Cap Rate: Tout ce que les investisseurs doivent savoir | Immobilier

Si vous débutez dans l’investissement immobilier, vous vous sentirez peut-être dépassé et vous demanderez comment diable choisir les propriétés à acheter. De manière optimale, vous souhaitez savoir quels investissements seront les plus rentables avant de vous lancer et vous le pourrez!

Le calcul du taux de capitalisation, ou taux de capitalisation, est de loin le meilleur endroit pour commencer, en particulier pour les investisseurs en immobilier locatif ou commercial.

Qu'est-ce qu'un taux maximum?

La définition du taux de capitalisation est le rendement annuel des opérations qu'un investisseur s'attendrait à recevoir pour un actif donné sur un marché spécifique à l'heure actuelle, si l'actif devait être acheté pour la totalité des espèces.

Bien qu'il existe plusieurs façons d'estimer la valeur d'un immeuble de placement, de nombreuses options populaires échouent, en négligeant de prendre en compte des éléments importants tels que les dépenses en immobilisations, l'entretien différé, les facteurs du marché ou les conditions de la dette. C'est pourquoi le taux de capitalisation devrait être l'un de vos principaux outils d'analyse de la location.

Comment calculer le taux de capitalisation

Vous êtes donc à une réunion immobilière locale et quelqu'un vous propose un contrat hors marché.

«Cela ne durera pas longtemps. Son prix de vente. Tu ferais mieux de sauter dessus! »Disent-ils.

Ça sonne bien. Mais est-ce vraiment une bonne affaire? C'est ici que vous commencez votre évaluation.

La formule du taux de capitalisation est simple:
Résultat opérationnel net = Taux de capitalisation

Vous pouvez également utiliser cette formule pour calculer l’une des autres variables.

Vous voulez savoir ce que vous devriez payer pour une propriété?
Résultat opérationnel net / Taux plafond = Valeur

Vous voulez savoir quel sera votre revenu net?
Valeur x taux de capitalisation = bénéfice net d'exploitation

Exemple de taux plafond

Par exemple, si un vendeur demande 600 000 USD pour un appartement de 10 unités et que le bénéfice net d'exploitation est de 30 000 USD par an, votre calcul ressemblera à ceci:

30 000 $ / 600 000 $ = 0,05

C'est un taux de capitalisation de 5%. Ceci serait considéré comme un prix élevé et un taux de capitalisation bas par la plupart des normes historiques pour la plupart des actifs sur la plupart des marchés.

Vous pouvez décider de ne pas payer 600 000 $. Au lieu de cela, vous déterminez que vous souhaitez générer un rendement annuel de 7% (taux de capitalisation) et que vous achetez au comptant.

Que devriez-vous payer? Il suffit de brancher les chiffres appropriés pour déterminer la valeur:

30 000 $ / 0,07 = 428 571 $

Notez que le passage d'un taux de capitalisation de 5% à un taux de capitalisation de 7% correspond à une variation importante du prix, passant de 600 000 $ à 428 571 $. Le dénominateur dans cette équation provoque une grande fluctuation du résultat.

En d’autres termes, une petite modification du taux de capitalisation peut entraîner une modification significative de la valeur.

Notez également que le fait que le bénéfice net d’exploitation atteigne 30 000 dollars ne signifie pas que vous remporterez autant. Il peut y avoir des dépenses en capital et d’autres éléments à prendre en compte, notamment le service de la dette si vous contractez un emprunt.

Le principal et les intérêts sur un prêt de cette taille pourraient être de quelques milliers par mois, ce qui pourrait absorber la majeure partie de vos flux de trésorerie. Mais si cela est vrai, pourquoi utiliseriez-vous des dettes quand même?

Eh bien, on pourrait choisir cette voie parce que le recours à l’effet de levier pourrait lui permettre d’acheter plus de biens pour le même montant. Et cela pourrait également multiplier l'appréciation reçue sur un actif.

Bien que je sois investisseur immobilier commercial depuis des années, je suis toujours parfois surpris lorsque je calcule le pouvoir de la dette en ce qui concerne l’augmentation de la valeur des fonds propres d’un projet.

Qu'est-ce qu'un bon taux de cap?

À la fin des années 90, les investisseurs avaient retenu environ 10% du taux de capitalisation de référence de l’ensemble des actifs commerciaux. Avec des taux de capitalisation pour les investissements multifamiliaux et immobiliers allant de 4% à 7% de nos jours, 10% semble être un lointain souvenir.

L'afflux massif de capitaux à la recherche de contrats multifamiliaux a entraîné les taux de capitalisation à des niveaux historiquement bas, ce qui signifie que les prix ont atteint des niveaux historiquement élevés. Vous vous familiariserez avec ce qui constitue un bon ou un mauvais taux de capitalisation local lorsque vous commencez à magasiner et à évaluer des offres.

Historique des taux de maj. Multifamilial américain

Vous trouverez ci-dessous un graphique montrant les taux de capitalisation multifamiliaux élevés de 2002 à 2018. N'oubliez pas que cela s'applique aux transactions importantes, et que ces gros joueurs supportent souvent des taux de capitalisation plus réduits que vous ne le souhaitez.

Les moyennes ci-dessus incluent des actifs plus récents et plus stabilisés que vous ne le souhaitez peut-être, ce qui signifie que vous assumerez plus de risques, plus de maintenance et de réparations, et plus de chances de trouver des emplois plus vacants. Tout cela se traduit par un taux de capitalisation plus élevé (prix plus bas) pour votre transaction.

Dans vos évaluations, vous pouvez également vous rendre rapidement compte que les estimations des courtiers concernant les taux de capitalisation sont différentes des taux de capitalisation réels. Les courtiers ont parfois une déclaration de fonctionnement (théorique), ce qui signifie qu'ils calculent ce que la propriété fera une fois que vous l'achetez (à un prix gonflé et mettez en œuvre vos magnifiques modifications en matière de marketing et de gestion).

Vous pouvez tirer vos propres conclusions, mais je vous recommande de vous fier fortement aux performances passées (quelles qu'elles soient) par rapport aux prévisions futures (quelles qu'elles soient). C’est facile de se laisser berner à cet égard. Faites attention.

Cela dit, si vous avez des modifications définitives à apporter à un actif pour améliorer rapidement son revenu, cela peut être un facteur compensatoire.

Par exemple, ma société Wellings Capital a acquis une communauté de maisons en rangée de 125 unités en 2017. Nous savions que les dépenses d'eau et d'égout étaient trop élevées à 100%.

Grâce à notre, nous avons découvert les coupables. Pour améliorer la situation, nous avions prévu d'installer des compteurs d'eau sur des unités individuelles, de réparer les fuites (provenant d'anciens clapets de toilettes et de piscines), puis de renvoyer les factures d'eau aux locataires.

Nous pensions que cela réduirait notre facture d'eau de moitié, augmentant d'environ 10% nos revenus nets. Nous avons pris ces mesures après l’acquisition et nous avons eu raison.

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Autres méthodes d'analyse des propriétés

Comme je l'ai mentionné précédemment, il existe plusieurs autres moyens d'évaluer les propriétés avant d'investir. Je vais décrire brièvement trois des problèmes les plus courants et expliquer certaines de leurs faiblesses.

1. Prix ​​par unité. Cette option est populaire pour sa simplicité. L'investisseur débutant moyen peut rapidement comparer les appartements à 50 000 USD par appartement à 90 000 USD. Et de nombreux investisseurs ont une idée du coût des appartements nouvellement construits (généralement plus de 100 000 dollars par unité tout compris).

Mais cette méthode ne prend pas en compte plusieurs des facteurs les plus importants de l’investissement immobilier, tels que les produits, les charges, l’entretien différé et d’autres besoins en immobilisations.

Le quartier et l'économie ne font pas partie de l'équation non plus. Dans l’ensemble, c’est un mauvais moyen d’évaluer la valeur d’une propriété multifamiliale.

Est-ce que 50 000 $ par unité (ou par porte) est une bonne affaire dans votre ville natale? Est-ce que 150 000 $ par porte est une mauvaise affaire?

Il est possible que 50 000 $ soit une mauvaise affaire ou 150 000 $, une excellente affaire! Il faut en savoir beaucoup plus avant de porter ce jugement.

2. Multiplicateur de loyer brut (GRM). Quand j'ai commencé à investir dans l'immobilier, j'ai entendu dire que c'était une bonne méthode pour évaluer la valeur d'un bien locatif. Le GRM est simplement le prix de la propriété divisé par le loyer brut annuel.

Supposons donc qu’un immeuble multifamilial de 30 logements coûte 1,5 million de dollars et que le loyer annuel brut soit de 243 000 $.

Le GRM serait:
Prix ​​/ Loyer annuel brut = Multiplicateur de loyer brut
1 500 000 $ / 243 000 $ = 6.2

Un courtier peut vous dire que c'est une bonne affaire car le GRM «normal» sur votre marché est égal ou supérieur à 7. Mais pas si vite!

Le GRM ne tient pas compte des dépenses, de l'entretien différé, des facteurs de marché (comme l'offre et la demande) et du type de propriété. Le GRM suppose également que vous connaissez le revenu brut exact de cette propriété et des autres propriétés comparables sur le marché. De manière réaliste, il est difficile d’être certain.

Les courtiers essaieront également d'utiliser le loyer potentiel brut au taux d'occupation complet sans concession, également. Cependant, tout nombre autre que le loyer brut réel rend le ratio sans signification. Je ne suis pas fan du GRM.

3. Règle d'un pour cent. J'ai entendu parler de celui-ci avant que je considère l'achat d'une propriété. Cette règle générale stipule que le loyer par unité devrait être au moins 1 pour cent du coût unitaire.

Un bien au prix de 75 000 $ par unité devrait donc être loué à au moins 750 $ par unité. C'est peut-être la métrique la plus connue de Main Street. Mais comme les précédents, je ne l’utiliserais pas (sauf comme estimation préliminaire lorsqu’on entend pour la première fois parler d’une propriété à vendre).

La règle du 1% peut indiquer que le prix de la propriété est conforme aux prévisions de revenus, mais pas beaucoup plus. Ce ratio ne vous dit rien sur les frais d'exploitation, l'entretien différé, les dépenses en capital nécessaires ou les conditions de la dette. Cela ne vous aidera pas à déterminer si ce sera une bonne propriété pour votre trésorerie.

Comme vous pouvez le constater, toutes ces baguettes sont quelque peu défectueuses. C'est pourquoi je vous propose d'adopter le taux de capitalisation comme l'un de vos principaux outils d'analyse.

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Pourquoi utiliser le taux plafond

Le taux plafond est un meilleur critère d'évaluation que le prix unitaire, le GRM, et la règle du 1%, car:

• Il représente à la fois les revenus et les dépenses.
• Il reflète l'offre et la demande pour un type d'actif particulier à un endroit donné à un moment donné.
• Il reflète la qualité de l'actif (les nouveaux taux de la classe A se situent souvent environ un point en dessous de la classe B).
• Cela peut avoir un lien avec le taux d’intérêt sur la dette.
• Il s'agit d'une mesure standard largement utilisée par la plupart des opérateurs, des investisseurs et des courtiers.

Il y a beaucoup à dire sur le taux de capitalisation. Cela pourrait certainement être un post beaucoup plus long. En conclusion, j’aimerais aborder brièvement quelques questions courantes au sujet des taux de capitalisation.

Foire aux questions sur le taux plafond

Q: Le taux de capitalisation pourrait-il être si bas que l’actif ne générera pas de flux de trésorerie?

UNE: Attention: cela peut arriver, surtout lorsque vous utilisez des dettes et que vous êtes en compétition avec les grands garçons dans les grandes villes. Vous pouvez le calculer vous-même en prenant en compte le flux de trésorerie net, y compris le service de la dette, l'entretien différé et les améliorations des immobilisations nécessaires.

Q: Pourquoi une société de placement immobilier ou une société d'assurance-vie achèterait-elle un actif selon un taux de capitalisation de 3 à 4%?

UNE: Certains investisseurs institutionnels achètent au comptant ou avec un faible niveau d'endettement, et ils aiment la stabilité et la prévisibilité de l'achat dans des villes principales ou dans des villes d'entrée telles que New York, Boston, L.A. et San Francisco. Ces actifs ont une valeur subjective supplémentaire en raison de leur emplacement et de la demande constante. Ces acheteurs peuvent supporter de faibles rendements en échange de la stabilité et d’une appréciation probable. Je vous recommande de ne pas jouer dans leur bac à sable.

Q: Un taux de capitalisation élevé est-il toujours une bonne affaire?

UNE: Si vous entendez parler de la vente d'une propriété avec un plafond de 10, cela peut sembler être une affaire qui crie. Mais vous en avez pour votre argent. Il y a probablement une raison pour laquelle il vend si bon marché. La déclaration de fonctionnement est peut-être mal représentée. Peut-être que c'est une propriété de classe C ou D dans une zone à forte criminalité. Peut-être existe-t-il des risques environnementaux ou d'autres raisons pour lesquelles le vendeur souhaite le rejeter rapidement. Attention acheteur!

Q: J'ai entendu dire que le taux de capitalisation est ce qu'il est. Vous pouvez affecter le revenu, mais vous ne pouvez pas affecter le taux de capitalisation dans la formule de valeur (revenu / taux de capitalisation = valeur). Est-ce vrai?

UNE: Bien que cela soit souvent vrai, certaines tactiques peuvent être utilisées pour comprimer les taux de capitalisation de certains types d'actifs dans certaines situations. Nos fonds Wellings Capital sont investis auprès d’opérateurs qui ont des stratégies et des antécédents éprouvés en matière d’achat d’actifs (comme des installations de libre-entreposage) auprès de propriétaires d’entreprise; apporter des améliorations significatives au marketing, aux opérations et aux revenus en résultant; et vendre à des FPI ou à d'autres acheteurs institutionnels. Ce faisant, ces opérateurs ont pu obtenir une compression significative du taux de capitalisation lors de la vente de ces actifs. Cela se traduit par une appréciation substantielle des actifs et une croissance des capitaux presque incroyable, conjuguée à l'utilisation prudente de l'effet de levier.

Comprenez-vous mieux les taux de capitalisation qu'il y a 10 minutes?

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