Comment calculer le retour sur remboursement (Made Easy!)

Apprendre à calculer le rendement en espèces et quand utiliser cette équation est essentiel au succès des investissements. Bien que l’équation elle-même soit simple, les chiffres qui la composent sont un peu plus compliqués. Les investisseurs doivent également comprendre les meilleures applications, ainsi que quelques-unes des limites de cette équation commune.

Un investisseur est venu me voir il n'y a pas si longtemps pour obtenir des conseils sur la performance de son portefeuille. Il a estimé que son portefeuille fonctionnait bien, mais a sagement décidé de demander une analyse à la CPA pour l’aider à prendre des décisions de placement.

Bien que cet investisseur ait fait preuve de sophistication, il analysait les rendements de ses propriétés actuelles et des transactions potentielles à l'aide de l'indicateur de trésorerie. Bien entendu, il n’ya rien de mal à utiliser la mesure du retour sur remboursement; le problème se pose quand il s’agit de la seule mesure, ou de la mesure principale, utilisée pour prendre des décisions d’investissement.

Cet article va passer en revue la conversation que j'ai eue avec cet investisseur afin que vous puissiez en tirer profit. Je discuterai de la façon de calculer le rendement du paiement en espèces, des bonnes qualités, des mauvaises qualités, et de la manière dont les investisseurs peuvent utiliser la mesure pour faciliter les décisions d’investissement.

Avant de commencer, définissons d’abord le rendement du paiement en espèces. Le rendement en espèces est un moyen rapide d’analyser les flux de trésorerie d’un investissement. Plus précisément, il produira un taux de pourcentage qui mesure le flux de trésorerie avant impôts reçu par rapport au montant d'argent investi pour acquérir l'actif.

Comment calculer le rendement en espèces

Le calcul du rendement en espèces est simple. Nous divisons simplement les flux de trésorerie nets reçus pour l'exercice par le montant des liquidités investies.

L’équation globale n’est pas mauvaise du tout. C’est la variable, comme les flux de trésorerie annuels avant impôts et les liquidités effectivement investies, qui peut devenir quelque peu délicate.

Flux de trésorerie annuel avant impôts

La formule permettant de calculer votre flux de trésorerie annuel avant impôt est la suivante:

Flux de trésorerie annuel avant impôts = Loyer brut prévu + Autres revenus – Vacance – Dépenses d'exploitation – Service de la dette annuel

Décomposons chacune de ces variables.

Loyer brut prévu

Lorsque vous évaluez la performance d’une propriété, le «loyer brut prévu» correspond aux loyers bruts de la propriété, multipliés par 12. Cela reflète le montant maximum de revenu que vous pouvez espérer recevoir d’une propriété.

Autre revenu

Pensez à toutes les autres possibilités de revenus que la propriété peut présenter. Autoriserez-vous les animaux de compagnie et recevrez-vous un revenu et des dépôts non remboursables? Avez-vous des places de parking disponibles? Êtes-vous remboursé pour les services publics ou facturez-vous un tarif fixe à cet égard? Tous ces revenus divers seront inclus dans les «autres revenus» pour notre analyse de retour de trésorerie.

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poste vacant

Si vous êtes déjà propriétaire de l’immeuble et que vous souhaitez générer le rendement en espèces pour comprendre les performances de celui-ci, vous voudrez utiliser la vacance réelle ici. La vacance réelle doit être mesurée par le nombre de jours de vacance de votre propriété multiplié par le taux de location journalier. Il s’agit essentiellement des revenus locatifs que vous avez perdus quotidiennement en raison de l’absence d’un locataire.

Si au lieu de cela vous êtes la performance potentielle, vous voudrez utiliser potentiel poste vacant. Cela devrait toujours être un nombre conservateur. Vous pouvez évaluer une vacance potentielle en appelant des sociétés de gestion immobilière de la région ou en demandant à un agent immobilier d'analyser la durée pendant laquelle une unité est restée sur le marché. Vous serez en mesure de générer un pourcentage de jours vacants par rapport à l'année entière. Quel que soit ce taux, j’ajouterais 2%. Cela aidera à créer une petite zone tampon au fur et à mesure que vous apprendrez les rouages ​​du marché et ce à quoi les locataires s'attendent d'un logement locatif.

Par exemple, si une unité n'est pas localisée sur le marché pendant 45 jours, le taux d'inoccupation est de 12,33% (45/365). Arrondissez jusqu'à 14% pour votre taux d'inoccupation prévu.

Maintenant, nous allons prendre ce taux de vacance et le multiplier par le loyer brut prévu. Le résultat sera le montant des revenus de location que vous vous attendez à ne pas percevoir car le logement n'est pas loué. Cela peut également être considéré comme votre coût d'opportunité.

Frais d'exploitation

Les frais d’exploitation vont de l’assurance, des taxes, de l’entretien, de la HOA et des frais bancaires, de la gestion immobilière et des réparations. Les charges d'exploitation n'incluent pas le service de la dette (capital et intérêts), ni l'amortissement.

Il existe de nombreux articles sur BiggerPockets qui expliquent comment. Je vous recommande de les vérifier si vous ne savez pas déjà le faire.

Service de la dette annuel

Pour apprendre à calculer le remboursement en espèces, ce nombre correspondra à votre versement mensuel destiné à couvrir le capital et les intérêts liés à votre prêt. Cela n'inclut pas les assurances et les taxes.

Trésorerie investie réelle

OK, maintenant que nous savons comment calculer le cash-flow annuel avant impôts, voyons comment calculer le cash réel investi.

Trésorerie effectivement investie = acompte + frais de clôture + améliorations / réparations préalables à la location

Décomposons également chacune de ces variables.

Acompte

Cela n'a rien de délicat. Ce sera simplement le montant d'argent que vous payez, tel que requis par votre prêteur pour obtenir la propriété. Très simple.

Frais de clôture

Les coûts de clôture sont aussi un peu simples. Fondamentalement, vous allez ajouter votre net les frais de clôture associés à l'obtention de la propriété. Pour ce faire, additionnez tous les coûts que vous avez payés (sans compter votre acompte), puis soustrayez de tout crédit de vendeur ou de prêteur qui vous a été attribué.

Améliorations / réparations préalables à la location

N'oubliez pas que nous souhaitons uniquement utiliser le retour sur investissement pour analyser un retour sur la base des sommes que nous avons réellement investies dans la propriété. Je suggère d'utiliser uniquement des améliorations et des réparations préalables à la location, car je pense que le remboursement en espèces ne devrait réellement être utilisé que pendant la première année. Plus sur cela plus tard.

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Les améliorations / réparations préalables à la location incluront tout ce que vous payez vous-même à réparer avant de louer les unités. C’est là que le rendement en espèces contre de l’argent perd une partie de sa valeur car il ne permet pas d’analyser les rendements lorsque vous injectez plus d’argent dans l’actif après la location de la propriété.

Donc là vous l'avez. J'ai expliqué comment calculer le rendement du remboursement en 800 mots. Est-ce que votre tête tourne encore? Non? Bien. Il est temps de passer à la théorie et à l'application de l'utilisation des retours d'argent.

Pourquoi le rendement en argent comptant est-il un bon indicateur?

Le rendement en espèces est un excellent indicateur et il est largement utilisé dans l’industrie de l’immobilier, à la fois pour les investisseurs et les agents immobiliers. La raison principale en est la simplicité de la métrique dans le calcul du pourcentage de retour.

Le rendement en espèces diminue de manière spécifique le rendement du capital investi. Pour ce faire, il ne tient compte que des rendements générés par les flux de trésorerie nets de la propriété. C'est un élément essentiel de l'investissement de valeur, car il ne tient pas compte de l'appréciation de l'actif.

Étant donné que le rendement en espèces ne concerne que les flux de trésorerie nets et en les comparant au montant réel des liquidités investies, il constitue un excellent indicateur de l’effet de l’effet de levier. Le recours à l'effet de levier réduira votre rendement en espèces, ce qui en fait un bon moyen de mesurer différents niveaux de financement.

De nombreux investisseurs ne sont pas assez sophistiqués pour utiliser des éléments tels que le taux de rendement interne (IRR) ou le taux de rendement interne modifié (MIRR). Ces deux métriques peuvent être très lourdes à apprendre et à comprendre. Et même s'ils fournissent beaucoup plus d'informations, ils nécessitent également beaucoup plus de travail.

Par ailleurs, il est facile pour tout le monde de comprendre comment sont calculés les rendements des paiements en espèces. C’est simplement l’argent physique que vous avez en main après 12 mois, divisé par l’argent physique que vous avez investi. Comme les investisseurs peuvent facilement comprendre le calcul, c’est ce que les vendeurs et les agents utilisent lorsqu’ils discutent des rendements potentiels des propriétés qu’ils commercialisent.

En raison de sa simplicité, c’est également un excellent moyen de lancer une analyse «au dos de la serviette». Personnellement, je l'utilise comme outil de filtrage lors de l'évaluation de transactions potentielles. Le calcul peut durer littéralement 10 minutes ou moins et vous rapportera probablement entre 2 et 5% du rendement réel des capitaux propres dans la plupart des situations. Si vous analysez des centaines d’opérations par semaine, il est tout à fait logique de demander un remboursement en espèces.

Le rendement en espèces vous permet également de comparer facilement différents investissements. Vous pouvez comparer un bien locatif à un prêt, investir dans des actions ou des obligations et même créer une entreprise. Certes, les facteurs de risque ne sont pas pris en compte (ce qui est une limitation dont nous discuterons dans une minute), mais le rendement du paiement en espèces permet une comparaison universelle entre différents investissements.

Pourquoi le rendement en espèces est une mauvaise mesure

À mon avis, la principale limite au rendement en espèces est qu’il n’indique pas votre rendement réel. Il y a deux raisons à cela: (1) les taxes et (2) le remboursement du prêt.

Pensiez-vous vraiment que vous alliez passer à travers un article entier, écrit par un CPA, sans parler des taxes?

Votre situation fiscale est unique et aura un impact considérable sur votre réel retour sur investissement. De nombreux investisseurs soutiennent que votre situation fiscale n’a aucune incidence sur la performance de l’actif, elle est indépendante de vous. Par conséquent, les taxes ne doivent pas être prises en compte.

Cependant, l'impact fiscal des décisions d'investissement doit absolument être évalué. Bien que votre situation fiscale ne puisse pas influer sur la performance de l’actif, celle-ci aura une incidence directe ou indirecte sur votre situation fiscale. L'effet peut considérablement augmenter ou diminuer vos rendements réels.

Par exemple, supposons que votre flux de trésorerie annuel avant impôts soit de 10 000 USD, générant ainsi un rendement décaissé de 10% (en supposant que vous ayez investi 100 000 USD). Si vous vous trouvez dans la tranche d'imposition de 25%, votre flux de trésorerie après impôt est de 7 500 $, soit un rendement réel de 7,5%.

De plus, nous devons prendre en compte les amortissements. Dans l'exemple ci-dessus, si votre amortissement s'élève à 8 000 USD par an, il ne reste que 2 000 USD de flux de trésorerie à taxer. Au même taux de 25%, notre impôt à payer est de 500 $. Puisque l’amortissement est une dépense «fictive», notre flux de trésorerie après impôt est de 9 500 $ (10 000 $ à 500 $), ce qui donne un rendement réel de 9,5%.

Mais alors il y a une autre ride à tout cela. Le rendement en espèces ne tient pas compte des capitaux propres ajoutés à la partie principale du remboursement de votre prêt. Cela suppose également que le versement intégral de l'hypothèque est une dépense, sachant que le principal de votre emprunt ne peut être passé en charges aux fins de l'impôt.

Comme vous pouvez le constater, étant donné que le retour sur remboursement utilise des numéros avant impôts et ne tient pas compte des paiements de principal, le retour suggéré ne doit pas être approuvé.

Une autre limite est le simple fait que le rendement en espèces ne tient pas compte de l’appréciation. Comme je l'ai dit un peu plus tôt, cela conforte l'opinion selon laquelle le rendement en espèces est utilisé pour des investissements de valeur et non pour des spéculations. Selon la manière dont vous investissez, cela pourrait être une bonne ou une mauvaise chose.

Le cash-on cash return ne tient pas compte du risque associé aux investissements. Il ne prend pas en compte les coûts d’opportunité, ce que des investisseurs plus avertis trouveront alarmants.

Il ignore également l'effet de l'intérêt composé. Le problème ici est que le rendement en espèces peut rendre les investissements à court terme plus attrayants tout en rendant les investissements à plus long terme avec un rendement inférieur en espèces peu attrayant. Si l'investisseur investissait dans un investissement qui compose (ou s'apprécie), alors il serait peut-être préférable que l'investisseur récupère à long terme le rendement en numéraire qui est actuellement plus faible.

Comment utiliser le rendement en espèces?

La conversation que je tenais avec cet investisseur l'a amené à penser que le rendement du paiement en espèces est un indicateur inutile. Il est ensuite devenu anxieux de ne pas avoir pu obtenir de meilleurs rendements ces dernières années.

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Mais je lui ai dit de ne pas s’inquiéter, car le rendement du paiement en espèces est un excellent indicateur si utilisé correctement.

Premièrement, je ne suggérerais pas d’utiliser le rendement du paiement en espèces pour évaluer la performance d’un bien que vous possédez depuis plus de 12 mois. Il ne devrait être utilisé que pour évaluer la performance de la première année ou projeter la performance de la première année d’un bien immobilier. Après cela, le rendement en espèces commence à perdre de sa valeur. La raison en est que votre dénominateur (l'argent réel investi) changera constamment à mesure que vous rembourserez le prêt et apporterez des améliorations et des réparations à la propriété. Une meilleure mesure à utiliser dans ce cas est le TRI.

Deuxièmement, utilisez le rendement en espèces comme outil de filtrage pour comparer d'autres investissements. Beaucoup de gens prétendent que les règles des 1% et 2% sont inutiles et je suis d’accord. Mais tout le monde a besoin d'un bon outil de filtrage et le retour sur investissement vous permettra de comparer efficacement les investissements.

Enfin, utilisez d'autres mesures pour compléter les informations fournies par le retour d'argent. Plus précisément, le TRI et le TRI. Encore une fois, ces deux métriques nécessitent un peu plus de travail mais vous fournissent beaucoup plus d'informations sur les performances de la propriété.

Ainsi, bien que le rendement de l’argent comptant ait certainement des faiblesses, il constitue un excellent indicateur pour les investisseurs axés sur la valeur et constitue un outil de filtrage solide. Son utilisation en parallèle avec d’autres paramètres vous fournira de nombreuses informations pour placer une offre sur une propriété. Et c’est tout ce dont nous parlons pour vous permettre de développer votre portefeuille.

À quelle fréquence utilisez-vous la formule de remboursement en espèces pour évaluer les propriétés? Des questions sur cette équation?

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