Comment estimer avec précision les frais de location

Quand il s’agit de nouveaux investisseurs – ou de personnes désireuses d’en savoir plus -, c’est l’aspect financier qui semble causer le plus de confusion et de frustration.

Les gens ne savent pas comment calculer la marge bénéficiaire mensuelle prévue, ou les flux de trésorerie, sur un logement locatif. Et dans la plupart des cas, cela revient à une incapacité à estimer avec précision les dépenses d’exploitation.

Comment calculer les dépenses d'exploitation et les flux de trésorerie

Il est facile de calculer les flux de trésorerie une fois que vous avez une idée de vos dépenses d’exploitation. L'équation ressemble à ceci:

(Loyer mensuel) – (dépenses d'exploitation mensuelles) = Flux de trésorerie

Le problème est que les investisseurs inexpérimentés utilisent généralement des chiffres de dépenses d’exploitation inexacts. En conséquence, ils finissent avec des contrats qui, sur le papier, paraissent moins bons qu’ils ne le sont trop ou semblent trop beaux pour être vrais.

Sous-estimez vos dépenses d'exploitation pendant et vous pourriez vous retrouver avec une propriété de cauchemar qui vous fait perdre de l'argent tous les mois. Surestimez les dépenses et vous pourriez vous décourager de faire une offre, même s’il s’agit d’un bon investissement.

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Compte pour ces dépenses spécifiques et plus

Bien que vous ne prévoyiez jamais de dépenses d’exploitation d’un montant spécifique, il existe des moyens d’estimer un chiffre relativement précis. Lors de vos recherches sur les investissements potentiels, assurez-vous de comptabiliser les dépenses telles que:

• Taxes foncières et assurances. Bien qu’ils doivent être pris en compte dans votre versement hypothécaire mensuel (si la propriété est financée), il est toujours judicieux de décomposer les taxes foncières et les assurances afin que vous sachiez combien il faut anticiper.
• Utilitaires. Bien que les locataires couvrent probablement la plupart des services publics, certaines dépenses peuvent survenir, telles que les déchets et le recyclage, l’eau ou d’autres objets similaires.
• Entretien et réparations. Il est facile d’oublier la maintenance et les réparations, car elles vont et viennent sans trop de préavis. En règle générale, certains investisseurs anticipent 1% de la valeur de la propriété par an. Donc, si une propriété est évaluée à 150 000 $, cela équivaut à 1 500 $ par an (ou 125 $ par mois). Définitivement mis de côté certains l'argent dans votre budget mensuel. Sinon, vous pourriez être obligé de contracter un emprunt personnel pour couvrir les réparations de base à venir.
• Frais de HOA. L'immeuble de placement est-il situé dans un quartier ou dans une communauté prévue? Si c'est le cas, vous devriez vous renseigner sur les éventuels frais de HOA. Si vous ne tenez pas compte de ces coûts, vos chiffres pourraient être considérablement déformés.
• Postes vacants possibles. Dans un monde parfait, votre bien locatif resterait loué toute l'année. Toutefois, les locataires peuvent être instables et vous devez vous attendre à un certain roulement. En règle générale, comptez pour un mois de postes vacants par an. Pour obtenir un chiffre mensuel, prenez votre loyer mensuel et divisez-le par 12. Cela vous donnera votre indemnité de vacance mensuelle.
• Frais de gestion immobilière. Envisagez-vous d'utiliser un service professionnel de gestion immobilière? Encore une fois, c’est facile à oublier. Obtenez des devis de différentes entreprises de la région pour savoir combien vous allez payer par mois. Vous constaterez peut-être également que vous n’avez pas besoin d’un gestionnaire immobilier pour une propriété. Pesez le pour et le contre et proposez un plan de match. Indépendamment de ce que vous décidez, il est bon d’avoir suffisamment de marge de manoeuvre dans vos flux de trésorerie pour poursuivre cette option à une date ultérieure.

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À quoi s'attendre lors de la projection des coûts

Lorsque vous projetez vos dépenses d’exploitation, attendez-vous à ce qu’ils se situent entre 35 et 80% du résultat brut d’exploitation. Les plus belles propriétés auront des pourcentages plus élevés, tandis que les investissements moins coûteux tendent à avoir des chiffres plus bas.

"Attention: si votre calcul est inférieur à 35%, il y a de fortes chances que votre estimation soit fausse", a déclaré l'agent immobilier Leonard Baron dans un article pour Zillow. "Assurez-vous de vérifier vos coûts projetés de manière indépendante avec quelques autres propriétaires expérimentés."

Qu'est-ce que tu oublies?

En aucun cas, cet article ne fournit une liste complète de toutes les dépenses que vous rencontrerez. Selon votre situation, vous constaterez peut-être que certaines de ces dépenses ne s'appliquent pas, alors que d'autres coûts importants le sont.

Évaluez soigneusement vos chiffres, réexécutez-les plusieurs fois et demandez à un investisseur plus expérimenté d'examiner votre feuille de calcul pour un deuxième avis.

Avez-vous une bonne maîtrise de vos dépenses de fonctionnement? Avez-vous fait un mauvais calcul? Comment?

Parlons-en dans les commentaires.