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J'avais l'habitude de dire que tout n'est pas comme il semble dans l'immobilier. Je ne dis plus cela parce que cela ne rend pas justice à la vérité telle que je la connais. Ce que je dis maintenant, c'est: «Rien n'est comme il semble."
S'agissant des biens immobiliers générant des revenus, ni le revenu ni les dépenses ne sont ce que vous pensez qu'ils vont être, ce qui en soi est la seule constante. Je sais, cela semble étrange – bienvenue dans l'immobilier!
Le secret du succès
Pour réussir dans ce sport, le secret consiste avant tout à faire face à la réalité ci-dessus: la seule dynamique sur laquelle vous pouvez compter est que rien n’est comme il semble. Une fois que vous acceptez cela, la voie du succès consiste à développer une capacité à voir ce qui n’est pas évident. En gros, ça se passe comme ça …maintenant que je sais que rien n’est ce qu’il semble, comment puis-je déterminer la vérité?!
Le flux de l'argent
Le flux de l’argent dans les immeubles à revenus est évident à première vue. Vous avez un revenu et vous avez des dépenses. Les revenus incluent les loyers et les frais, et les dépenses incluent, eh bien, vous savez ce qu’ils comprennent – vous les trouverez tous dans le.
Ce que vous ne savez peut-être pas, cependant, c'est qu'il existe des forces en jeu qui ont une incidence en silence sur les revenus et les dépenses, ce qui peut avoir une incidence considérable sur nos résultats nets. Ces forces du mal sont généralement appelées pertes économiques.
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Un sous-ensemble de ces pertes économiques comprend tous les coûts résultant du roulement des locataires. Par exemple:
Perte de bail
Disons que vous louez une unité pour 1 000 $. Le locataire signe le bail pour un an et tout va bien. Lorsque le délai de renouvellement arrive, vous envoyez au locataire un avis indiquant que son loyer passera de 1 000 $ à 1 040 $. Le lendemain, la locataire entre dans votre bureau et dit qu'elle ne se sent pas à l'aise de payer plus de 1 000 $. Si son loyer augmente, elle devra chercher un autre endroit où vivre.
Maintenant vous avez un dilemme. Vous pensez que vous pouvez louer l'unité pour 1 040 $. Mais d’autre part, vous réalisez qu’il faudra un mois pour convertir et relouer l’unité. Vous devrez également nettoyer les tapis, remplacer les stores et peut-être peindre. Donc, ce n’est pas comme si la re-location de cet appareil ne coûterait rien. La question est la suivante: cela coûtera-t-il plus cher que de maintenir le loyer du locataire à 1 000 dollars?
Et la réponse est, dans la plupart des cas, oui! Dans ce cas, le mois de loyer perdu est de 1 040 $. En plus des réparations, disons tout compris, vous perdez 1 500 dollars sur le chiffre d’affaires. En revanche, ne pas augmenter les loyers de 40 dollars par mois ne coûtera que 480 dollars par an.
Quelle perte vaut mieux – 1 500 $ ou 480 $? Pensez-y une minute.
Vous perdez de toute façon!
Oui, bien sûr. Pourquoi? Parce que même si vous choisissez le moindre des deux maux, cela vous coûte toujours de l’argent (que ce soit moins). Après tout, si le marché de l’unité est de 1 040 $ mais que vous maintenez votre locataire à 1 000 $, vous vous êtes inscrit (e) à une perte de 480 $ – dites bonjour à LTL (perte sur contrat de location). Et si vous voulez être honnête intellectuellement, vous allez montrer une perte de 4% au profit de la LTL quelque part dans votre profil pro forma. C'est pourquoi quand je vois des gens jeter environ 5% à 10% de postes vacants, je rigole!
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Rétention des locataires
La morale de cette histoire, de manière détournée, est que bien que ce ne soit pas toujours, dans de nombreux cas, il est moins coûteux de garder un locataire payant sur place, mais cela coûte de l'argent. La perte de revenus n'est qu'un aspect de cela. Vous pouvez également peindre un mur d'accent ou remplacer quelques stores pour eux. Des locataires heureux et payants, qui produisent des flux de trésorerie stables pour nous, valent bien l'effort et le coût!
Conclusion
Très peu de coûts dans l'immobilier sont évidents. J’ai lu sur les forums cette semaine un type qui disait: «Tout est une question de chiffres. branchez les chiffres dans un tableur, et s'ils fonctionnent, ils fonctionnent. "
Oui, mais vous devez savoir quels numéros insérer dans cette feuille de calcul.
Investisseurs: comment abordez-vous ce dilemme (risque de rotation des locataires en raison de la hausse des loyers)? Êtes-vous d'accord avec cette évaluation?
Laissez vos pensées ci-dessous et discutez.
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