Apeas
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Eh bien, je suis sur la route depuis quatre jours maintenant. Avec deux enfants Dans la Tesla. AVEC DEUX ENFANTS. Oy vey.
Nous nous dirigeons vers l’Arizona. Va voir ce qui est quoi! Ne pourrait pas être pire que l'Ohio, non?!
En attendant, j’essaie de trouver le temps une fois par jour d’examiner BiggerPockets, de voir ce qui se passe, de savoir qui fait des vagues. Je dois vous dire que, quand je suis presque parti, tout semble être plutôt calme et sans histoire. Allez comprendre.
Règle de 2%
Je suis tombé sur quelque chose qui a déclenché une sorte de réflexe nauséeux. Les gens parlent encore et écrivent à propos de la règle des 2% – comme si c’était n'importe quoi. C’est une telle absurdité et une cible si facile que je ne peux pas m'en empêcher.
Faisons des maths
Prenons un SFR de 2%, où la maison peut être achetée pour 40 000 dollars et louée pour 800 dollars. Comme 800 $ représentent 2% des 40 000 $, on parle de «maison à 2%».
Maintenant, même s’ils sont achetés sans effet de levier – ce que vous devrez probablement faire parce que la plupart des établissements de crédit ne veulent pas prêter de petits montants inférieurs à 50 000 $, et que la plupart n’aiment pas la classe d’actifs – il y aura toujours des frais, non? Vous savez ce qu’il en est et disons simplement, dans l’intérêt de tous, que les dépenses représentent 50% du revenu, soit 400 $ par mois.
En relation:
Si nous annualisons cela, nous réalisons qu'en échange d'un investissement de 40 000 dollars, nous générerions des flux de trésorerie de 4 800 dollars par an:
400 $ x 12 = 4 800 $
Qu'en est-il de la vente?
Eh bien, ces maisons n’apprécient généralement pas, ce qui explique pourquoi les banques ne sont pas enthousiastes à l'idée de leur prêter. Donc, dans le meilleur des cas, vous le vendez au même prix que celui que vous avez acheté, c’est le meilleur.
De plus, pour pouvoir vendre, vous devrez le remettre en état, ce qui vous coûtera au moins autant que l’ensemble de vos flux de trésorerie pour l’année. Donc, le mieux que vous puissiez espérer dans l’année où vous vendez est simplement de récupérer votre argent.
Dans un instant, nous allons construire un modèle de TRI permettant de comparer les investissements et les flux de trésorerie de deux actifs, mais pour l’instant, changeons simplement de sujet.
La maison 1%
Ici, nous avons acheté une maison à 100 000 dollars et cela rapporte 1 000 dollars de loyer, ce qui représente 1%. Si nous supposons le même ratio de dépenses de 50%, nous nous retrouvons avec un flux de trésorerie avant dette de 500 $ / mois. Contrairement aux autres maisons, cette catégorie d’actifs est facile à hypothéquer. Par conséquent, notre investissement ne représentera que le versement initial de 25%, soit 25 000 $.
Naturellement, puisque nous aurons besoin d’une hypothèque de 5% sur 30 ans, nous aurons un service de la dette d’environ 400 $ par mois. Et ainsi, le seul flux de trésorerie de cette maison sera de 100 dollars par mois, soit 1 200 dollars par an.
La sortie de cette maison sera toutefois très différente de la maison à 2%. Pourquoi? Parce que c'est un actif d'appréciation souhaitable, qui peut être vendu à un propriétaire occupant.
Donc, supposons simplement un retrait de 140 000 $ dans cinq ans. En passant, au cours des cinq prochaines années, les locataires auront remboursé l’emprunt hypothécaire, qui est passé de 75 000 $ à 69 000 $.
Le modèle IRR
Regardez cette table:
Oui, le cash-flow semble plus fort sur la maison à 2%. Mais considérons ce qui se passe en cinquième année.
2% maison
Dans l'hypothèse où le scénario le plus favorable aboutirait à un flux de trésorerie total de 4 800 $, mais sans aucune appréciation, la sortie CF serait de 44 800 $, n'est-ce pas? Mais pour vendre cette maison, il vous faudra remodeler, ce qui absorbera tout le flux de trésorerie. C’est pourquoi je montre 40 000 $ dans cette ligne.
En relation:
1% maison
Nous commençons avec un prix de vente de 140 000 $. En ajoutant un montant de 1 200 dollars en flux de trésorerie, en soustrayant la dette restante d’environ 69 000 dollars et en soustrayant 5 000 dollars supplémentaires pour la réadaptation avant la vente, nous obtenons 67 200 dollars, qui vous sont distribuables.
Conclusion
Je sais que c'est très grossier. Je n'essaie pas de donner une leçon de mathématiques, mais seulement de brosser un tableau large. Mais lequel vous convient le mieux: 10% IRR ou 25%?!
Le problème tacite dans la classe d'actifs à 2% est la qualité du locataire. C’est vrai, vos pertes économiques seront en effet plus élevées dans cette classe d’actifs. Vous devrez probablement transformer davantage les unités entre locataires. Vous ne pourrez pas augmenter les loyers et, à ce titre, devrez absorber des pertes de bail plus élevées. Vous aurez également affaire à des actifs plus anciens, ce qui entraînera des coûts supplémentaires.
Dans l’ensemble, je tiens à vous avertir que le scénario de 2% que j’ai présenté est vraiment très rose; ce ne sera probablement pas aussi bon que cela.
Utilisez-vous la règle des 2% lors de l’analyse des propriétés? Avez-vous trouvé des règles immobilières valables?
Parlons dans la section commentaires ci-dessous.
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