Apeas
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Pour ou non à BRRRR, telle est la question…
Le consensus général dans de nombreux cercles de l'immobilier est que les investisseurs, qu'ils soient acheteurs ou détenteurs, doivent choisir entre ou appréciation.
Si vous voulez des liquidités, alors vous devez vous installer sur des marchés secondaires ou tertiaires situés en dehors des grandes villes côtières. Dans ce scénario, vous obtiendrez probablement un bon flux de trésorerie. Cependant, cela peut se faire au détriment de l'appréciation.
De même, l’idée est que si vous voulez une appréciation significative à long terme (à mon avis, c’est là que se trouve le vrai argent), vous avez alors une meilleure chance sur les marchés de niveau 1 (par exemple, dans et autour des grandes villes côtières). Dans ce scénario, l'histoire suggère que vous avez une plus grande chance d'appréciation; cependant, cela nécessitera d'accepter des flux de trésorerie moins élevés, le cas échéant!
Eh bien, je ne suis pas d'accord. Si le, alors je dis pourquoi se contenter d'un sur deux? L’objectif devrait être d’obtenir à la fois des liquidités et appréciation!
Après des essais, des erreurs et 30 ans d’investissement dans l’immobilier, j’ai trouvé un moyen de tirer le meilleur parti des deux mondes sur l’un des marchés immobiliers les plus coûteux aux États-Unis: Washington D.C.
Comment? BRRRR — avec une torsion de la section 8!
En tant que capitale du pays, Washington DC a très bien résisté aux récessions économiques, notamment par rapport aux autres grandes villes. La Réserve fédérale et d'autres données économiques vont clairement dans ce sens.
Cela dit, à l'instar des autres grandes villes, Washington D.C. se débat avec le logement abordable, la gentrification et d'autres problèmes. En fin de compte, il y a une crise du logement qui semble ne pas avoir de fin en vue.
Cette situation a à son tour créé des opportunités pour les investisseurs immobiliers avisés.
Comment générer des flux de trésorerie tout en forçant l'appréciation
Alors, comment puis-je acquérir ces propriétés, les préparer au loyer et trouver des locataires de qualité qui paieront des loyers élevés? et rester pendant une longue période (c'est-à-dire 5, 10, 15 ou 20 ans)?
C’est mon secret: je cherche des maisons laides et délabrées dans des quartiers en plein essor, où l’autorité de logement locale paie les loyers aux taux du marché.
Premièrement, je sais quels types de propriétés je veux et je sais ce que je ne veux pas. En bref, mes critères d'achat sont ciblés et très ciblés.
Acheter quelque chose simplement parce qu’il s’agit d’une «bonne affaire» est une grave erreur qui va faire dérailler la stratégie que j’essaie de mettre en avant.
Où est-ce que je trouve ces maisons? Je les reçois de diverses sources: bouche-à-oreille, ou partenaires de mon programme de coentreprise.
Compte tenu du marché très concurrentiel de la Chine, j’achète ces maisons au comptant (entre 400 000 et 500 000 dollars) en utilisant une combinaison de prêteurs privés, de marges de crédit bancaires et de mes fonds personnels. Il en va de même pour la façon dont je finance mes centres de désintoxication, qui vont de 75 000 à 150 000 $.
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Je connais. Vous pouvez prendre votre mâchoire sur le sol. Je comprends que ces chiffres sont impressionnants si vous vivez dans un marché moins cher.
Mais sur des marchés comme D.C. — ou San Francisco, Seattle, Boston, L.A., etc. — c'est ce qu'il faut pour acheter et conclure ces transactions.
Une partie essentielle de ma stratégie consiste à ajouter de la valeur, à forcer l'appréciation et à créer l'équité en:
- Acheter uniquement dans les quartiers où les loyers après réparation sont élevés.
- Seulement acheter des maisons où j'ai le potentiel d'ajouter au moins une (mais de préférence deux) chambres à coucher dans le cadre de la réadaptation. (Par exemple, je transforme souvent des maisons de trois chambres en maisons de cinq chambres.)
En concentrant mes activités de rééducation sur des commodités qui ajoutent de la valeur et une appréciation de la force, j’ai intégré l’équité une fois que les opérations de rééducation sont terminées – un élément essentiel de ma stratégie de BRRRR. Cela garantit que mes évaluations de refinancement entrent comme prévu, voire parfois légèrement plus haut.
Couplé aux loyers élevés du marché, lorsque je refinance, je suis en mesure de récupérer la plupart de mes dépenses et je n’ai pas à laisser une grande partie de mes liquidités dans la transaction. Mais comment puis-je gagner de l'argent?
En comprenant le montant du loyer payé par les autorités locales en charge du logement (les loyers sont annoncés publiquement), les incertitudes sont éliminées de l'équation. En bref, je sais d’emblée quel loyer sera approuvé et si ce montant me permettra d’atteindre mes objectifs de trésorerie.
En travaillant à reculons, je sais combien je peux payer pour une maison, combien je devrais dépenser en réadaptation et, plus important encore, combien de trésorerie je peux réaliser une fois que tout est dit et fait et que toutes les dépenses sont payées.
Je vous encourage à en apprendre davantage sur ce créneau puissant, rentable et souvent négligé.
Avant et après les photos de BRRRR
Avant de partir, je vous laisse avec ces photos de l’une de mes dernières offres:
Extérieur
Salon
Cuisine
Chambre
Salle de bains
Que penses-tu de ma stratégie? Commentaires? Des questions?
Parlons dans la section commentaire ci-dessous!
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