immeubles n’auraient pas de financement, alors je n’y ai pas beaucoup réfléchi. Mais comme je conduisais, je ne me suis pas assis et n’ai pas lu tous les chiffres moi-même.

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Pouvez-vous deviner ce qui est arrivé avec ses chiffres pour rendre tout négatif?

Il était déterminé à vouloir un prêt de 20 ans et non de 30 ans. Il était tout à fait catégorique et juste quand j'étais sûr de l'avoir convaincu d'opter pour les 30 ans, il a inséré des nombres sur 20 ans dans les équations de CoC. En plus de cela, il pensait également que 8% était plus réaliste, tout comme moi, par intérêt. Alors que se passe-t-il si soudainement vous utilisez un prêt de 20 ans avec un intérêt de 8%? Eh bien, sans même calculer le CdC, je peux vous dire que cela vous met à gagner – 362,91 $ par an! Donc, le CoC serait négatif. Vous perdriez de l'argent sur votre propriété.

Peut-être pourrions-nous combiner son désir extrême d'obtenir un prêt de 20 ans avec un taux d'intérêt de 4,5% et un flux de trésorerie? Oui. Il s'avère être un CoC à 4,5%. Pas trop élevé, mais il s'agit d'un cash-flow positif avec un terme nettement plus court. Il sera donc remboursé plus tôt et beaucoup moins sera payé en intérêts.

Voilà les résultats sur la propriété KFC.

Je n’ai pas grand intérêt à écrire tout cela à part vous montrer une analyse réelle de la propriété commerciale. Whoa, ça fait même bizarre de dire «commercial» parce que je suis tellement habitué aux immeubles locatifs résidentiels!

Maintenant, la dernière chose qui serait plus pratique et qui pourrait être intéressante serait d'exécuter tous ces scénarios sur les autres propriétés NNN que nous avons reçues. Tous les taux plafonds sur ceux-ci étaient plus proches de 5,5% et le propriétaire serait responsable du toit et de la structure. Je ne sais même pas quelles seraient ces dépenses, mais il faudrait en tenir compte pour obtenir des prévisions de rendement précises.

Nous republions cet article pour aider nos nouveaux lecteurs.

Quel est le verdict? Achèteriez-vous le KFC? Comment cela se compare-t-il aux autres options d'investissement locatif que vous avez explorées?

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