Comment BRRRR augmente votre retour sur investissement | Investissement immobilier

Si vous passez beaucoup de temps sur BiggerPockets, vous avez sûrement entendu parler de l'investissement. Si vous n’êtes pas vraiment sûr de ce que cela signifie, c’est bien. C’est un nom étrange, créé par l’infâme Brandon Turner, qui décrit une méthode permettant d’acheter un immeuble de placement, de le réparer, puis de le refinancer au lieu de le vendre.

En dépit de son cadre gigantesque, Brandon est en fait un gars très intelligent. Il propose un terme de signature pour décrire une méthode de placement en place depuis toujours. Grâce au marketing intelligent de Brandon, de plus en plus de gens se sont familiarisés avec ce qui, à mon avis, est le meilleur moyen d’acheter un bien locatif. BRRRR vous permet d’accroître considérablement votre retour sur investissement tout en préservant votre capital. Pour ceux qui ne connaissent pas la méthode, suivez-moi et je vais vous expliquer comment cela fonctionne.

La définition

BRRRR signifie: Achat, Réhabilitation, Location, Refinancement, Répétition.

C’est une méthode pour acquérir un actif, améliorer sa valeur, la stabiliser, puis retirer votre argent sur un prêt. Alors que la plupart des investisseurs ont tendance à contracter un emprunt lors de l’achat d’une propriété, les plus expérimentés savent que ce n’est pas le moyen le plus efficace de le faire.

Considérez ceci: si votre béguin vous demandait une photo de vous, prendriez-vous la photo, envoyez-la, puis se maquiller et se coiffer? Bien sûr que non. Vous voudriez être à votre meilleur avant de vous présenter à la personne que vous vouliez impressionner.

L'investissement immobilier fonctionne également de cette façon. Avant de demander un prêt à la banque, vous voulez que votre propriété soit dans le meilleur état possible, de sorte qu’elle en vaut vraiment la peine. Prendre le prêt, puis le réparer, c'est comme prendre et envoyer la photo avant de paraître à son meilleur. Cet article devrait vous aider à comprendre pourquoi cela est important, comment cela aide votre résultat net et pourquoi les meilleurs investisseurs le comprennent tous.

(Si vous le faites pour votre Instagram, vous feriez mieux de le faire pour votre entreprise!)

Comment calculer le retour sur investissement

est le taux de rendement que vous pouvez attendre de votre investissement. Lorsque quelqu'un affirme avoir réalisé un retour sur investissement de 10%, il fait généralement référence au retour sur investissement. Dans le secteur immobilier, nous appelons cela «trésorerie sur trésorerie».

Préparez-vous, je suis sur le point de présenter un peu de maths (je vais rester bref). Pour calculer le retour sur investissement, vous devez diviser votre bénéfice annuel par le montant que vous avez investi.

Pour l'immobilier, vous prendrez votre flux de trésorerie mensuel, multipliez-le par 12 (pour le convertir en bénéfice annuel), puis divisez-le par votre mise de fonds.

(Flux de trésorerie x 12) / (Acompte)

C'est tout. C’est très simple. Deux nombres différents dans la formule, tous deux très basiques. Il est important de comprendre cela car notre objectif en tant qu’investisseur est d’accroître notre retour sur investissement. Si vous ne comprenez pas quelque chose, vous ne pouvez pas l’améliorer. C'est pourquoi nous disons que la connaissance, c'est le pouvoir.

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Comment augmenter le retour sur investissement

Il ne suffit pas de comprendre le retour sur investissement. Nous voulons l'améliorer! Étant donné que l'équation comporte deux chiffres, il existe deux façons d'augmenter votre retour sur investissement (profit annuel et acompte). Savoir comment manipuler ces chiffres nous donne le pouvoir de contrôler notre retour sur investissement.

Le premier moyen d’augmenter le retour sur investissement consiste à augmenter le bénéfice annuel. C’est également la méthode sur laquelle la plupart des gens se concentrent, car elle est plus facile à contrôler. Si vous y réfléchissez, une fois que vous avez versé un acompte sur une propriété, il est difficile de récupérer cet argent. Il est beaucoup plus facile de rentabiliser la propriété, c’est donc ce sur quoi la plupart des gens vont travailler.

Il y a plusieurs façons d'augmenter le profit annuel. Les plus évidentes sont d'augmenter les loyers ou de réduire les dépenses. Apprendre à le faire est fondamental pour devenir un bon investisseur immobilier. Comme les loyers augmentent généralement plus rapidement que les dépenses chaque année, il n’est pas rare de voir votre retour sur investissement s’améliorer avec le temps. La plupart des investisseurs s’y attendent et le souscrivent à leur compte pro forma.

L’autre méthode (moins courante) d’augmentation du retour sur investissement consiste à réduire votre mise de fonds. Ce sera ce sur quoi nous nous concentrons dans cet article de blog.

Comment fonctionnent les prêts

La plupart des gens considèrent l’acompte comme un «coût fixe», ce qui signifie qu’il ne peut pas être réduit. La banque exige un acompte de 20 à 25% pour la plupart des prêts aux investisseurs, et rien ne peut être fait à ce sujet.

C’est parce que la plupart des gens ne comprennent pas que vous n’êtes pas obligé d’obtenir le prêt lorsque vous achetez la maison.

En devenant étudiant en investissement immobilier, vous apprenez que l’acompte existe et que le prêteur s’assure qu’il ne finance pas 100% de la valeur de l’actif. Voici comment ils protègent leur investissement. Le prêteur vous laissera emprunter une partie de la valeur totale de l’actif. Si nous pouvons acheter une propriété, puis augmenter sa valeur, nous pouvons emprunter plus l’argent que nous ne pourrions obtenir lorsque l’actif ne valait pas autant.

Exemple un

Vous achetez la propriété avec un prêt. Une banque offre 75%. Votre propriété a une valeur de 100 000 USD dans son état actuel. La banque vous laissera emprunter 75 000 $. Cela signifie un acompte de 25 000 $. Vous dépensez 20 000 $ en réadaptation et votre maison vaut maintenant 150 000 $. Vous avez ajouté 30 000 USD en équité à la propriété après la réadaptation, et vous avez laissé 45 000 USD de votre argent dans l'investissement (25 000 USD en moins + 20 000 USD en désintox).

Deuxième exemple

Vous achetez la propriété en espèces pour 100 000 $. Ensuite, vous dépensez 20 000 $ en réadaptation, ce qui porte sa valeur à 150 000 $. La banque vous permettra d’emprunter 75% de la nouvelle valeur de la maison, ce qui signifie que vous pourrez emprunter 112 500 $. Cela signifie que vous avez laissé 7 500 USD dans la transaction (120 000 USD (achat et réadaptation) – 112 500 USD (récupéré sur le crédit du prêt)).

Cela signifie 37 500 $ de plus dans votre poche, les gens. Tout ça parce que tu as BRRRR.

Pourquoi BRRRR est si efficace

J'ai besoin de clarifier quelque chose avant de continuer. Jusqu’à présent, nous avons appelé la somme d’argent sur laquelle nous avons investi l’acompte, mais c’est un peu trompeur. Je l’appelle seulement ainsi parce que la plupart des propriétés sont achetées de cette façon. Pour être plus précis, le montant d'argent restant dans une propriété dans laquelle vous avez investi ne constitue pas toujours l'acompte. Il peut également s'agir d'argent que vous avez laissé dans la transaction après votre refinancement. En gros, tant que vous n’avez pas récupéré le capital, nous l’appellerons «acompte».

BRRRR fonctionne tellement bien parce que (bien fait) il réduit le montant que vous laissez dans une transaction. Lorsqu'elle achète une propriété avec un prêt, la banque prête contre la valeur de la maison au moment du prêt. Lorsque vous contractez un prêt sur une propriété après sa mise en place (et sa valeur est augmentée), la banque vous permet d'emprunter en fonction de la nouvelle valeur plus élevée.

Acheter une propriété en dessous de sa valeur, la rendant plus précieuse, puis retirer votre argent est un bien meilleur moyen de réduire le montant qu'il vous reste dans une transaction et donc d'augmenter votre retour sur investissement.

N'oubliez pas que dans l'exemple ci-dessus, nous en avons eu plus dans notre poche si nous avions BRRRR? Nous n'avons laissé que 7 500 dollars dans la propriété. Comparez cela aux 45 000 $ que nous avons laissés en utilisant le modèle de versement initial traditionnel. Pour mettre cela dans le contexte, insérons ces chiffres dans la formule de retour sur investissement. (L'option deux aura un flux de trésorerie légèrement inférieur, car nous avons davantage emprunté contre la propriété, notre hypothèque est donc plus élevée).

Les nombres

Première option

(Flux de trésorerie de 500 $ x 12 = 6 000 $)% (acompte – 45 000 $) = 13,3% ROI

Option deux

(Flux de trésorerie de 310 $ x 12 = 3 720 $) / (acompte: 7 500 $) = 49,6% du RCI

Dans la deuxième option, nous avons utilisé un taux d'intérêt de 4,5% sur le solde du prêt supplémentaire de 37 500 dollars, ce qui a réduit notre trésorerie de 190 dollars par mois.

Si vous ne tenez pas compte des flux de trésorerie, emprunter l’argent supplémentaire vous semblerait peu judicieux. Cependant, si vous vous concentrez sur le retour sur investissement, il est très évident qu’un retour sur investissement de près de 50% est bien meilleur qu’un 13,3%.

Même si notre flux de trésorerie a diminué de 38% dans l’option deux, notre retour sur investissement a quand même explosé. Pourquoi?

Parce que laisser moins d'argent dans une transaction a un impact plus important sur le retour sur investissement que la simple augmentation des flux de trésorerie.

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Pourquoi la plupart des investisseurs ne sont pas BRRRR

Cela semble être une évidence, non? Pourquoi tout le monde ne fait-il pas cela?

Eh bien, il y a quelques bonnes raisons qui méritent d'être mentionnées.

Impatience

Il faut du temps pour économiser de l'argent pour une propriété. Il faut encore plus de temps pour tout sauvegarder. Certaines personnes ne veulent pas attendre pour commencer à acheter, d’autres ne pensent pas qu’elles pourront jamais économiser suffisamment d’argent pour acheter un lieu avec de l’argent.

Il existe de nombreux articles sur l'emprunt d'argent auprès de la famille ou des amis, l'obtention de prêts relais comme prêts relais, etc. J'encourage tout le monde à examiner leurs options pour acheter et réhabiliter un lieu avec tout l'argent.

Je le sais bien, car j’étais ce gars-là, je travaillais pour sauver chaque centime que je pouvais et acheter trois maisons par an. Cela me semblait impossible, étant donné que je versais de grosses sommes d’argent puis que je dépensais de grandes sommes d’argent dans les centres de désintoxication. Une fois que j'ai commencé à utiliser BRRRR, j'ai arrêté d'acheter trois maisons par an et j'ai commencé à en acheter trois à temps.

Manque de familiarité

Le processus peut être peu familier pour certains et nécessite l’apprentissage de nouvelles exigences. D'une part, les banques ne vous permettent pas toujours de refinancer un lieu que vous avez acheté en espèces avant quelques mois. Cela éloigne certaines personnes.

Deuxièmement, BRRRR fonctionne mieux lorsque vous achetez quelque chose de nettement inférieur à la valeur qui nécessite souvent un travail de réhabilitation important. Cela peut intimider certains investisseurs.

Troisièmement, BRRRR vous oblige à effectuer un peu plus de travail sur le front-end afin de déterminer la VDA d’une propriété. Investir est beaucoup plus simple lorsque vous achetez quelque chose au prix du marché. Cela devient plus délicat lorsque vous essayez d’évaluer la cible en mouvement d’une propriété.

Ignorance

Beaucoup de gens ne réalisent pas que vous pouvez réellement obtenir un prêt pour une propriété après Tu le possèdes. Parce qu’il est tellement ancré dans nos esprits que nous contractons des emprunts pour acheter quelque chose, nous supposons que c’est la seule façon de le faire.

Ce n'est pas.

Les prêteurs ne se soucient généralement pas de savoir si vous possédez déjà quelque chose ou si vous l’achetez. Ils ne se soucient que du ratio prêt / valeur. Lorsque nous empruntons de l’argent et effectuons un «acompte», nous ne donnons pas cet argent au prêteur. Nous le donnons au vendeur pour que le prêteur n’y soit pas obligé. Du point de vue du prêteur, moins il ya d’argent à vous donner pour acheter quelque chose, mieux ce sera. Ca a du sens.

Si vous me demandez d’emprunter 50 dollars pour acheter une paire d’Air Jordans et que vous promettez de me rembourser avec intérêts, la première question que je pourrais vous poser est la suivante: quel est le taux d’intérêt? Mais ce ne serait pas le plus sage.

La première question que je devrais poser est la suivante: «Combien valent les chaussures?

Si vous empruntez 50 $ pour acheter une paire de chaussures à 50 $, je vais avoir des problèmes si vous ne me payez pas. Au moment où j’ai confisqué les chaussures en garantie, vous les avez portées et leur valeur est inférieure à 50 dollars. Cela signifie que je ne récupérerai pas mon investissement. Cependant, si les chaussures valent 150 dollars (et que vous mettez les 100 dollars restants «en bas»), je pourrais toujours confisquer les chaussures et les vendre pour un bénéfice décent, en récupérant mon investissement.

Le montant que vous empruntez par rapport à la valeur de l'actif pour lequel vous empruntez est appelé le LTV. Le LTV est l’un des éléments que la banque prend en compte pour décider si le prêt sera risqué ou non. La banque (ou le prêteur) ne se soucie pas de savoir si vous ne possédez pas l’actif ou si vous l’avez déjà possédé. Ils veulent juste savoir que vous empruntez moins que ce qu’il vaut.

Une fois que vous comprenez cela, il est logique que nous, BRRRR. Pourquoi emprunter contre la valeur d'un actif (la maison) avant il a été réhabilité, quand pouvons-nous attendre après qu’il soit réhabilité et qu’il vaille mieux? Quand cela vaut plus, nous pouvons récupérer plus d’argent.

C'est ce qui augmente notre retour sur investissement.

Le potentiel du meilleur BRRRR

Les meilleurs investisseurs cherchent à faire plusieurs choses avec leur portefeuille:

1. Ils veulent ajouter autant d'équité que possible
2. Ils veulent augmenter la «vitesse» de leur argent
3. Ils veulent augmenter leur retour sur investissement autant que possible
4. Ils veulent acheter des offres que les autres ne peuvent pas acheter
5. Ils veulent capitaliser sur l’utilisation de OPM (l’argent des autres)

Augmenter l'équité

La richesse est construite le plus rapidement en augmentant la valeur d'un actif. Période. Qu'il s'agisse de réhabiliter une maison ou de redresser une entreprise en faillite, les meilleurs constructeurs de patrimoine recherchent une opportunité d'ajouter de la valeur. Quand on parle d’immobilier, cela signifie qu’il faut ajouter des fonds propres en achetant bien et en réhabilitant bien.

BRRRR vous incite à ajouter autant de valeur que possible avant de procéder à un réassurance afin que vous puissiez récupérer autant d’équité que possible. Il n’ya vraiment aucune raison de le faire si vous n’ajoutez pas de valeur à la propriété. Ils comprennent le mieux et c’est l’une des raisons pour lesquelles ils adorent BRRRR.

Augmenter la vitesse de l'argent

La vitesse de l'argent est le taux auquel vous pouvez acheter quelque chose avec elle, faire un retour, récupérer ce capital, puis l'augmenter en achetant autre chose. Si vous êtes en mesure d’ajouter 30 000 $ d’équité à chaque bien que vous achetez, vous voulez évidemment acheter un bien le plus rapidement possible. Plus votre vitesse de paiement est rapide, plus vous pouvez constituer des fonds propres dans un délai plus court. Cela s’ajoute à des rendements vraiment très importants sur des périodes de temps considérables.

Lorsque vous utilisez BRRRR, cela vous permet de créer des fonds propres et de récupérer votre argent. Plus vous récupérez d'argent, plus vous devez investir dans la prochaine transaction. Si dépenser 120 000 $ sur une propriété vous rapporte 30 000 $ en équité à chaque fois, vous souhaitez récupérer autant que possible ces 120 000 $ afin d'investir dans la prochaine transaction. BRRRR rend cela beaucoup, beaucoup plus facile.

Augmenter le ROI

Comme nous en avons déjà discuté, un BRRRR réussi peut avoir un impact ridicule sur votre retour sur investissement. Alors que les débutants se concentrent sur l'amélioration de leurs flux de trésorerie pour améliorer leur retour sur investissement, les investisseurs expérimentés et les créateurs de patrimoine limitent le montant qui leur reste dans la transaction pour le faire.

Maintenant, il est également important de s’assurer que la propriété enregistre toujours des flux de trésorerie une fois que vous en retirez l’argent. N'oubliez pas que plus vous financez, moins vous gardez d'argent dans la transaction, mais plus le service de votre dette devient élevé. Pour moi, il me faut un accord avec suffisamment de viande pour me permettre de récupérer 100% de mon capital tout en générant des flux de trésorerie positifs. Je ne vous recommande pas de perdre de l’argent tous les mois simplement pour retirer votre argent. Pour la majorité des investisseurs, c'est une mauvaise idée.

BRRRR est une excellente stratégie car elle vous permet de récupérer votre capital et augmenter votre retour sur investissement. Plus vous pouvez acheter, plus votre retour sur investissement est élevé et plus vous pouvez acquérir ou accumuler des fonds propres, plus votre valeur nette augmentera rapidement.

Acheter ce que d’autres ne peuvent pas

Lorsque vous achetez quelque chose qui nécessite beaucoup de travail de réadaptation avec tout l'argent (le meilleur moyen d'acheter quelque chose avec la stratégie BRRRR), vous pouvez acheter des maisons que d'autres investisseurs ne peuvent pas. Cela réduit votre concurrence et renforce votre position lorsque vous négociez un prix d'achat peu élevé.

Je cible volontairement des maisons qui ne seront pas éligibles au financement conventionnel. Si la maison a besoin d’un nouveau toit, manque d’appareils électroménagers, de cloisons sèches déchirées, etc., je sais que la majorité de mes concurrents ne pourront pas l’acheter, car un prêteur ne peut pas les souscrire.

Cela supprime la majorité des autres acheteurs et rend mon offre entièrement monétaire encore plus attrayante pour les vendeurs. Je suis en mesure d’acheter ce que d’autres investisseurs et acheteurs de logements principaux ne peuvent pas acheter.

La recherche de stratégies comme celle-ci vous permet de réussir sur des marchés «chauds» lorsqu'il n'y a «rien à acheter». L'établissement de partenariats avec d'autres pour mettre votre argent en commun peut vous donner un grand avantage lorsque vous pouvez acheter des propriétés que d'autres ne peuvent pas.

Utilisez OPM

OPM, ou l’argent d’autres personnes, est l’un des principaux locataires d’investisseurs à temps plein prospères. Avoir de l'argent, c'est bien. Utiliser OPM, c'est encore mieux.

OPM fournit l'effet de levier ultime. Il ouvre des portes que vous ne pourriez pas franchir sans elle. Cela réduit le temps d'attente avant de pouvoir augmenter vos investissements. Cela vous permet de jouer au jeu plus tôt et plus gros, pour apprendre plus vite et plus souvent. OPM vous donne l'impulsion nécessaire pour accéder rapidement à un niveau professionnel.

En matière d’investissement immobilier, c’est ce que vous savez et qui vous déterminez. Plus vous en apprendrez et plus vous nouerez de liens, plus vite vous rencontrerez le succès. Les meilleurs investisseurs utilisent OPM, et l'expérience qu'ils ont acquise les aide à passer du niveau débutant à l'expert. Le meilleur BRRRR, et ils utilisent OPM pour le faire.

Si vous souhaitez utiliser BRRRR mais que vous ne disposez pas encore des fonds nécessaires, cela peut vous obliger à commencer à travailler sur la façon d’utiliser OPM, qui est une autre excellente stratégie d’investissement. Développer ces compétences, bien que douloureux et frustrant au début, produit d’énormes dividendes à la fin.

( Note de la rédaction: Nous republions cet article pour aider nos nouveaux lecteurs. )

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Besoin d'un moyen d'améliorer votre jeu d'investissement immobilier? Auteur et investisseur, David Greene explique comment il a étendu son activité immobilière de deux maisons par an à deux par mois avec la stratégie BRRRR.

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