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Quand, il est important d’avoir un montant de réinvestissement cible. Pourquoi? Parce que pour différer l’impôt dans un 1031, vous devez acheter au moins autant d’immeubles de placement de remplacement que votre vente nette.
Mais… quelle est la vente nette? Eh bien, la réponse facile est le prix du contrat moins les commissions. Alors, quels sont les coûts de clôture qui comptent dans cette équation?
Franchement, comme dans de nombreux aspects de l’échange 1031, la réponse à cette question n’est pas limpide.
Voici comment se lit le code des impôts à ce sujet.
«Les articles qu'un vendeur peut recevoir en conséquence de la disposition d'un bien et qui ne sont pas inclus dans le montant résultant de la disposition d'un bien (par exemple, les loyers calculés au prorata), et (ii) les éléments transactionnels liés à la disposition du produit restitué ou à l’acquisition du bien de remplacement et apparaissent, conformément aux normes locales, dans les déclarations de clôture habituelles sous la responsabilité de l’acheteur ou du vendeur. ”
Tu vois ce que je veux dire? Étant donné que le langage du code est sujet à interprétation, des erreurs peuvent être commises. Par conséquent, vous pouvez lire «erreur» comme «gains imposables».
En relation:
1031 dépenses éligibles à l'échange
Heureusement, l'IRS fournit des exemples de frais d'échange qualifiés pour 1031 personnes. Désigné comme frais de change, l'IRS autorise le paiement avec des fonds de change. C’est parce que ces coûts sont considérés comme des frais de clôture typiques liés à la vente d’un bien immobilier. Par conséquent, utiliser des fonds de change pour couvrir ces coûts ne donnera pas lieu à des pénalités fiscales ni à la disqualification de votre échange.
Les frais d'échange comprennent:
- Frais d'entiercement
- Commissions de courtiers
- Frais d'évaluation obligatoires (contrat d'achat uniquement)
- Frais d'avocat liés à la vente
- Frais d'enregistrement
- Frais d'assurance titres
- Taxes de transfert
- Taxes au prorata
- Frais d'intermédiaire qualifié
Dépenses non couvertes par les fonds d'échange 1031
Certaines dépenses peuvent clairement être utilisées pour couvrir les frais de change, mais d’autres ne sont pas éligibles.
Les fonds d'échange ne couvrent pas:
- Frais de financement
- Loyer au prorata
- Dépôts de sécurité
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Si vous utilisez des fonds d'échange pour couvrir ces types de coûts, l'IRS les traite comme des espèces retirées de l'échange. Ceci est appelé "démarrage".
En conséquence, cette partie du produit de votre chaussure de démarrage devient imposable. Consulter un intermédiaire qualifié expérimenté (QI) réduira le risque d'erreurs simples comme celle-ci.
Aussi, vous devriez éviter d'utiliser des fonds d'échange pour couvrir:
- Impôts fonciers
- Évaluations requises par un
- Les primes d'assurance
Il s’agit généralement de charges comptabilisées en charges et ne sont donc pas incluses dans une déclaration de clôture.
En outre, veillez à ne pas utiliser les fonds de change pour payer quoi que ce soit entre la vente de votre propriété et l’achat de votre propriété de réinvestissement. Cela évite un «encaissement implicite» de problème de fonds.
Au lieu de cela, payez-les de votre poche. Cela comprend les frais de blocage du prêteur. Échangez des fonds et ne mélangez pas!
Le résultat final
En gardant cela à l’esprit, profitez de chaque coût d’échange 1031 admissible à la clôture. Faites participer votre professionnel de la taxe et votre intermédiaire qualifié à la détermination des coûts pouvant être payés avec le produit de votre échange. Ils seront en mesure d'adapter leurs conseils à votre situation particulière.
Références
Institut d'information juridique. «26 CFR § 1.1031 (k) -1 – Traitement des échanges reportés.» Https://www.law.cornell.edu/cfr/text/26/1.1031(k)-1. Consulté le 01 juillet 2019.
Editions gouvernementales. «CFR-2011-title26-vol11-part1-subjectgroup-id46.pdf.» Https://www.govinfo.gov/content/pkg/CFR-2011-title26-vol11/pdf/CFR-2011-title26-vol11- part1-subjectgroup-id46.pdf. Consulté le 01 juillet 2019.
Avez-vous d'autres questions sur les échanges 1031?
Demandez-moi dans la section commentaire ci-dessous!
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